Хроники строительной реформы – 3. Ипотечный запой
По оценкам застройщиков, больше половины всех квартир продается в кредит – особенно хорошо это видно на рынке новостроек. Естественно, что государство, используя бюджетное регулирование и снижая ставки по ипотеке, пытается влиять на строительный рынок, удерживая его от резких обвалов объемов строительства и роста цен. В серии авторских колонок попробуем и мы взглянуть на ипотеку с разных сторон
Начнем с «вопиюще безмолвной» статистики
В 2018 году ипотека в России достигла исторического рекорда: 1,5 млн. кредитов на сумму 3,01 трлн. рублей. Центробанк оценивает темпы роста по сравнению с 2017 годом в 35%. "Эксперт РА" называет прирост ипотечного портфеля всех банков в 22%. В 2013 году наши сограждане были должны банкам 2 трлн. рублей, выданных на покупку жилья, в следующем году банки выдали еще 1 млн. кредитов на 1,7 трлн. рублей, к 2016 году задолженность дошла до 4 трлн. рублей. К началу 2018 года ипотечные кредиты перешагнули отметку в 5 трлн. рублей. И вот на 1 января 2019 года всеобщее ипотечное "ярмо" нашего населения выросло аж до 6,41 трлн. рублей.
Неплохо заработали на ипотеке в прошлом году и страховщики, нарастившие за счет ипотечного бума размер страховых премий на 15,7 %. Их общий объем составил 1,479 трлн. рублей. Только по вновь выданным ипотечным кредитам страховые премии составили около 50 млрд. рублей.
Особенно рекордным в стране по выдаче ипотечных кредитов оказался октябрь – 141,3 тыс. кредитов на 299,8 млрд. рублей (+25,3% в количественном и +40,7% в денежном выражении к октябрю 2017 года). Ранее, самым урожайным был декабрь 2017 года – 290,5 млрд. рублей.
Средняя ставка по ипотеке в прошлом году в Новосибирской области составила 9,9%. В новостройках банковских партнеров ставка доходила до 7%. На вторичном рынке ставка была в среднем 10%. Парадокс: риски при покупке “первички" выше, а ставки ниже!
В сентябре и декабре Банк России дважды поднял процентные ставки, что потянуло вверх и ипотечную ставку на 1-1,5%. На начало этого года по стране она составляет 9,66%.
При ставке в 12% годовых за 20 лет заемщик выплачивает две с половиной стоимости квартиры. При ставке 14% – три стоимости. И это без учета комиссий и страховок. Ну, а если на квартиру копить самому, то в Новосибирске на среднюю квартиру в Новосибирске можно накопить за 6,5 лет.
Испугавшись неожиданно высоких темпов роста ипотеки на пустом месте, Банк России в конце прошлого года начал снижать аппетит банков к риску, обратив их внимание на рост доли кредитов с низким первоначальным взносом (10-20%) в условиях невеселой экономической ситуации и напоил их микстурой от жадности, повысив со 150 до 200% уровень риска.
В ответ банки начали приводить "традиционный" аргумент о минимальных значениях уровня текущей просрочки по совокупному ипотечному портфелю. В 2014 году просрочка была 1,7%, а в 2018 – 1,2%. ЦБ приводит еще более оптимистичные цифры: снижение просрочки в 2018 году до 0,96% с 1,06 годом ранее. В последнее время со ссылкой на ЦБ начали в прессе мелькать другие данные по просрочке – 2,6%, а доля просрочки более 6 месяцев не обслуживания долга – 1,57%. Напомним, после кризисного 2014 года просрочка резко выросла на 60% до 2,34% в 2016 году.
Что же произошло в последнее время, что резко потянуло вверх долю просрочки? Банки начали выставлять на продажу ипотечные квартиры. И кто же в них оказалось проживает? Оказалось, что основной объем изъятых банками из-за неуплаты квартир в Москве составляет жилье бизнес-класса стоимостью 20-50 млн. рублей! У покупателей такой недвижимости есть запасные квартиры и поскромнее. Эти процессы – просрочка в первую очередь по дорогим квартирам и домам – и могла повлиять на рост объемов просрочки в совокупном кредитном портфеле. Такая же картина была и в 2009 году.
По словам одного из руководителей филиала крупного банка, просрочка по ипотечным кредитам, выданным на покупку жилых домов, в Новосибирске доходила до 90% (!). Это не удивительно – при падении потребительского спроса, в первую очередь сокращаются доходы мелкого и среднего бизнеса. Что мы и имеем сейчас. Но это также один из симптомов экономического кризиса – рекордный уровень просрочки по ипотеке, по данным РБК, пришелся на 2010 год, то есть через год после глобального кризиса.
Поэтому по просрочке сейчас ситуация печальная – с ростом портфеля выросла и абсолютная доля и ее удельный вес. А это более 100 тысяч человек в тяжелейшей жизненной ситуации. Объем безнадежной ипотеки (с просрочкой свыше трех месяцев) по официальным данным составляет 160,82 млрд. рублей. Это 63495 штук кредитов (семей!). В первом квартале этого года рост количества безнадежных ипотечных кредитов составил 14% в штуках и 13% в деньгах. Остается уповать на закон об ипотечных каникулах.
Добавим к просроченным кредитам еще 2-4% заемщиков, которые, по данным одного из банков, обращаются с ходатайствами о реструктуризации вследствие потери работы. Это примерно еще 200 тысяч человек.
Кризисы в экономике и строительной отрасли накрывают нас с завидной регулярностью – 1998, 2004, 2008, 2014. Кризис – это спусковой крючок ипотечных проблем. В кризис безработица накрывает ипотечников как снежный ком. За потерей работы следует потеря работы, просрочка кредита и массовые выселения из квартир. Так что подождем пару лет и посмотрим, что у нас будет с кредитами, выданными в период ипотечного бума.
