В конце марта в сфере ЖКХ произошло важное событие: был принят закон о прямых договорах с ресурсоснабжающими организациями (РСО; № 59-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации»). Заключив прямые договоры, жители смогут расплачиваться непосредственно с самими поставщиками за воду, тепло, вывоз мусора, электричество и газ «без посредника», минуя управляющую организацию (УО). Но чтобы идеи закона воплотились на практике, нужно дождаться постановления правительства на эту тему и текста типового договора. Эти документы разрабатывает Минстрой, и на момент написания статьи они еще не были опубликованы.
Свобода маневра
Закон о прямых договорах предоставил жителям свободу маневра: хотят – остаются со своей УО и доверяют ей работу с деньгами, не хотят – отставляют ее и сами распоряжаются платежами. Кроме того, закон защитил граждан от откровенных Остапов Бендеров, переквалифицировавшихся в управдомы. То есть от тех самых компаний, которые собирают деньги жителей, тратят их, как хотят, бывает, отправляют в офшоры, оставляя гигантские долги перед РСО, а себя объявляя банкротами. Не говоря уже об обманутых людях и неотремонтированных сетях. Правда, такие махинации на рынке ЖКХ встречаются гораздо реже, чем еще лет пять назад.
Дело вовсе не в коммунальных триллерах с УО в главной роли злодея. Галина Хованская, председатель комитета Госдумы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству (один из авторов закона), указывает на банкротство не мошеннических, а прежде всего порядочных УО, ТСЖ и ЖСК из-за того, что они недостаточно эффективно собирают платежи. Ведь за задолженность перед РСО отвечают именно они. 100% платежей с населения не собирает никто и никогда, сейчас средняя цифра – 93%. «Недосдачу» приходится покрывать из собственных средств. Если из месяца в месяц компания недобирает 4–5–6% платежей, то неминуемо обанкротится. В частности, Хованская сообщила более чем о 200 случаях банкротств ТСЖ по стране.
Есть и другой вариант развития событий помимо банкротства. «Из-за задолженностей перед ресурсниками страдают все жители, ведь управляющие организации начинают экономить на услугах по содержанию дома, нанимают дешевых подрядчиков. Есть примеры, когда они ставят жителям ультиматум: «Вы не платите коммуналку, значит, мы не будем ремонтировать подъезд», – рассказывает Хованская. Еще один способ закрыть финансовые дыры – разбросать чужие долги на добросовестных плательщиков, заставить платить «за того парня».
Правительство нашло способ бороться с неплатежами управляющих компаний в сфере ЖКХ. Поставщики ресурсов смогут разрывать договоры с ними при просрочке платежей более чем на три месяца и перейти на прямые контракты с населением
Как отмечает депутат, многие управляющие организации ждали этого закона, а их представители постоянно интересовались, когда же их освободят от сбора платежей и позволят сосредоточиться на содержании дома, текущем ремонте, уборке и прочих хозяйственных заботах.
Без права на отказ
В самой идее прямых договоров ничего революционного нет, подчеркивает Хованская, почти у всех уже давно есть прямые договоры с электроснабжающими и газоснабжающими организациями. Кроме того, прямые договоры заключались и раньше – с жителями, которые выбрали форму непосредственного управления своим домом. Такая схема в настоящее время возможна в небольших домах – до 30 квартир, а с 2011 по 2015 г. можно было перейти на непосредственное управление независимо от количества квартир в доме. В этот период сформировался основной пул прямых договоров, которые действуют по сей день.
Теперь и обитателям многоквартирных домов дано право заключать прямые договоры. Решение должно принять общее собрание собственников (ОСС). РСО должна подчиниться (в одной из предыдущих версий закона право отказаться у РСО было, но потом исчезло). «Это сделано для того, чтобы жители могли избежать монополизма РСО, которые неохотно переходили на прямые договоры, можно было годами этого добиваться, – комментирует Константин Крохин, председатель Союза жилищных организаций Москвы, председатель правления ТСЖ «Аркада хаус». – Водоканалы, например, совершенно не стремятся к переходу на прямые договоры. Некоторые теплоснабжающие организации (теплосбыты) – тоже».
