Курс на создание в России цивилизованного рынка арендного жилья взят сравнительно недавно — в 2014 году, и с тех пор уже сформирована федеральная законодательная база для развития этого сектора. Необходимость появления «белого» рынка аренды, в принципе, не вызывает вопросов: у людей должна быть возможность арендовать квартиру в любом городе страны. Но все упирается в вопрос цены: очевидно, что цивилизованная аренда получит широкое распространение, если ставки будут не выше, чем на «сером» рынке, и меньше, чем ипотечный платеж при приобретении аналогичной квартиры.
Но для того, чтобы «экономика» арендных проектов заработала, необходимо выполнить ряд условий. Об этом и шла речь на круглом столе «Наемное жилье — новая городская экономика и жилищная политика», прошедшем на минувшей неделе в Институте экономики города (ИЭГ). Как рассказала директор направления «Рынок недвижимости» Фонда «Институт экономики города» Татьяна Полиди, за два года в большинстве регионов практически сформирована региональная нормативная база аренды. В 19 регионах (22%) приняты все 7 необходимых актов, в 40 субъектах (47%) — от 4 до 6 актов.
Однако пока к реализации проектов по строительству арендного жилья приступили лишь самые смелые. Одна из таких программ стартовала, в частности, в Республике Башкортостан. Этот проект интересен тем, что выявил проблемы и определил направления и масштабы необходимой господдержки. Как рассказал генеральный директор Фонда развития жилищного строительства Республики Башкортостан Григорий Невоструев, в республике проработана довольно большая программа строительства жилья для различных категорий граждан.
Она выявила базовые проблемы такого строительства и показала возможные пути их решения. Первой «проблемой» является доступная ипотека. По словам Невоструева, даже при максимальном участии государства в создании арендного жилья (бесплатная площадка, минимальные затраты на инженерную и социальную инфраструктуры) стоимость аренды получается сопоставимой с ипотечными платежами. По мнению чиновника, выходом может стать предоставление такого жилья в аренду очередникам из числа малообеспеченных граждан. Однако, чтобы такое жилье было им доступно по цене, застройщику требуются дополнительные преференции — бюджетные средства на «беспроцентной основе» со длительными сроками возврата.
Сейчас проекты строительства арендных дом в республике прорабатываются в трех городах РБ: Уфе, Октябрьском и Салавате. На одной из площадок, в Уфе, можно построить около 200 тыс. кв. м жилья, что, по словам Григория Невоструева, «хороший объем для обеспечения жильем малоимущих очередников». Подсчитав экономику проекта и социальный эффект, в Башкирии решили поддержать строительство социального жилья и предоставить коммерческим организациям финансирование на возвратной основе. Сумма составляет 30% от стоимости этого жилья, срок — до 20 лет.
Также, по словам Невоструева, сейчас прорабатываются вопросы налоговой поддержки. В частности, отказ от взимания в таких проектах налога на имущество, который «сильно бьет по арендной ставке». Это приведет к тому, что станет возможным сдавать жилье по ставкам «серой аренды» и даже ниже. Плюсом, который повлияет на решение арендаторов, должно стать также качество жилья, его местоположение, наличие инфраструктуры.
Итогом дискуссии на круглом столе стали рекомендации по развитию сектора арендного жилья. В частности, Фонд ИЭГ считает необходимым разрешить использовать для сдачи в аренду не целые многоквартирные дома, а отдельные секции. Кроме того, предлагается дать право субъектам РФ устанавливать категории граждан, которым может предоставляться жилье на условиях некоммерческого найма и подкорректировать законодательство в сфере инструментов финансирования наемного жилья. В частности, отменить для таких категорий домов налог на имущество и налог на землю. Надо отметить, что оба эти налога находятся в ведении регионов и местных властей, и своим решением они могут отменить их прямо сейчас, но мешает этому сложное финансовое положение многих субъектов федерации.
Справочно
- На сегодняшний день в 46 регионах утвержден порядок установления максимального размера платы за наем жилых помещений по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, но лишь в 14 регионах такая плата установлена и составляет от 45 руб. за 1 кв. м в мес. (Чечня) до 641 руб. за 1 кв. м в мес. (Магаданская область).
- В 19 регионах региональными программами предусмотрены меры поддержки наемного жилья, в 11 из них предусмотрены финансовые ресурсы для реализации таких мер (Республика Дагестан, Республика Саха, Хабаровский край, Белгородская область, Иркутская область, Омская область, Сахалинская область, Томская область, Ярославская область, ЯМАО): объем ресурсов в разных субъектах составляет от 10,02 млрд (ЯМАО) до 5,8 млрд рублей (Белгородская область). Однако бюджетная поддержка развития наемного жилья предусмотрена только в 8 регионах. Если сложить все источники финансирования, предусмотренные бюджетами различных уровней и внебюджетные средства, то общий объем ресурсов, предусмотренных на реализацию этой программы до 2024 года, равен примерно 8,4 млрд руб. Из них 15% за счет бюджетных средств, остальные — за счет внебюджетных источников.
