Отношения между управляющими компаниями (УК) и собственниками помещений — одна из проблемных зон коммунальной сферы
Эти отношения часто бывают конфликтными и безразличными, и гораздо реже — дружескими и партнерскими. В том, что так складывается ситуация, обвиняют, как правило, УК. И такие упреки могут быть оправданными: многие УК предоставляют некачественные услуги, а высокие тарифы являются для населения естественным раздражающим фактором, на фоне которого люди склонны считать, что именно УК "жируют" на их деньги.
Взаимоотношения УК с жильцами действительно носят острый характер. Как свидетельствуют данные регулярного рейтинга НП "ЖКХ Контроль", в 2021 году среди проблем, в наибольшей степени беспокоивших собственников, были начисление платы за жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ) и ее перерасчеты, формирование платежных документов и дополнительных платежей, качество предоставляемых коммунальных услуг и неудовлетворительное благоустройство придомовой территории, управление многоквартирным домом (МКД) и работа аварийно-диспетчерских служб (АДС). Все эти темы так или иначе относятся к сфере деятельности УК. И, как считает руководитель Смоленского регионального центра общественного контроля в сфере ЖКХ Наталья Коренькова, тому, что многие позиции рейтинга являются сегодня не менее актуальными, чем несколько лет назад, часто способствует отсутствие правильного взаимодействия и диалога между собственниками и управленцами.
Но вина частично лежит и на самих жителях. Порядок в доме и во всех жилищных расчетах напрямую зависит от наличия или отсутствия Совета дома, активности и грамотности его членов, а также от верной направленности их вопросов, адресуемых ответственным организациям.
Показательно, что в домах, которые управляются товариществами собственников жилья, порядка в среднем больше. Их немного — около 10% всех МКД, часто это бывшие кооперативные дома, где жители хорошо знают друг друга и участвуют в судьбе дома с момента его заселения. В тех же МКД, которые находятся в ведении крупных УК, население отчуждено от вопросов управления и менее склонно в нем участвовать.
Недавно эксперты Фонда "Институт экономики города" (ИЭГ) провели специальное исследование, посвященное проблемным вопросам взаимоотношений собственников и УК. Особенно остро они стоят в новых домах, которые только-только введены в эксплуатацию застройщиками и где жильцы еще не разобрались в тонкостях управления домом. Так, первая из сложностей заключается в том, что собственники даже не имеют полной информации об общем имуществе в МКД: его состав не описан, не учитывается в кадастре недвижимости, количественные и качественные характеристики каждого элемента общего имущества не определены, а границы между общим и "частным" имуществом нечеткие. Во-вторых, собственники не знают, какие работы должны выполняться для поддержания надлежащего состояния конструкций и инженерных систем МКД, входящих в состав общего имущества. Далее, неиссякаемым источником конфликтов являются нежилые помещения коммерческого использования в МКД, так как интересы собственников жилых и нежилых помещений разные, а последние имеют возможность блокировать решения общего собрания.
Вечное конфликтное поле — организация эффективного учета потребления коммунальных ресурсов и распределение расходов, так как во многих домах отсутствует приборный учет потребления коммунальных ресурсов на "общедомовые нужды" и автоматизированное снятие показаний. И наконец, зачастую в домах даже нет помещений для органов управления МКД, и собственникам негде собраться для проведения очного общего собрания, соседских мероприятий. Не говоря о том, что органам управления МКД негде хранить техдокументацию и важную информацию по дому.
В старых домах эти проблемы решить тоже сложно. Но их можно вообще не допустить или изначально существенно минимизировать в новых зданиях. И тут многое зависит от доброй воли застройщика, которому лучше заранее учесть ряд рекомендаций. Так, застройщик может детально описать состав общего имущества в МКД с указанием характеристик каждого элемента, а также подготовить иную информацию о доме, составить детальную инструкцию по управлению им, передать все эти сведения УК, представителю будущих собственников или разместить их в информсистеме ГИС ЖКХ. Также застройщик может еще на стадии проектирования здания предусмотреть наличие нежилых помещений для будущих собраний собственников и включить часть помещений в состав общего имущества для возможной будущей сдачи в аренду по решению собственников и извлечения дохода на нужны дома. Не менее важно соблюсти и ряд технических моментов (горизонтальную разводку сетей, установить приборы учета с дистанционной передачей показаний и разместить их вне жилых помещений, запустить автоматизированную системы учета потребления коммунальных услуг). Словом, предусмотреть создание ясного оперативного учета фактического потребления ресурсов, при котором добросовестные собственники не платят за недобросовестных.
Конечно, это все должно быть в идеале. Но если соблюсти хотя бы часть этих рекомендаций, то можно устранить очень многие из конфликтов, возникающих между УК и собственниками, считает директор направления "Городское хозяйство" ИЭГ Ирина Генцлер. И, конечно, многое зависит от активности и отношения самих собственников, которые должны научиться быть настоящими хозяевами в своих домах.
Павел Качкаев, заместитель председателя комитета по строительству и ЖКХ Госдумы РФ:
"Мы пока не получили активного собственника и не упростили должным образом процедуры проведения общих собраний. Мы также не смогли четко определить правила игры и разграничить по степени тяжести те нарушения, которые допускают УК, и из-за этого не можем определиться, за что и как их наказываем".
