"Рынок корректируется не через цены, а через размеры квартир"
Исполнительный директор фонда "Институт экономики города" ТАТЬЯНА ПОЛИДИ о необходимости малогабаритного жилья.
— Заметили ли вы, что, как утверждают риэлторы, происходит резкое увеличение доли небольших квартир площадью до 25 кв. м?
— Оно наметилось еще в 2012 году и характерно как раз для крупных региональных центров, как Краснодар, Уфа, Новосибирск, а также для Подмосковья. Эта тенденция отражает стратегию застройщиков, не желающих снижать цены в ответ на сокращение спроса, с одной стороны, и снижение доходов населения, с другой стороны. Рынок корректируется не через цены, а через размеры квартир.
— Почему доля малогабаритных квартир в региональных центрах выше, чем в Москве и Санкт-Петербурге?
— В административных границах Москвы строится дорогое жилье для целевой группы покупателей с высокими доходами и практически не строятся дома экономкласса, доступные для людей со средними доходами и ниже. Такое жилье, напротив, строится в Подмосковье, оно дешевле и меньше по площади. Предпочтения же московских покупателей новых квартир бизнес- и премиум-сегмента с относительно высокими доходами — это более просторные квартиры. Рынки региональных центров отличаются от московского по уровню цен и доходов покупателей, что приводит к более высокой доле небольших квартир. И в Москве, и в Петербурге дефицит жилья по более низким ценам в результате возмещается "бросовым" товаром — апартаментами. В этом сегменте уже площади меньше, цена ниже, застройщики не несут расходов на создание социальной инфраструктуры. Апартаменты выполняют в Москве ту же функцию, что небольшие квартиры в большинстве региональных центров. Но этот факт нельзя назвать позитивным.
— Почему?
— В Москве количество квартир на 15% меньше количества семей, то есть существует потребность в увеличении их числа. Это может быть достигнуто за счет сокращения площади. Стандартная зарубежная практика показывает: жилье в мегаполисах гораздо теснее, чем в пригородах и в небольших городах. В целом это нормально. Многие города, например Нью-Йорк и Ванкувер, напрямую регулируют размер жилых единиц в наиболее дорогих и высокоплотных районах городов через правила землепользования и застройки. Это помогает, в частности, управлять составом домохозяйств и их потребностями: например, квартиры с одной спальней сокращают количество проживающих детей в районе, это отражается в снижении норматива школ при градостроительном проектировании.
— Как рост миграции населения в крупные городские центры сказывается на рынке жилья?
— Все миграционные процессы в основном центростремительные — в Москву и гораздо меньше в Санкт-Петербург. На московском рынке жилья это сказалось двояко: с одной стороны, привело к росту цен, с другой — к увеличению объемов нового строительства в Подмосковье. Подавляющее большинство приезжих удовлетворяют свои жилищные потребности либо на теневом рынке аренды, либо в Подмосковье. Приобретение жилья в собственность в Москве доступно примерно 15% семей, тогда как по России в среднем купить квартиру могут более 30% семей.
— В каких городах влияние миграции на рынок жилья наиболее очевидно?
— Естественные миграционные процессы отражают, с одной стороны, спрос на рабочие места, с другой — возможности предоставить жилищные условия для приезжих. К сожалению, пока в городах, где есть спрос на новые трудовые ресурсы, не проводится целенаправленная политика по формированию необходимых жилищных условий. В других странах все наоборот: города продумывают стратегии жилищного обеспечения с учетом миграционных процессов. У нас они не считаются фактором жилищной и экономической политики на уровне городов. Это очень плохо и сдерживает мобильность населения, ограничивает потенциал экономического роста городов и агломераций.
— Как долго девелоперы смогут снижать размер квартир?
— Везде по-разному. В городах, где цены уже упали на фоне кризисных явлений, но спрос пока не оживился, просто будут сокращаться в целом объемы строительства. А вот на стадии оживления спроса и увеличения объемов строительства размер новых квартир будет зависеть от структуры существующего на рынке предложения — если накоплен большой объем новых небольших и непроданных квартир, новое предложение будет ориентироваться на другие форматы.
