Одно из ключевых направлений глобальной борьбы между городами, и российские тут не исключение, — это борьба за кадры
Чем привлечь и как удержать молодежь, наиболее перспективную часть населения? Какова роль городской среды и рынка недвижимости в этом процессе? Собеседница Forbes Real Estate — вице-президент Фонда "Институт экономики города" Татьяна Полиди.
— Принято считать, что город тем привлекательнее для молодежи, чем он комфортнее, чем разнообразнее его социально-экономическая среда и шире возможности получения образования и трудоустройства, чем больше в нем вариантов проведения досуга и занятий спортом. А что еще?
— Еще — чем доступнее в нем жилье. Причем в мире в понятие "доступное" входит, конечно, арендное жилье, собственное нигде не рассматривается как affordable housing. Наоборот, считается, что это сегмент для людей зрелого возраста, имеющих высокий доход или накопления — и возможность обслуживать кредиты. У нас в стране (и не только у нас) миграция молодых людей обусловлена в первую очередь желанием получить образование. Перед вами именно такой пример: я родилась в Краснодаре, но в 9-м классе как победитель олимпиады по экономике попала в Москву — и все. В 17 лет переехала, и с тех пор вся моя жизнь, все мое развитие про ходит здесь.
— А городская среда, выходит, не самое важное?
— Выходит нет. Она может быть очень красивой, но не давать возможностей для личностного роста, и наоборот. По моему мнению, есть приоритетные вещи и жилье — одна из них: если я не могу позволить себе арендовать квартиру в городе, то дальше уже неважны блага в виде спортивной инфраструктуры или условного парка Горького. Неслучайно многие мировые мегаполисы изо всех сил пытаются сделать жилье доступнее для молодежи. Безусловно, не только для нее, но для нее в первую очередь.
— И Москва тоже пытается?
— Увы, у нас для молодежи практически ничего нет: слова правильные есть, а на практике ничего. Нет инструментов поддержки так называемых первых приобретателей жилья, first buyers, — это если говорить о собственности; слабо можно сказать, вообще не развивается институциональный рынок арендного жилья, когда дома целиком находятся в собственности юридического лица, а все жилые единицы в них сдаются нанимателям, есть общее управление, ресепшен, фитнес, еще какие-то услуги, и это все не стоит безумных денег. Потому что в Москве есть, например, арендный ЖК "Лайнер" на Ходынке, но это жилье дорогое, не для молодых людей.
—Набирающее в последнее время популярность понятие "коливинг" из этой серии?
— Да, но коливинг больше напоминает общежитие. А когда мы говорим о жилье, все-таки речь должна идти о договоре найма (желательно долгосрочном), при котором более-менее можно просчитать будущие арендные расходы. И в нашем законодательстве есть механизм "наемный дом социального использования": в таком доме индексация арендной ставки жестко регулируется. Можно заключить, скажем, пятилетний договор, получить гарантии, что за эти пять лет тебя не выселят, а заодно примерно спрогнозировать, как будут меняться твои платежи.
Часто приходится слышать: "Нашим людям нужна только собственность, они аренду не признают". Давайте честно: признавать или не признавать можно все, что угодно, главное — на что хватает денег. И если бы все без исключения хотели и могли себе позволить покупку, у нас в крупных городах не находилось бы по 30% жилищного фонда в аренде. Потребности в течение жизни меняются, но, пока человек молодой и еще живет один, он, как правило, хочет быть в центре событий и охотно выбирает не закабаляющие его жилищные форматы. То есть аренду пусть маленькой, но удобной и удачно расположенной квартиры.
Теперь все реже звучит консервативный тезис, что арендовать — это платить не за свое и, стало быть, тратить деньги впустую. Такая логика имеет право на существование, но есть много молодых людей, не готовых подписывать 20-летние кредитные договоры и брать на себя такую ответственность. И есть не меньше молодых людей, которые вообще еще не определились в своем жизненном пути и пока не знают, переедут они в какой-то другой город или захотят жить на какой-нибудь Фрунзенской набережной, где купить точно ничего не смогут даже в кредит.
Сегодня у молодежи, согласитесь, не совсем комфортный выбор: либо что-то плохонькое по доступной цене, либо что-то хорошее, но дорогое. Задача как раз состоит в том, чтобы начать проводить в этом отношении целенаправленную политику, предлагать молодым людям различные варианты и создать золотую середину — decent housing [достойное жилье] по приемлемой цене.
— И что бы это могло быть?
