Территории в российских регионах развивают комплексно
Вопрос комплексного развития территорий — не новый для России. Впервые такой механизм в градостроительном законодательстве закрепили в 2007 году, правда, под другим названием — развитие застроенных территорий. В 2017 году он был преобразован и получил название, к которому мы привыкли сегодня. Однако в 2020 году в Градостроительный кодекс снова внесли изменения, усовершенствовав законодательную базу таким образом, чтобы ответить на вопросы, прежде остававшиеся без ответа. "Вестник" выяснил, какие сложности возникают или могут возникнуть при реализации проектов КРТ.
Почему это нужно? Надежда Косарева, руководитель комиссии в сфере жилищной политики Общественного совета при Минстрое России и президент фонда "Институт экономики города", отмечает, что актуальность механизма КРТ очень велика, ведь на протяжении последних 30 лет жилищное строительство велось на ранее не освоенных территориях, где раньше не было застройки. Тем временем существующая застройка в городах ветшала.
"Недостаточно средств вкладывалось в капремонт, модернизацию и реконструкцию зданий и инфраструктуры, что привело к большому износу физических активов: городская среда ветшала, а накопленное недофинансирование восстановительных инвестиций, по оценкам, сегодня составляет порядка 40% ВВП", — отметила эксперт.
Надежда Косарева уверена, что этот вопрос актуален не только для ветхой жилой застройки, но и для недействующих промышленных зданий, которые образуют в городах целые заброшенные промышленные зоны. Их комплексное развитие, по ее мнению, позволит использовать эти территории гораздо более эффективно.
В свою очередь Дмитрий Наринский, академик отделения Международной академии архитектуры в Москве (МААМ), профессор Высшей школы урбанистики НИУ ВШЭ и эксперт Союза архитекторов России в области градостроительства и территориального планирования, считает, что механизм комплексного развития территорий — это своеобразный ответ на те запросы, которые имеются у городов в рамках системы пространственного планирования.
Что в имени твоем? "В Градостроительном кодексе принято три основных вида КРТ и четвертый факультативный. Речь идет о КРТ жилой застройки, когда на территории обязательно должны располагаться аварийные или ветхие многоквартирные дома; КРТ нежилой застройки, где нет жилых зданий, и КРТ незастроенных территорий, где нет частной собственности, только публичная. Что касается четвертого типа, то его особенность состоит в том, что в отличие от предыдущих трех типов, где решение о КРТ принимают органы публичной власти, здесь инициатива о комплексном развитии территорий исходит от самих правообладателей недвижимости", — объясняет Надежда Косарева.
По ее словам, механизм КРТ предоставляет очень большие полномочия именно регионам, и одна из основных задач — грамотно подготовить необходимую документацию.
"Спешить здесь не стоит, — уверена Надежда Борисовна. — Нужно обстоятельно исследовать территорию, выявить все ограничения, провести пространственно-экономическое моделирование и подготовить мастер-план территории. Именно поэтому сейчас многие регионы, которые даже уже приняли решения, находятся в самом начале пути реализации проектов".
Преодолеть препятствия. Эксперты сходятся во мнении, что использование механизма КРТ значительно облегчает задачу застройщиков, ведь благодаря введению новых норм, у них отпала необходимости брать на себя задачу договариваться с собственниками объектов и земель — процедура предусматривает их выкуп для государственных или муниципальных нужд. Ее порядок также подробно прописан в Земельном кодексе. Жилищный кодекс предусматривает схожую процедуру для ветхих многоквартирных домов. Однако с некоторыми сложностями при использовании таких механизмов все же можно столкнуться.
Надежда Косарева отмечает проблему, которая может возникнуть при реализации проектов КРТ в будущем. Она связана с ветхой низкоплотной жилой застройкой. "Во всех городах есть такие анклавы, но там, во-первых, может не быть ни одного аварийного или ветхого многоквартирного дома, только объекты ИЖС, а во-вторых, на этой территории могут располагаться не ветхие индивидуальные дома, а здания в хорошем состоянии. Что делать в такой ситуации, если законодатель требует, чтобы на территории для ее комплексного развития был, по крайней мере, один ветхий и аварийный МКД? Второй момент — это возможность изымать у собственников аварийные индивидуальные дома или дома, которые соответствуют установленным регионом критериям ветхости и необеспеченности инфраструктурой. А что делать, если большинство домов подходят под это описание, а несколько нет? В этом случае международная практика предлагает использовать мажоритарный принцип принятия решения собственниками, который используется и в случае с ветхими МКД при КРТ. Что-то подобное можно применить и к ветхой низкоплотной жилой застройке, только уже не по площади квартир, а по числу собственников индивидуальных домов или по площади земельных участников, которые занимают объекты ИЖС", — поясняет Надежда Борисовна. Она отметила, что есть и еще одна сложность. Она касается понятия существенного изменения обстоятельств, которые приводят к невозможности выполнения договора или необходимости изменения условий договора. По мнению эксперта, очень важно фиксировать в договоре такие существенные изменения обстоятельств, в случае которых договор можно изменить или вовсе расторгнуть.
Статья целиком на сайте "Вестник. Строительство. Архитектура. Инфраструктура" от 10 января
