Для работы в новых условиях проектного финансирования жилищного строительства банки разрабатывают новые продукты, а застройщики рассчитывают на совместный раздел рисков и возрастающие расходы на потребителя
1 июля 2019 года застройщики лишатся возможности привлекать деньги дольщиков напрямую. Средства будут храниться на специальных банковских счетах-эскроу. Воспользоваться деньгами дольщиков застройщики смогут лишь после завершения строительства. В это же время банки будут кредитовать застройщиков. Новая схема кардинально меняет механизм финансирования строительной отрасли, которая в последнее десятилетие работала с бесплатными деньгами дольщиков.
Крупнейшие банки уже подготовили продукты для проектного кредитования застройщиков и обещают гибкую процентную ставку и комфортные условия кредитования. Застройщики же уверены, что какими бы ни были условия банков, банковское кредитование увеличит себестоимость строительства, а цены на рынке вырастут минимум на 15%. В условиях падения доходов населения и роста ипотечных ставок это повлияет на доступность жилья, к которой россияне уже привыкли. Второй вопрос, волнующий застройщиков, — контроль стройки со стороны банков. Банкам фактически придётся управлять рисками, которыми ранее занимались застройщики.
Банки: чем больше продаж, тем ниже ставка
Чтобы выполнить новые условия 214-ФЗ, многие банки сейчас разрабатывают специальные продукты. Ключевые игроки рынка — банки «Дом.РФ» и Сбербанк — первыми заявили о новых условиях кредитования застройщиков. По словам директора корпоративных продаж банка «Дом.РФ» Геннадия Троцюка, банк готов кредитовать застройщиков даже без собственных средств на срок до 5 лет. Строительной компании достаточно иметь оформленный земельный участок и разрешение на строительство. При этом ставка кредитования для застройщиков не является постоянной. Она будет снижаться по мере роста продаж застройщика и наполнения эскроу-счетов. «Есть базовая ставка, которая формируется, когда нет счетов-эскроу, — на уровне 11-12 процентов. Есть специальная ставка, которая формируется при стопроцентном наполнении счетов эскроу. Сегодня она может составлять пять процентов. И есть средневзвешенная ставка, которая будет формироваться по факту наполнения эскроу-счетов. Средневзвешенная ставка формируется на уровне семи процентов», — рассказывает Максим Шатько. По его словам, такие условия позволяют застройщикам влиять на себестоимость проекта.
«В проектном финансировании есть два направления, которыми может заниматься застройщик, — это использование собственных средств в проекте (ставка будет формироваться, в том числе, и в зависимости от процента собственных средств застройщика) и стратегия продаж. Застройщик сможет продавать квартиры на начальном этапе строительства, наполняя счета эскроу и тем самым снижая ставку, а может продавать готовое жильё дороже», — добавляет он.
Похожие условия у Сбербанка, у которого уже открыто порядка 400 эскроу-счетов по всей России. В Юго-Западном банке одобрено и начато финансирование по нескольким проектам с применением механизма эскроу. Также на стадии рассмотрения находится более 20 проектов с использованием новой схемы финансирования. Сбербанк не готов кредитовать проект в стопроцентном объёме и требует от застройщика минимум 15% собственных средств. Зато сроки увеличены — при комплексном освоении территории строительные компании могут рассчитывать на семилетние кредиты, полную или частичную отсрочку платежей по процентам. Процентная ставка — тоже плавающая: при базовой рыночной стоимости заёмных денег (11-12%) она может стремиться к нулю, а средневзвешенная ставка может составить 5%. Сбербанк даёт возможность уменьшать ставку, если за счёт продаж квартир удалось аккумулировать на счетах 100% стоимости проекта, говорит начальник отдела по работе с клиентами корпоративного сегмента бизнеса Юго-Западного банка ПАО «Сбербанк» Маргарита Антепа. По её словам, если за счёт продаж собрано на 20% больше стоимости проекта, банк снижает ставку на 1 п. п., если на 40% — на 2 п.п. Таким образом, ставку можно приблизить к практически нулевой, утверждает г-жа Антепа.
ВТБ, «Газпромбанк», «Центр-инвест», «Открытие», «Возрождение» пока готовят базу для появления новых продуктов, говорят представители банков.
«Дом.РФ» и Сбербанк как банки с госучастием занялись проработкой раньше продуктов раньше, потому что они исполняют, в том числе, государственные функции — формируют условия для исполнения закона. «Другие сейчас готовятся кредитовать небольшие проекты, чтобы понять модель», — комментирует управляющий Ростовским филиалом банка «Возрождение» Яна Гамалей.
