Для международной практики российские рынки жилищного строительства и рынки жилья представляют собой довольно интересный кейс с многих точек зрения. В предыдущих статьях мы уже касались проблем слабой конкуренции между застройщиками, аномально высокой доли самостроя, низкой доступности жилья. Еще один важнейший аспект, по которому Россию пока сложно сравнивать с развитыми странами – это инструменты жилищного финансирования
К инструментам жилищного финансирования относятся различные механизмы привлечения собственного и заемного капитала в жилье – в его строительство (реконструкцию, иные улучшения) или приобретение. Жилье, как и другую недвижимость, принято делить на так называемую доходную недвижимость (та, которая генерирует доход для собственника) и жилье для собственного использования. Для каждой группы существуют свои финансовые инструменты в зависимости от формы инвестиций – строительство или приобретение. Рассмотрим наиболее распространенные в мире механизмы и как они представлены в российской практике.
Стандартным механизмом финансирования приобретения жилья во всех странах является ипотечный жилищный кредит, или кредит под залог приобретаемого жилья. В разных странах существуют разные ипотечные продукты, различается и регулирование ипотеки. Например, в Дании примерно 70% ипотечных кредитов это кредиты с плавающей ставкой, а в США 86% кредитов – с фиксированной на весь срок кредита ставкой. Кроме этого существует масса других кредитных продуктов – шаровой кредит (погашение долга в конце), кредит с поэтапным погашением, кредит с отрицательной амортизацией (в первый период долг не снижается, а растет), индексируемые кредиты (сумма задолженности пересматривается по мере изменения цен на рынке жилья, PLAM (Price-Level Adjusted Mortgage).
Если говорить об условиях различных ипотечных систем, то, например, в Испании и Великобритании комиссии за досрочное погашение сведены к минимуму, тогда как, например, во Франции такая комиссия может достигать 3% от суммы задолженности. В одних штатах США запрещено внесудебное обращение взыскания в случае дефолта заемщика, а в других – разрешено.
Российский рынок ипотеки это рынок монопродукта – ипотеки с фиксированной ставкой. В отличие от многих стран российские заемщики имеют право досрочного погашения без комиссии и защищены от ускоренного внесудебного обращения взыскания в случае дефолта (однако все эти привилегии, безусловно, отражаются в процентных ставках). Пока относительно начальная стадия развития рынка вкупе с его существенной концентрацией в руках трех крупнейших банков (Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк) обуславливают отсутствие богатого выбора инструментов. К примеру, в Швейцарии совокупная задолженность по ипотеке почти в 1,5 раза превышает ВВП, в Японии составляет около 40% ВВП, в Сингапуре – более 50% ВВП, в Южной Африке – почти 20% ВВП, в Италии – 22%, в Румынии – 7%, Турции – 6%, а в России – пока только 5% ВВП.
Несмотря на, казалось бы, в целом сходные условия ипотечного кредитования в России и за рубежом радикальные отличия обнаруживаются в самом предмете залога (и соответственно – финансирования). Если в США, Германии, Франции, Австралии физические лица выступают заемщиками при покупке индивидуального дома или таун-хауса, а юридические лица выступают заемщиками при покупке целых многоэтажных (многоквартирных) домов, в России все ровно наоборот – граждане покупают отдельные квартиры в многоквартирных домах в ипотеку, а ипотека юридических лиц отсутствует вовсе. Такая ситуация связана, прежде всего, с дизайном самой жилищной сферы России – страны с самым большим рынком кондоминиумов (отдельных квартир) в мире. Например, в Нью-Йорке из всех многоэтажных жилых зданий только около 10% можно отнести к кондоминиумам в нашем понимании («condo» и «co-op», или «condominium» и «сooperative») и 90% – к арендным домам, а в Москве – 98% всего жилищного фонда составляют кондоминиумы, в городах-миллионниках – не менее 80%.
В то же время в России пока отсутствуют целые наемные дома (доходные дома) и механизмы их финансирования.
Второй отличительной особенностью России является существование еще одного вида залога – прав требования по договору участия в долевом строительстве. По сути это означает, что банк кредитует не покупку жилья, а его строительство, но при этом кредит предоставляет не застройщику (кто строит), а гражданину (кто потребляет). И снова совершенно противоположное устройство – во всех развитых странах инвестиционные бизнес-риски управляются в рамках проектного финансирования строительства, а не в рамках разрозненного потребительского кредитования. Если еще 10 лет назад можно было встретить участие граждан в финансировании рискованных строительных инвестиций, например, в Мексике, то сегодня такая форма инвестиций (под видом потребления) существуют только в самых отсталых странах, в которых просто отсутствует необходимые банковские услуги.