100% платежей за жилищно-коммунальные услуги с населения не собирает никто и никогда, сейчас средняя цифра – 93%. Если из месяца в месяц управляющая компания недобирает 4–5–6% платежей, то неминуемо обанкротится
Отсутствие энтузиазма со стороны РСО, не привыкших работать напрямую с потребителями, эксперты объясняют тем, что им придется создавать абонентские отделы, колл-центры и т. д. Хованская предвидит, что в Москве возможно сопротивление закону со стороны тепловиков: «Ведь они хотят получить 100% собираемости платежей, но чтобы для них собирали деньги УО. В Москве деньги в большинстве случаев собирает бюджетное учреждение и недобор компенсируется из бюджета. «Хорошая» схема, правда?»
Есть еще один путь заключения прямых договоров – не самый приятный. Потребовать перехода со старой схемы на новую имеет право РСО, но только в том случае, если управляющая организация ей задолжала и не платит больше двух месяцев, на руках имеется судебное решение, подтверждающее задолженность. Тогда РСО тоже ни у кого не спрашивает согласия – ни у собственников, ни у управляющей компании.
Впрочем, у проштрафившейся стороны есть время, чтобы такого не допустить. Крохин обращает внимание на то, что два месяца дается «с момента вступления в силу судебного решения, после апелляционной инстанции. То есть у жителей есть возможность, пока идут судебные разбирательства, собрать деньги. Реально есть 3–5 месяцев».
Эксперт замечает, что причины задолженности могут быть разные, не обязательно это несоблюдение платежной дисциплины. Например, мог быть неисправным общедомовой счетчик воды и, пока его меняли, дом какое-то время платил по среднему потреблению. А потом сам водоканал «забыл» об этом и выставил долги.
Для УО копить долги крайне нежелательно и опасно. Юрий Кочетков, председатель Ассоциации управляющих организаций «Бурмистр», указывает на готовящиеся изменения в законодательство, они касаются грубых нарушений лицензионных требований, в их число включается и задолженность перед РСО. Наказание – «из лицензии могут быть исключены сразу все дома, что равноценно потере бизнеса в целом», предупреждает он.
Договоры и последствия
А вот третий участник – УО – в официальном порядке не может инициировать переход на прямые договоры. Ей только останется жечь глаголом, т. е. на ОСС убеждать собственников, что им нужны прямые договоры, предполагает Кочетков.
«Да, схему договоров выбирает или собственник, или РСО – таков подход законодателя. Так что УО у нас считаются в какой-то мере мальчиками для битья. Однако у них есть возможность изначально отказаться вообще от обслуживания какого-то дома, не заключать договор управления многоквартирным домом», – замечает Дмитрий Гордеев, ведущий юрисконсульт направления «Городское хозяйство» фонда «Институт экономики города».
Впрочем, перед тем как переходить на прямые договоры, эксперты советуют жителям все как следует взвесить и просчитать, стоит ли отказываться от своей УО или ТСЖ. Крохин уверен, что дом, где он руководит ТСЖ, заключать прямые договоры с ресурсниками не захочет: товарищество умеет работать с людьми, защищает их интересы, уделяет внимание энергосбережению.
Если жители все-таки решатся на прямые договоры, то они должны понимать, что их ждет впереди. Власти постарались сократить бюрократические процедуры и предложат сторонам типовой договор, который сейчас разрабатывает Минстрой. Никаких дополнительных соглашений гражданам подписывать не нужно. «Обязанность заключить публичный договор у нас есть для поставщика, – объясняет Крохин. – Что же касается собственника, договор считается заключенным с момента платежа, когда вы взяли квитанцию и заплатили по ее реквизитам. Это договор присоединения. Типовой договор висит на сайте, вы к нему присоединяетесь автоматически, проведя платеж».
При переходе может возникнуть, например, необходимость поменять счетчики, если они устарели. Менять их должен собственник, но делает это не всегда вовремя. «Родная» УО может особенно уж не обращать на это внимания, а просто мягко напоминать, что хорошо бы как-нибудь приобрести новые приборы учета. Ресурсники же миндальничать не станут – потребуют заменить приборы учета, в противном случае будут рассчитывать платежи по нормативам, а не по показаниям счетчика.
