Самое плохое – это когда новые задачи пытаются решать старыми подходами и прежними методами
Город – это единый организм. И все решения, в которые в нем принимаются, должны носить комплексный характер, а не вычленивать отдельные фрагменты городской среды. Так же они должны иметь долгосрочный характер, иначе через какое-то время мы столкнемся с проблемами, о которых думали, что они больше к нам не вернутся. Об этих и других темах в продолжении нашей беседы с исполнительным директором Института экономики города, директором направления «Рынок недвижимости» Татьяной Полиди.
- На одной из встреч Марата Хуснуллина с архитекторами он сказал, что хватит уже в Москве работать над умными домами, было бы неплохо получить предложение по строительству какого-нибудь умного микрорайона. Как вы считаете, это в Москве реально?
- Вообще понятия «умный город», «умный дом», «умный микрорайон» - все понимают по-разному. Могу сказать, что я подразумеваю. Для меня умный город – это не просто набор технологических решений. Например, автоматическая передача данных счетчиков. Это разнообразные формы жилья, когда есть не только собственная квартира, а есть разные типологические форматы жилого фонда. Есть здания смешанного использования, когда есть жилье для семей с невысокими доходами. Это все современные мировые практики. Вот это я называю умным городом, когда он еще функционирует с социально-экономической точки зрения правильно с минимальными рисками, когда он инклюзивен и не выталкивает из своей среды, к примеру, людей с определенными доходами (и определенных профессий) или малый бизнес, когда для них просто не создано доступной инфраструктуры. А технологические решения, конечно, нужно внедрять. Не вижу никаких к этому препятствий. Другое дело, что никто в них особо не заинтересован. Надо найти реально заинтересованных поставщиков и потребителей таких услуг.
Татьяна Полиди: «У нас не получилось создать нормальный рынок конкурирующих управляющих компаний. В Москве вообще монополия - ГБУ «Жилищник». Хотя государственная УК может внедрять умные решения, но не внедряет».
У нас же в многоквартирном жилищном фонде никто не стремится ни к какой оптимизации. Людям до этого дела нет. Они платят за свои коммунальные услуги, управляющая компания тоже к этому относятся безразлично. У нас не получилось создать нормальный рынок конкурирующих управляющих компаний. В Москве вообще монополия - ГБУ «Жилищник». Хотя государственная УК может внедрять умные решения, но не внедряет. А что тогда говорить о тех ситуациях, когда УК не монополист. Смысл в том, что недостаточно только предусмотреть какую-то технологию, надо чтобы она потом устойчиво работала. Надо чтобы район или город устойчиво функционировал без внешнего вторжения. А для этого нужны рыночные стимулы. Должна быть эффективно организована система собственности на недвижимость. Почему мы все время говорим – хватит создавать кондоминиумы.
Поквартирная собственность не позволяет принимать людям совместные решения по поводу управления домами. Вводится новый дом, а потом доходит до аварийного состояния. У нас нет восстановительных инвестиций в недвижимость. Никто не заинтересован в жилье, как в активе. Нужно заниматься профессиональными инвестициями в недвижимость, создавать арендные дома, привлекать туда инвесторов, государственных в том числе. Иначе фундаментально ничего не поменяется. Вот сейчас пройдет реновация в Москве. А еще через 50 лет надо будет провести следующую реновацию, потому что будет построен какой-то микрорайон, и он начнет затем ветшать. Необходимо внедрять именно нормальные механизмы функционирования рынка недвижимости, а не повторять постоянно прошлые ошибки. Мы накопили все эти кондоминиумы в результате приватизации, так как она у нас была проведена поквартирно. И потом стали постоянно ее воспроизводить под предлогом, что у нас люди любят собственность. Да вы сначала изучите, что люди любят, во-первых, а во-вторых – что они могут себе позволить. У нас далеко не все могут купить квартиру.
- Коммунизм мы уже пытались построить в отдельно взятой стране. Не вышло. В состоянии ли мы построить один отдельный микрорайон в городе, назвав его умным. Перешел через дорогу, там уже не умный, а глупый район. Получается, так?
- Странно это, конечно, звучит. Город – это единое целое, в нем нельзя рассматривать что-то в отрыве от другого. Невозможно создать умную транспортную систему в одной части Москвы и глупую в другой. Должны быть помимо технологических, еще правовые, управленческие, экономические решения. Еще одна важная тема - налогообложение. У нас отсутствует пока эффективное рыночное налогообложение. Мы не можем использовать его инструменты в недвижимости в целях стимулирования к эффективному землепользованию?
Татьяна Полиди: «Система налогообложения – это всегда баланс между рыночными задачами и социальными. А у нас полный дисбаланс. У нас система налогообложения – это чисто социальная политика; мы берем то, что ни на что не влияет».
Почему у нас аварийное жилье стоит в центре городов, на самых дорогих, самых ликвидных землях? И оно там находится веками. Потому что мы не можем простимулировать собственников к выбору более эффективного формата использования земельного участка. Это делается во всем мире. Но не у нас. Система налогообложения – это всегда баланс между рыночными задачами и социальными. А у нас полный дисбаланс. У нас система налогообложения – это чисто социальная политика; мы берем то, что ни на что не влияет. Понятно, что есть разные доходные группы. Ни в коем случае, мы не должны создавать сегрегацию, условно говоря, в центре живут только богатые, на периферии - только бедные.