— Например, наемные дома социального использования, о которых я уже говорила, либо, пожалуйста, наемные дома коммерческого использования, ведь и в них арендные ставки могут быть приемлемыми. Более того, где это необходимо, государство может субсидировать такую ставку. Вот не проценты по ипотеке на малюсенькую квартирку на 30 лет субсидировать, а именно плату за наем жилья для ряда категорий молодых людей. Еже годно на ипотеку выделяются миллиарды, а ведь на них можно было бы построить по одному-два первых, показательных дома в основных российских городах. Понятно, что с точки зрения охвата это было бы меньше, чем тысячи семей, получивших льготные кредиты, но с точки зрения блага для поддержки развития нового института, безусловно, очень и очень важно.
Сейчас мы готовим очередные материалы для Минстроя и Госдумы, потому что регионы заявляют, что хотят, ждут пилотные [арендные] проекты и готовы их софинансировать из своих бюджетов. Дальше: у нас многие вузы, даже ведущие федеральные, расположенные в Москве, не имеют достаточного количества общежитий, студенты вынуждены арендовать квартиры на открытом рынке. Это абсолютно неприемлемая ситуация, особенно для крупных столичных городов.
Да, сейчас есть федеральная программа по строительству нескольких со временных кампусов, но это все равно капля в море. А ведь можно было бы говорить о публично-частном партнерстве — например, между инвесторами, которые ищут проекты для долгосрочных инвестиций с пусть не огромной, но все-таки доходностью (главное слово здесь — "долгосрочных"), и теми же вузами, связывая эту финансовую модель с бюджетным финансированием, которое все равно выделяется вузам для решения жилищных вопросов студентов.
— Наверное, продолжением должен стать разговор о крупных компаниях и корпорациях, которым ведь тоже надо привлекать и удерживать молодые кадры?
— Безусловно. Все знают, что сейчас на рынке труда огромный дефицит кадров, борьба за молодых специалистов идет и на городском, и на межрегиональном уровнях. А чем бороться? Зарплата не может расти до бесконечности, особенно в условиях высокой ключевой ставки. Поэтому нужно предлагать какие-то социальные вещи, не одно только ДМС. Я думаю, что жилье — крутой фактор, важное конкурентное преимущество. Постепенно крупные компании начинают это осознавать.
В принципе все они развивают программы КСО (корпоративной социальной ответственности), но раньше предоставление жилья мало у кого было предусмотрено, а теперь есть — в местах вроде Ханты-Мансийска или Нефтеюганска. Оно, конечно, не то чтобы полностью ориентировано на молодежь, скорее на преподавателей, врачей, представителей других социально важных профессий, но ведь в этих отраслях страшный дефицит молодых специалистов. И такие про граммы, по рассказам, имеют огромный успех, потому что жилье новое, современное, благоустроенное, меблированное, а цены совершенно подъемные. И отмечу: компании даже не сами строят, а покупают готовые квартиры у застройщика.
— Звучит логично. Тогда почему жилищным вопросом озаботились не все крупные структуры?
— Основная риторика такая: "Это невыгодно, это не будет кон курировать с арендой от физлиц, к нам никто не будет при ходить, и из-за этого у нас не будет доходов". Или второй тип размышлений: это невыгодно, потому что мы же хотим получать 50% годовых. Ну что здесь ответить? Только то, что есть разные типы инвесторов и описанные выше арендные варианты — для консервативных, готовых играть вдолгую.
Кстати, когда физлица покупают жилье и потом сдают его в аренду, это же тоже просто попытка сохранить деньги, защитить их с помощью надежного актива, которым для нас по-прежнему является недвижимость, никто не рассчитывает на какую-то сумасшедшую финансовую отдачу.
— А зарубежный опыт нам тут не поможет?
— Знаете, а вполне! В европейских, американских городах с многолетними рынками придумывают много всяких экономических и правовых схем по конвертированию одних помещений в другие, чтобы физический объем доступного жилья в городе не уменьшался. Например, в Сан-Франциско, одном из самых дорогих городов мира с низкой доступностью жилья, давным-давно был принят так называемый антисноб-закон: поскольку для нормального функционирования и развития любому городу нужны не только богатые, но и не слишком богатые и даже совсем небогатые люди с не самыми высокими зарплатами, там ввели закон, предписывающий, что во всех новых девелоперских проектах не менее 10% жилья должно не менее 100 лет функционировать как affordable housing. Нечто похожее есть и в Лондоне — тоже городе из числа самых дорогих и недоступных.
Когда в Москве началась программа реновации, я предлагала хотя бы на некоторых реновируемых территориях ставить арендные дома, чтобы не только "все на продажу". Мы (Институт экономики города) участвовали в первом объявлен ном после принятия программы международном конкурсе — на кону была огромная территория на проспекте Вернадского. Там тьма пятиэтажек, а рядом — МГИМО. Можно было сделать отличный современный градостроительный проект с включением в него университетской жилой части или по крайней мере арендного жилья. Увы, тогда идея не была воспринята. Но программа не завершена — может, еще будет.