При схеме прямых договоров УО никуда не исчезает и продолжает отвечать за содержание общего имущества, в том числе внутридомовых сетей. И за эти услуги жители будут продолжать платить – а тарифы имеют свойство расти.
И наконец, один из самых волнующих вопросов – кто будет отвечать за качество коммунальных услуг? По мнению Гордеева, этот вопрос остался до конца не понятым: «В Жилищном кодексе (ЖК) данные положения отсутствуют. В предыдущих проектах закона было написано, что УО отвечает за качество коммунальных услуг, не будучи их исполнителем. Сейчас этих норм в ЖК нет, но Минстрой собирается их включить в проект типового договора». Как вспоминает эксперт, были намерения вменить УО обязанности начислять плату за коммунальные услуги, принимать жалобы, снимать показания счетчиков, контролировать качество коммунальных услуг. Для РСО это было бы удобно. Но в итоге этот перечень обязанностей уменьшился: за УО остались только обязанности контролировать качество услуг и принимать обращения.
Кроме того, сейчас в статье 20 ЖК прямо сказано, что органы госжилнадзора должны контролировать выполнение правил предоставления коммунальных услуг. «Значит, если исполнителем коммунальных услуг при прямых договорах будет РСО, то у жилинспекций есть все права и полномочия их контролировать. Нужно только, чтобы они не боялись требовать с РСО выполнять их обязанности», – говорит эксперт.
К кому же идти жаловаться? Кочетков считает, что собственнику необходимо сначала обратиться в УО (ТСЖ), которая обязана передать жалобу в РСО, и дальше ждать ответа. Ответственность за отсутствие ответа для РСО не предусмотрена, подчеркивает эксперт, если это обращение ничего не дало, надо подключать жилищную инспекцию.
Абонентские службы стоят денег
Общения с потребителями поставщикам ресурсов не избежать, если дело касается платежей. Тем РСО, у кого нет абонентских служб, нужно будет ими обзаводиться. «У нас большинство потребителей – это люди старшего возраста, они не пользуются электронными услугами и идут на личный прием. Абонентский отдел нужно обязательно создавать – и недалеко от дома. Это скорее всего будет заложено в тарифе (ничего другого не придумано), – полагает Крохин. – В крупных городах, таких как Москва, вероятно, заключат соглашения с МФЦ и серьезно никто не пострадает. Но опять-таки какие-то суммы РСО им будет отчислять за услуги, а деньги, пусть и не очень большие, – брать с потребителя».
«Часть дополнительных затрат надо будет учитывать в тарифах на соответствующие коммунальные ресурсы», – соглашается Гордеев. «Всегда так или иначе сегодня и завтра люди будут нести эти затраты. Даже когда говорят: «За это заплатит бюджет», за это все равно заплатим мы с вами. Вопрос в том, чтобы не заплатить дважды или не переплатить», – заключает эксперт.
Пробелы в законе
Специалисты уже сейчас видят моменты, которые обойдены законом. Так, Гордеев говорит о проблеме «обратного перехода» – с прямых договоров на старую схему, когда жители снова захотят выбрать УО в качестве исполнителя коммунальных услуг. Но такой переход назад возможен только при согласии на это РСО, а она может отказать. Необходимо все-таки дать возможность жителям вернуться к непрямым договорам, «иначе получается игра в одни ворота», считает Гордеев.
Кочетков обращает внимание на то, что дополнительного урегулирования потребует вопрос с индивидуальными тепловыми пунктами (ИТП), которыми оборудованы новостройки. Их обслуживанием и подогревом воды занимается УО или ТСЖ. Не очень понятно, как и с кем тут заключать прямой договор. ИТП относятся к общему имуществу дома, и логично его передать на баланс энергетической компании. «Но это сложно организовать. Нужно, чтобы за передачу в собственность проголосовало 100% собственников, а это нереально, – объясняет Крохин. – Есть вариант передать в аренду. Но компании надо будет платить за обслуживание, а это дополнительные расходы. Прямого запрета нет, есть сложная процедура».
Закон должен пройти обкатку на практике, и наверняка выявятся еще какие-нибудь шероховатости. Но это нормально, главное – что он расширяет возможности для людей, а не пытается им что-то очередное запретить, резюмируют опрошенные «Ведомостями» эксперты.
