Чтобы смягчить последствия нынешнего кризиса, правительство подготовило ряд мер для поддержки девелоперов
Из предыдущего кризиса, связанного с пандемией коронавируса, строительная отрасль на данный момент в целом вышла. Благодаря субсидированию ипотеки из бюджета показатели ввода жилья в России побили очередной рекорд.
Однако уже в прошлом году существенно взлетели цены на стройматериалы, а повышение стоимости квадратного метра в новостройке "съело" всю выгоду от "дешевых" ипотечных кредитов.
Следующим ударом по отрасли стало резкое повышение Центробанком ключевой ставки, вслед за которой вырос и процент по розничным кредитам.
"Существенного спроса мы пока не увидим. Даже при льготной ставке ипотечного кредита с господдержкой в 12% годовых ежемесячный платеж сейчас отнимает от 50% доходов средней российской семьи. Учитывая высокую инфляцию, которая привела к росту затрат домохозяйств на ежедневные потребительские нужды, расходы на ипотеку явно не могут иметь первый приоритет", — говорит исполнительный директор фонда "Институт экономики города" Татьяна Полиди.
Хорошо, но мало: чего еще добиваются девелоперы
Меры, принятые в интересах застройщиков, призваны "подбодрить" экономику. Они позволяют облегчить и ускорить проектирование, обеспечивают более устойчивое материальное положение девелоперов. Однако, по словам экспертов, какого-то особенного эффекта от них ждать не стоит.
"Всё это — меры регулятивного плана: по улучшению делового климата, по упрощению регулирования. Шаги, которые упрощают текущую операционную деятельность застройщиков. На мой взгляд, оказать какое-то стимулирующее воздействие на спрос или предложение они не могут. На это способны лишь радикальные меры. Например, снижающие затраты застройщиков на возведение объектов или реально стимулирующие спрос (при столь высоких ставках льготное кредитование эту задачу не решает)", — отметила Татьяна Полиди.
Заплатят дольщики?
Татьяна Полиди считает, что злоупотреблять государственными мерами поддержки не в интересах строителей. "Застройщик сам заинтересован завершить строительство, получить свою выручку и начать заниматься другими объектами. То есть конкретно эти меры вряд ли могут спровоцировать негативное поведение", — говорит эксперт.
Негативно на качестве жилья не должен сказаться и перевод строительных стандартов и сводов правил в разряд добровольных.
Содержащиеся там нормативы по сути дублируются федеральным законом о техническом регулировании. Разница в том, что ФЗ описывает конечные критерии безопасности продукта, а стандарты — способы достижения этих конечных потребительских качеств.
"То есть отменой их обязательного соблюдения законодательство о строительстве приводится в соответствие с общим законодательством Российской Федерации о техническом регулировании", — отмечает Татьяна Полиди.
При этом наша собеседница убеждена: своды правил строители все равно будут соблюдать, так как при экспертизе проектной документации, а затем при государственном надзоре за ходом строительства объекта по сложившейся практике с застройщика все равно потребуют соответствия объекта этим документам.
Председатель комиссии по проектному финансированию общественного совета при Минстрое Рифат Гарипов и вовсе полагает, что это нововведение будет только на руку дольщикам.
Совершенно иначе — в негативном ключе — многие эксперты оценивают возможность досрочного раскрытия эскроу-счетов, даже при готовности объекта на 70%.
По мнению Татьяны Полиди, это нарушит права участников долевого строительства, поставив их в крайне уязвимое положение, повысит риски, того, что дом не будет сдан, и в конечном итоге приведет к росту числа обманутых дольщиков.
"Эта мера не увеличит ни спрос, ни предложение. Она просто снимет риски с бизнеса и перенесет их на покупателей квартир. Тем самым мы перечеркнем все достижения реформирования этой сферы за последние пять лет", — считает исполнительный директор "Института экономики города".
Что в итоге?
Итак, уже принятые меры поддержки строительной отрасли не приведут к кардинальному улучшению ситуации для застройщиков, но и дольщикам вреда не нанесут. Однако чтобы стройка в России и дальше развивалась, на рынке недвижимости необходим высокий платежеспособный спрос.
Правительство заявляет о готовности субсидировать кредиты для самих строителей по ставке 15%.
На взгляд Татьяны Полиди, эффективной была бы такая мера поддержки застройщиков, как содействие в завершении проектов, которые находятся в высокой степени готовности. Например, выкуп определенной доли квартир в строящемся доме.
"Выкупать квартиры по цене ниже рыночной, но выше себестоимости — это комплексная мера с заведомо достижимым результатом. Во-первых, это позволит государству выполнить свои обязательства перед очередниками, а в России право на жилищную поддержку имеют более 4 млн семей. Во-вторых, таким образом будет ускорен процесс завершения объекта, и тем самым мы содействуем выполнению обязательств перед дольщиками", — говорит эксперт.
