Верховный суд (ВС) РФ отменил определение апелляции, которая отказалась вернуть дольщику часть средств за квартиру, реальная площадь которой оказалось меньше положенной. Такие случаи надо расценивать как отступление от условий договора и применять соразмерное уменьшение цены, следует из кассационного определения.
Александр Мальцев подал в Центральный райсуд Кемерово иск к компании "СДС-Строй" после того, как застройщик отказался удовлетворить претензию и вернуть около 72,8 тыс. рублей переплаты за купленную по ДДУ квартиру, реальная площадь которой оказалась меньше заявленной (63,3 кв.м вместо 65,6 кв.м).
Суд отказал ему на том основании, что ДДУ может быть изменен только дополнительным соглашением, и, кроме того, истец, злоупотребил правом. Так первая инстанция расценила тот факт, что в момент подписания передаточного акта у А.Мальцева претензий не было, а позже он все же решил их предъявить. Апелляционная инстанция с таким подходом согласилась.
Однако ВС решил поправить нижестоящие суды. Судебная коллегия по гражданским делам указала, что первая инстанция и апелляция напрасно не применили нормы о соразмерном уменьшении цены договора при выявлении недостатков в жилом помещении — они есть в законах об участии в долевом строительстве и о защите прав потребителей.
"Суды, делая вывод об отсутствии доказательств отступления застройщиком от условий договора, либо ухудшения им качества объекта или допущения недостатков, которые делают квартиру непригодной для предусмотренного договором использования, не дали оценку документам, свидетельствующим о передаче истцу квартиры, имеющей отступления от условий договора в части размера объекта долевого строительства. Таким образом, данный вывод суда противоречит фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам", — говорится в кассационном определении.
Аргумент о злоупотреблении правом ВС тоже отклонил. На момент заключения договора квартира, как объект, еще не существовала, поэтому невозможно было проверить ее фактическую площадь, говорится в документе кассации. При этом в момент передачи квартиры застройщик не проинформировал дольщика о том, что реальная площадь квартиры оказалась меньше предусмотренной в договоре.
"Отсутствие претензий истца к площади квартиры в передаточном акте не является доказательством того, что истец на тот момент был уведомлен об итоговой площади квартиры и согласен с ней", — говорится в кассационном определении.
Дело отправлено на пересмотр в Кемеровский областной суд.
В начале июня ВС постановил, что застройщики не могут ссылаться на недействительность договора уступки дольщиком права на неустойку, защищаясь от ее взыскания. Как заключил суд, случаи, когда компания не расплатилась ни с цедентом, ни с цессионарием, считаются недобросовестным поведением, и аргумент о недействительности должен быть отклонен.
