Архитектурный облик городов на черноморском побережье страдает от хаотичной, зачастую незаконной застройки. О том, почему такая ситуация сложилась в Сочи, где покупка жилья стала недоступной для многих граждан, рассказывает вице-президент Фонда "Институт экономики города" Татьяна Полиди
— Насколько Сочи комфортен с точки зрения городской среды?
— Застройка в этом городе происходила хаотично, это в целом характерно для черноморского побережья в Краснодарском крае. В Сочи на это также накладывались естественные ограничения в виде особенностей почвы. Визуально и по наполнению инфраструктурой набережная в городе абсолютно не соответствует уровню курорта федерального значения: рядом много деградирующих малоэтажных строений и большое количество самостроя. Ситуация обостряется из-за сложностей с дорожной и социальной инфраструктурой. Транспортная сеть развита недостаточно, а школ, детсадов и поликлиник не хватает. Сочинцам зачастую приходится ездить в медучреждения в Краснодар. Не хватает также очистных сооружений, что ведет к высокой заболеваемости отдыхающих в пиковый сезон из-за сбросов в море.
— Почему сложилась такая ситуация?
— В первую очередь из-за региональной и муниципальной градостроительной политики. Конечно, нужно было жестче регулировать застройку Сочи. Но в результате пришлось ограничиться мораторием на выдачу новых разрешений на строительство, чтобы определить дальнейшую стратегию развития города.
— Можно ли говорить, что цены на недвижимость в Сочи не на том уровне, что и качество города-курорта?
— Цены на недвижимость в Сочи достигли очень высоких значений, и они неоправданны с учетом дефицита необходимой инфраструктуры. Уровень доступности жилья в Сочи — один из худших по России. Например, в Москве по итогам 2023 года этот показатель составлял 4,8 года (срок, за который можно накопить на квартиру), в Сочи — 7,7 года.
Соотношение цен на недвижимость и доходов горожан, можно сказать, как в Лондоне, где, кстати, для этого есть фундаментальные причины в виде комфортной городской среды, хотя этот город критикуется экспертами за уж слишком сложные процедуры согласования нового строительства. В Сочи сложились конъюнктурные и спекулятивные факторы. В условиях санкций спрос на российские курорты возрос, в том числе повысился интерес к этому городу.
— Можно ли ожидать снижения цен на жилье в городе?
— Обычно, когда в росте цен не заложены фундаментальные факторы, как правило, можно ожидать коррекции. Либо они перестанут расти, и на фоне инфляции объекты будут обесцениваться. Единственный фактор роста цен в Сочи — ограниченный земельный ресурс.
— Есть ли выход из ситуации?
— Очевидно, что в Сочи необходимо системно заниматься градостроительной политикой, приводить в порядок коммунальные сети, возводить инфраструктурные объекты. Курорту необходимо довести качество городской среды до сложившегося высокого уровня цен. В некоторых городах инфраструктурные проблемы решаются не только за счет бюджетных средств, но и за счет инфраструктурных платежей, уплачиваемых застройщиками. Например, в Перми такая практика работает уже более пяти лет, Сочи было бы логично обратиться к этому опыту. Любая застройка создает нагрузку на инфраструктуру, компенсация этой нагрузки за счет экономики проекта — нормальная, соответствующая экономической логике практика. При таких существенных ценах на недвижимость привлечь инвестиции на такие проекты в Сочи не так сложно.