Как уже было отмечено выше, на рынке жилой недвижимости в России просто отсутствует сегмент доходной недвижимости (арендные дома), что предопределяет и отсутствие еще одного класса общепринятых в мировой финансовой системе механизмов, позволяющих людям или корпорациям, желающим получать доход от сдачи жилья внаем, безопасно предоставить свои финансовые ресурсы тем, кто готов такие доходы обеспечить – профессиональным компаниям-наймодателям, управляющим наемным жилищным фондом. В большинстве стран кроме банков, предоставляющих традиционные ипотечные кредиты собственникам арендных домов, действуют специальные инвестиционные институты, аккумулирующие средства множества инвесторов для их эффективного вложения в арендный бизнес. Такие институты обычно называются специализированными трастами или компаниями недвижимости (Real Estate Investment Trust (REIT) . Такие трасты привлекают средства различных мелких и крупных инвесторов путем публичной продажи своих акций и инвестируют их в жилье. По закону деятельность таких трастов строго ограничена инвестициями в жилье или иную недвижимость, а доходы практически полностью должны распределяться между акционерами в форме дивидендов (обычно не менее 80-90% доходов должны быть выплачены). Взамен инвесторы, хотя, по сути, действуют на рынке как корпорации и извлекают типичный бизнес-доход, однако освобождены от корпоративного налогообложения до выплаты доходов акционерам.
Подобный финансовый инструмент существует и на российском рынке – это закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости. Но возможности таких фондов пока трудно сравнить с REIT – как по привлечению капитала на открытом рынке, так и по использованию инструментов банковских инструментов заемного финансирования.
Ипотечная ценная бумага или ипотечная облигация – еще один инвестиционный механизм жилищного финансирования. В России менее 10% ипотечной задолженности финансируется за счет продажи ипотечных ценных бумаг. Есть и зарубежные страны с аналогичными показателями – например, Швейцария или Австрия. Однако в большинстве развитых стран все-таки банки стараются рефинансировать либо секьюритизировать выданные ипотечные кредиты в целях повышения собственной ликвидности и расширения кредитного портфеля. Российские банки, имеющие 90% ипотечного рынка, не испытывают проблем с ликвидностью, так как ее основным поставщиком являются граждане, не требующие доходности даже на уровне инфляции (обычные ставки по депозитам колеблются вокруг 5-6% годовых).
Итак, как видно из краткого рассуждения, российский финансовый рынок и рынок инвестиций в жилую недвижимость – это пока два довольно независимых друг от друга мира. Отсутствие финансовых инструментов тормозит развитие рынка жилья, появления новых жилищных альтернатив, современного арендного жилья, и наоборот – инертность жилищной сферы и ее институциональный перекос в сторону собственности на квартиры дестимулирует банки и финансовые институты предлагать соответствующие финансовые механизмы. Тем временем российская банковская система продолжает накапливать существенные объемы сбережений граждан (депозиты граждан составляют 24,2 трлн рублей или около 30% ВВП – данные Банка России по состоянию на 1.06.2017 г.) и не способна трансформировать их в эффективные и доходные инвестиции в экономику страны, в том числе в жилищную сферу, редевелопмент городских территорий, жилищное строительство, инфраструктурные проекты. А в отсутствии иных привлекательных и надежных финансовых альтернатив граждане готовы сберегать свои средства под отрицательные реальные процентные ставки.
Каковы пути выхода из сложившейся институциональной ловушки, и почему инвестиции в реальные активы городской и жилищной инфраструктуры в России до сих пор не стали привлекательными для долгосрочных инвестиций? Что необходимо сделать для выхода из такой ловушки?
Новая повестка развития экономики требует и новой повестки развития городов как места реальных жизненных и бизнес-процессов, а наряду с задачей достижения макроэкономической стабильности необходимо решать задачу стабильности городского развития, формирования доверия и позитивных ожиданий такого развития при проведении жилищной и градостроительной политики.
Российские города имеют огромный инвестиционный потенциал для развития жилищного строительства и повышения качества городской среды. По оценке Института экономики города, только в существующие жилищные и инфраструктурные активы недоинвестировано 37% ВВП, а с учетом необходимости их наращивания, эта цифра еще больше. Покрытие такого гигантского дефицита инвестиций в капитальные активы в обозримой перспективе невозможно без финансовых рынков, способных существенно ускорить этот процесс. Большим преимуществом для России является возможность использовать весь накопленный в мире опыт жилищного финансирования, учитывая, конечно, все возможные ограничения.