Застройщики: цены на жильё вырастут на 10-15%
Основным преимуществом проектного финансирования застройщики считают его предсказуемость, которая сможет обеспечить выдерживание сроков строительства даже при падении продаж. Когда же застройщик ориентируется только на дольщиков, ход строительства зависит от количества проданных квадратных метров. Но за эту предсказуемость придётся заплатить потребителю, так как процентную ставку застройщики намерены заложить в стоимость квадратного метра. По словам генерального директора Азово-Донской девелоперской компании Константина Швалёва, банковское кредитование увеличивает себестоимость строительства минимум на три тысячи рублей на квадратный метр. «Мы реализовали два крупных проекта в Краснодаре (150 тысяч квадратных метров) и в Ростове-на-Дону (порядка 15 тысяч квадратных метров) с проектным финансированием Сбербанка. Из положительного: банк ещё на этапе разработки проекта проводит экспертизу бизнес-плана, даёт понятную структуру финансирования проекта. Но себестоимость строительства неизбежно возрастает при проектном финансировании», — говорит он.
«В последнее десятилетие жильё стало доступным, и граждане к этому уже привыкли. Но по ходу реформы точно можно сказать, что жильё станет менее доступным», — добавляет директор ООО «Донтехзаказчик» Игорь Далаксакуашвили. По его словам, любая модель показывает: в каком бы банке ты ни кредитовался, на квадратный метр «прилетает» около 4-4,5 тысячи рублей только по процентам кредита. «Кроме того, мы видим, что практически все банки повысили ипотечные ставки с начала 2019 года, — продолжает г-н Далаксакуашвили. — Совокупность факторов — новые условия финансирования застройщиков, повышение ипотечных ставок, рост НДС и инфляционные процессы — станет причиной роста цен на рынке минимум на 12-15 процентов. При этом у нас пять лет падают реальные доходы населения. Это сильно повлияет на доступность жилья».
«Безусловно, изменения в 214-ФЗ приведут к росту издержек застройщиков и увеличению себестоимости строительства. По нашим прогнозам, изменение рыночных условий обернётся ростом стоимости квадратного метра жилья ориентировочно на 10-15 процентов в течение следующих трёх лет», — комментирует партнёр-аналитик СК «Неометрия» Ксения Рысенко.
Генеральный директор консалтинговой компании MACON Илья Володько ожидает рост цен на жильё на уровне 15-17%. По его словам, в ближайшее время стоимость жилья во всех классах будет расти. Это связано с двумя основными факторами: ростом себестоимости строительства, вызванным повышением ставки НДС, и ростом издержек застройщиков в связи с ожидаемым вступлением в силу изменений в ФЗ-214. Дополнительное давление на цену будет оказывать сокращение объекта новых проектов, в связи с тем, что не все застройщики смогут выполнить новые требования законодательства. Рост цен на первичном рынке жилой недвижимости в течение 2019-2020 годов может составить 15-17%, считает г-н Володько.
Риски застройщиков разделят банки
Второй вопрос, волнующий застройщиков, — это управление рисками при строительстве со стороны банков. Генеральный директор строительного треста «КСМ-14» Владислав Григориадис напоминает, что в последние годы сами банки столкнулись с проблемами отзыва лицензий. Зачастую они выдают кредиты компаниям, которые впоследствии банкротятся. Это значит, что проблема обманутых дольщиков может никуда не деться. «Норма плохих активов в банке может доходить до 30 процентов, при этом проблемные объекты с обманутыми дольщиками — это 1-1,5 процента от объёма строительства в стране. Как банки собираются избегать банкротств на строительном рынке, если его не удаётся избежать в других отраслях экономики, — большой вопрос», — предупреждает он.
Банки, в свою очередь, собираются страховать себя экспертизой и банковским сопровождением проектов.
«Так как все риски теперь ложатся на банки, одно из требований “Дом.РФ” для кредитования застройщика — это замыкание строительной цепочки проекта на одном банке. Поэтому застройщик, генеральный подрядчик, субподрядчик и другие участники строительства конкретного проекта будут обязаны держать деньги на счетах “Дом.РФ”. Это нужно для контроля целевого расходования кредитных средств, — говорит Максим Шатько. — Банк будет сопровождать строительство на каждом этапе».
Исполнительный директор Института экономики города Татьяна Полиди напоминает, что строительство — чуть ли не единственная отрасль в России, которая долгое время имеет доступ к бесплатным деньгам, именно поэтому её представители так остро реагируют на новые условия. «Застройщикам теперь придётся доказывать собственную эффективность перед банками и нести риски, как всем предпринимателям. А они за последние десятилетие получали прибыль, переложив риски на дольщиков», — считает г-жа Полиди. По её словам, застройщикам придётся делить прибыль с банками. При этом на фоне падения доходов населения цену будет формировать спрос, а не предложение, как это было на стадии формирования рынка. «Застройщики говорят, что они просто добавят эти издержки в себестоимость продукта. Но если они хотят продавать, то вряд ли пойдут на резкое увеличение цены», — считает Полиди.