Современный тренд – это mixed community. Яркий пример – Манхеттен, когда в самом дорогом районе Нью-Йорка практически в каждом здании есть, так называемое доступное жилье, которое предоставляется семьям с невысокими доходами. По цене не рыночной, не как в Манхеттене. Это жилье либо находится в частной собственности, либо это могут быть целиком муниципальные или государственные дома. Общество специально так делает. Да, это требует затрат, потому что нужно субсидировать разницу между рыночной и стоимостью для конечного получателя. Но это нормальная политика. А сейчас, получается, что мы больше теряем из-за того, что не можем эффективно управлять своей земельной рентой. Выгодней оставлять лучшие части городов в упадке, а строительство осуществлять на периферии, где строятся конгломераты многоквартирных домов, где ни о каком росте качества жизни, или ни о каких умных городах речи не идет. Градостроительная политика должна быть умной, чтобы говорить об умном городе.
- Страсти по реновации уже немного улеглись, и программа начинает выполняться. Марат Хуснуллин недавно заявил, что реновация будет выполняться по особой финансовой схеме, с участием бюджетных денег, отчет за которые будет очень строгим. А вот при строительстве домов по этой программе эскроу-счета будут работать или нет?
- Когда принимали закон о реновации, то там предусмотрели изъятие из 214-ФЗ закон. То есть, Фонд реновации сможет привлекать деньги граждан по старой схеме. При этом они не должны будут платить взносы в Фонд гарантии прав дольщиков, и не обязаны использовать эскроу-счета. В законе прописали, что бюджет Москвы несет субсидиарную ответственность по обязательствам Фонда реновации. Это означает, по сути дела, что любые риски, которые возникают, должен возместить московский бюджет. Это гораздо круче, чем любой банк, любой фонд. Мне кажется, такой подход не совсем правильным, когда публичный бюджет, у которого гораздо шире набор обязательств перед гражданами в различных сферах, почему-то должен отвечать за конкретную, отдельно взятую, градостроительную программу. Как минимум это спорный подход.
- Там же появится и коммерческое жилье, которое будет также продаваться.
- Так в этом вся суть программы, что с какого-то момента она начнет самоокупаться. И это в принципе хорошо. Я считаю, что это возможно, если правильно подойти к реализации программы, потому что сейчас цены на рынке жилья Москвы снизились. Это тенденция последних 2-3 лет. В рыночных условиях надо будет очень аккуратно реализовывать программу реновации, чтобы еще больше не оказать давление на цены.
- А проценты по ипотечным кредитам будут расти? Сейчас как раз обозначился некоторый их рост, хотя до этого было снижение. Как вы считаете, это тренд продолжится, или замрет на каком-то уровне?
- Президент поставил цель довести процент по ипотеке до 8%. Но мы же в рыночной экономике живем. Сейчас Центральный банк увеличил ключевую ставку. Это говорит о том, что могут повыситься в дальнейшем и процентные ставки. Просто ипотека немножко по-другому устроена. Фондированием у банка являются не средства, предоставляемые Центральным банком под ключевую ставку, а те депозиты, которые привлекают от граждан, а это 25 трлн рублей. А ставки по депозитам сейчас очень низкие, они достигли минимальных значений - 5-6% для физических лиц. Здесь сложно что-то предсказывать, потому что, несмотря на то, что от ключевой ставки ипотечные кредиты напрямую не зависят, но все банки все равно на нее ориентируются. К тому же макроэкономическая ситуация очень неопределенная. Поэтому я могу дать только свои прогнозы. Мне кажется, что ближайшее время вряд ли будет дальнейшее снижение ипотечных ставок. Скорее даже рост. В условиях общей нестабильности к концу года получим какой-нибудь шок на валютном рынке. Это выплеснется в инфляцию, затем в повышение ставок.
- Не приведет ли введение эскроу-счетов, массового исхода застройщиков с рынка?
- Во-первых, у нас и так в каждом крупном городе 3-4 крупнейших застройщика делят рынок. Сказать, что там очень большая конкуренция – нельзя. При развитии конкуренции обязательно кто-то умирает, разоряется и уходит с рынка, но приходят новые. Вот это очень важно. Вообще хотелось бы, чтобы появились новые девелоперы. Но и многие старые тоже останутся. По 214-ФЗ застройщик может работать по обычным кредитным схемам, без эскроу-счетов. Это ограничение связано только с использованием средств граждан. Можно применять проектное финансирование, никто в этом не ограничивает. Кстати, можно открывать на добровольной основе эскроу-счета просто в целях подтверждения спроса. Это практика нормальная, ее используют за рубежом, когда банку надо подтвердить ликвидность проекта тем, что уже есть покупатели недвижимости. Я вижу проблему в другом; если посмотреть на структуру застройщиков, то основная часть – это компании, работающие по 20 лет и выше. Это признак того, что технологический прогресс будет очень плохо проникать в такую среду. Потому что технологический прогресс всегда приходит с новыми игроками. Есть множество исследований на эту тему, показывающих, что на тех рынках, где редкая сменяемость застройщиков, где есть высокая концентрация рынка, где он поделен между несколькими крупными компаниями, очень медленно идет технологическое развитие. Чтобы оно ускорилось, надо развивать конкуренцию, чтобы возникли стимулы у новых участников бороться за потребителя.
- Если позволите, немного о личном. У вас есть какое-нибудь хобби? Вы чем-нибудь увлекаетесь?
- Да, кончено, зимой - горные лыжи, или коньки, а летом теннис, ролики. И еще мне нравится путешествовать.
