По мнению президента Фонда "Институт экономики города" Надежды Косаревой, эффективность некоторых предложенных мер вызывает сомнения
Рынок жилищного строительства может получить дополнительные стимулы. В конце мая на заседании президиума Госсовета "О развитии инфраструктуры для жизни" глава Татарстана, руководитель комиссии Госсовета РФ "Инфраструктура для жизни" Рустам Минниханов выступил с предложением расширить программу "Семейная ипотека" для семей с детьми до 14 лет и семей участников СВО. Президент Путин идею поддержал и поручил правительству к 15 июня представить свои предложения по этому и другим вопросам развития рынка жилищного строительства. Возможные эффекты реализации инициатив в интервью "Эксперт-Урал" оценила президент Фонда "Институт экономики города" Надежда Косарева.
Адресная поддержка
— Есть ли, по вашему мнению, целесообразность расширения ипотечных стимулов сейчас?
— На мой взгляд, и сегодня, и всегда надо говорить о льготной ипотеке не как о стимуле увеличения спроса на жилищное строительство и, как следствие, увеличения объемов строительства жилья. Это — прежде всего механизм решения жилищной проблемы для определенных социальных групп населения.
Если рассматривать семьи участников СВО, то такая мера свидетельствует о признании государством заслуг участников СВО, а дополнительные жилищные льготы всегда предоставлялись ветеранам войн и иных боевых действий.
Расширение льготной ипотеки на семьи с детьми до 14 лет – это гораздо более целевая социальная мера, нежели поддержка всех подряд при выдаче льготного кредита на приобретение жилья на первичном рынке.
Трудно возражать против расширения программы, если в бюджете достаточно ресурсов. Но если речь идет об адресной социальной поддержке при ограниченных бюджетных ресурсах, то я бы сосредоточилась на более целевой демографической группе.
Это поддержка семей при рождении детей, при этом именно тех семей, которым нужна такая поддержка, то есть с учетом их доходов и жилищных условий.
Однако, к сожалению, значительная часть семей с детьми не имеют доходов для получения ипотечного кредита даже по нулевой ставке. Для таких семей нужны иные меры. Например, можно предусмотреть механизмы для малоимущих семей с детьми, которые стоят в очереди на получение муниципального социального жилья. Такое жилье могло бы предоставляться в более короткие сроки (средний срок ожидания сегодня составляет более 20 лет). Есть семьи с детьми, которые не являются малоимущими, но все равно льготная ипотека для них недоступна. Таким семьям жилье можно предоставлять в долгосрочный некоммерческий наем в наемных домах социального использования: такая форма есть в Жилищном кодексе, но пока плохо применяется на практике.
— Какой эффект получит рынок, если ли решение о расширении программы будет принято?
— Если все же такое предложение будет принято, то спрос на первичном рынке жилья несколько увеличится. С одной стороны, это может дать положительный эффект, застройщики увеличат количество новых строительных проектов, а их число сейчас снижается. С другой стороны, это опять может привести к повышению цен на первичном рынке жилья, по крайней мере на некоторых локальных рынках, на которых будет сконцентрирован такой новый спрос, и снижению ценовой доступности жилья.
Спорные эффекты
— Как вы оцениваете возможный эффект от реализации другого предложения – ввести дифференцированный подход определения максимальной суммы жилищного кредита, в зависимости от состава семьи? Сегодня, как известно, максимальная сумма по программе "Семейная ипотека" составляет 12 млн рублей в Московской и Санкт-Петербургской агломерациях и до 6 млн рублей — в других регионах.
—Теоретически, это правильно: потребность в площади жилья увеличивается по мере увеличения состава семьи, а жилье большей площади при прочих равных стоит дороже. Но здесь важно слово "потребность". Платежеспособный спрос, то есть способность удовлетворить потребность в жилье, определяется в первую очередь не самой потребностью, а доходами семьи, в том числе сбережениями и доступным размером ипотечного кредита. При этом статистика показывает, что с увеличением числа детей в семье среднедушевые доходы снижаются, а в общесемейном доходе увеличивается доля расходов на первоочередные каждодневные нужды. Поэтому представляется, что увеличение максимальной суммы льготного ипотечного кредита в зависимости от состава семьи (например, числа детей) вряд ли окажет какое-либо влияние на практику.
— Для поддержки рынка также предложено найти варианты субсидирования ставок по проектному финансированию. Что это даст рынку, если предложение будет реализовано?
— Этот вопрос очень тонкий. На первый взгляд, кажется, что продолжение применения ранее уже использовавшейся меры по субсидированию ставок по проектному финансированию жилищного строительства застройщиков, реализующих низкомаржинальные проекты, — это правильная мера. Но ситуация изменилась: снизился спрос участников долевого строительства как в низкомаржинальных, так и в высокомаржинальных проектах.
Невысокий субсидированный процент по проектному финансированию застройщика при низкой доле гарантированного спроса на квартиры в доме (низкой доле средств на счетах эскроу) может привести к дефолту застройщика и риску невозврата кредита. Банк, конечно, не возьмет на себя такой риск и все равно будет завязывать предоставление очередного транша кредита застройщику с объемом средств участников долевого строительства на эскроу счетах. Поэтому эффективность такой меры в сегодняшних условиях вызывает у меня сомнение.
