Ипотечный рынок воспрянул на фоне поэтапного снижения ключевой ставки
Продажи восстанавливаются, а застройщики увеличили запуски новых проектов. Но не все так просто, и радоваться рано.
Цены на новостройки пошли в рост
В третьем квартале 2025 года цены на новостройки выросли на 2% по сравнению с 0,8% в предыдущем. А на фоне низкой инфляции, 0,5% за квартал, квартиры подорожали в реальном выражении на 1,5%. Это первый уверенный квартал с реальным приростом после периода стагнации с 2024 года.
Люди покупают новые квартиры, несмотря на подорожание
В третьем квартале продажи, если считать в квадратных метрах, выросли в подавляющем большинстве регионов — в 67 из 85. В топ-10 субъектах продано 3,3 млн квадратных метров — рост на 14% к третьему кварталу 2024 года.
Застройщики стали наращивать запуск новых проектов
На фоне относительного улучшения конъюнктуры выросли запуски новых проектов: в третьем квартале девелоперы вывели на рынок 11 млн квадратных метров. Это на 13% больше показателей предыдущего квартала.
Наращивание объемов строительства свидетельствует о том, что рынок не боится насыщения и видит потенциал дальнейшего роста продаж. А застройщики, судя по всему, стремятся закрыть год с увеличенными портфелями и выручкой.
вице-президент Фонда "Институт экономики города", директор Направления "Рынок недвижимости"
Доступность жилья падает на фоне роста ввода площадей
Темпы ввода жилья — это параметр, который очень любят органы власти. Если ввод жилья в стране растет, все хорошо, если нет — плохо. Вот такая интерпретация обычно звучит в публичном поле. В жизни обычному человеку, конечно, этот показатель непонятен, как и, например, официальная инфляция: она обычно не совпадает с субъективным мнением о росте цен.
Если же мы говорим о вопросе, как ввод жилья влияет на качество жизни и жилищные условия, все куда сложнее. Есть три момента:
Пространственный аспект показателя. Например, может расти ввод жилья в стране, но очень неравномерно — по территории: где-то рост, а где-то падение.
Как именно прирост жилья распределяется между семьями. Например, в городе ввод жилья растет, то есть увеличивается жилищный фонд в целом — допустим, нет сноса старых домов, — и в среднем на одного жителя города площадь тоже растет. Но ведь владение недвижимостью должно быть профинансировано ее владельцем. И выясняется, что семьи с высокими доходами покупают пятую квартиру "про запас", а с низкими — продолжают жить в стесненных условиях.
Что именно и как строится. Маленькие квартиры или большие, многоквартирные дома или ИЖС? Строится девелоперами, которые получают прибыль, или людьми, некоммерческими организациями?
Все это вместе определяет такие важные параметры, как доступность и разнообразие жилья. Доступность жилья, то есть соотношение цен на него и доходов семей, может расти и в условиях снижения ввода. Или, наоборот, она может падать на фоне роста ввода жилья, что мы и наблюдаем в последние несколько лет.
На мой взгляд, гораздо важнее на уровне государственной политики влиять на следующие факторы:
динамику доступности жилья, причем для семей с разными доходами и из разных социальных групп;
жилищные условия семей — например, долю семей, проживающих в стесненных условиях;
возможности выбора различных жилищных стратегий: собственность или наем, проживание в квартире или доме, в компактном или просторном жилье, в городе или пригороде.
Что в итоге
В конце 2024 и первой половине 2025 года рынку пришлось несладко: пиковая ключевая ставка, рыночные ипотеки под 30% и, как результат, обрушение продаж, которое весной достигало 40% год к году. При этом ощутимой коррекции цен за этим не последовало: они стагнировали, охлаждаясь в реальном выражении за счет инфляции. Конец 2025 года ознаменовался стабилизацией рынка после стресс-теста высокой ключевой ставкой. Похоже, происходит возврат на траекторию роста, но многое зависит от дальнейших шагов регулятора и ключевой ставки.
К концу года девелоперы перешли к активным запускам проектов, они расширяют портфель строительства. Это частично снимает опасения, что после 2027 года рынок столкнется с кризисом предложения.
Цены начинают расти не только номинально, но и реальными темпами, что отражает оздоровление рынка. Застройщики поправляют свое финансовое положение, а снижение себестоимости снижает давление на их маржу.
Разрыв между первичкой и вторичкой по ценам все еще гигантский. Первичный рынок драйвят ипотеки, доля которых доходит до 77% среди всех заключенных договоров долевого участия. Пока разница между льготными и рыночными процентами будет огромной, разница между первичкой и вторичкой будет соответствующей.
Рынок, похоже, выходит из фазы стагнации и переходит к восстановлению. Тенденция второй половины 2025 года почти наверняка продолжится в 2026 году — с учетом целей Центробанка по снижению ставки, если не произойдет новых макроэкономических потрясений.