Кстати, никогда еще не видел статистики по обращению взыскания на заложенное жилье и выселениях граждан. Списки обращений взысканий по некоторым региональным АИЖК видеть доводилось – жуть! Ипотека дошла до самых маленьких и далеких сел и деревень! Туда, где самые низкие доходы населения и сама низкая финансовая грамотность граждан.
В конце лета 2018 года на очередном форуме президент ВТБ Андрей Костин выступил с заявлением о том, что в случае реализации жесткого сценария западных санкций, при котором российские госбанки будут лишены возможности осуществлять операции в долларах, ВТБ не исключает в качестве исполнения своих обязательств перед вкладчиками выдачу долларовых средств с таких счетов в другой валюте, отличной от валюты вклада.
От такого "эпохального" заявления вздрогнула вся страна и понеслась галопом в госбанки за своими деньгами. В августе физлица вывели из Сбербанка $1,1 млрд., в сентябре – еще $0,9 млрд. В сентябре вклады в нем сократились на 219 млрд. рублей. Большая паника была в Сбербанке только в декабре 2014 года, когда после обвала рубля и массированных информационных атак на банк население за один день забрало из него 300 млрд. рублей, а за неделю – 1,3 трлн. рублей.
Естественно, в октябре у людей внезапно появились лишние деньги, которые были вложены в недосягаемую для государства и "зарубежных недругов" недвижимость.
В августе-октябре ставка по ипотечным кредитам упала до исторического минимума – 9,41% (по некоторым данным – 8,9%).
Экономический аспект
С макроэкономических позиций ипотечный бум точно возник на пустом месте. Судите сами: отсутствие роста экономики и потребительского спроса, низкий уровень инвестиций. Статистика безмолвно подтверждает снижение на протяжении последних пяти лет доходов населения (прогноз на этот год тоже негативный, максимум по оценкам ВЭБа, рост на 1%). Сокращение реальных доходов за 5 лет составило 11%. Реальные доходы россиян сейчас ниже, чем в 2013 году. При этом существенно сократились его неформальные доходы вне рамок официальной статистики, указываемые в справке "по форме банка". Сократилось за 2018 год с 0,95 млн. до 0,92 млн. человек работников, совмещающих официальную работу с неформальной подработкой. Хотя как в любой кризис доля занятых в неформальной экономике выросла за год на 300 тысяч до 14,6 млн человек, как заемщики они для банков неперспективны, так как в отличие от совместителей двух секторов экономики, они очень мало получают и по уровню доходов находятся на нижней границе заработка. Начиная с 2013 года, существенно выросла доля городского населения с доходами ниже прожиточного минимума с 40,4% до 46,9% в 2016 году (статистика по этому показателю публикуется только через два года и более свежих данных еще нет). Бедных в России стало на 3,5 млн человек больше, чем было в 2013 году. Двое из трех занятых получает зарплату меньше арифметической средней.
По оценкам ипотечного агентства "Мир" 60% российских семей нуждаются в улучшении жилищных условий, но позволить себе покупку квартиры, в том числе в ипотеку могут только 7% семей. По другим оценкам с доходами от 27 до 45 тыс. рублей на одного работающего приходится одна четверть домохозяйств и они дали рывок по выдаче ипотеки. По оценкам Института экономики города (ИЭГ) из 40,5 млн. домохозяйств, 47% может взять ипотеку за счет снижения ставки и ставшей доступности ипотеки для группы населения с более низкими доходами.
В стране за прошлый год существенно выросла – на 12% – доля населения, которая не может свести концы с концами, имея на руках не менее 3-х кредитов. Таких людей уже 15,1 млн. Безнадежные кредиты за год увеличились на 3,95% и составляют 1,56 трлн. рублей.
В минувшем году впервые за последние годы в стране сократилась численность населения, это естественная реакция на снижение уровня жизни. Впервые в прошлом году домохозяйства залезли в потребительские кредиты и потратили больше чем заработали (100,7%). Половина ипотечников имеет потребительские кредиты. Суммарный долг домохозяйств перед банками достиг 16,5 трлн. рублей, увеличившись за год на 24,1%.
В таких условиях темпы роста ипотечного кредитования за год на 50% и количества кредитов на 35% выглядят просто противоестественным.
Правда и этому явлению находится свое определение – наркотик политического регулирования экономической активности. Вместо стимулирования роста доходов наше государство, снижая процентные ставки и субсидируя все более широкие слои населения, широко открыло кредитный кран. Ну, а состояние эйфории долго длиться не может.
Сейчас выплаты ипотечными заемщиками процентов всем банкам по кредитам составляют более 600 млрд. рублей в год. Через три года проценты госбанкам по ипотеке будут составлять каждый год для граждан уже один триллион рублей. Не забудем и про "13-й месяц" ипотеки – десятки миллиардов рублей, потраченных на страховку жизни заемщика. И так на протяжении многих лет! Это будущие доходы, которые не будут потрачены на детей, семейный отдых, здоровье и культурное развитие, питание и не будут стимулировать потребительский спрос в стране. Это доходы, которые уже сейчас вычеркнуты из будущего массового потребительского спроса в стране.
Глубокие радостные чувства по поводу ипотеки сейчас мало кто испытывает – ипотека для граждан означает резкое сокращение качества жизни семьи, постоянное испытание на стрессоустойчивость, рост числа самоубийств заемщиков, оказавшихся в тяжелой жизненной ситуации. Но, увы, других вариантов иметь крышу над головой, наше государство, в отличие от других, пока не предлагает.
Любой очередной кризис вызовет сокращение и мер господдержки, снижение цен на квартиры и дома на 20-50%, быстрый рост просрочки, массовое изъятие квартир банками. Недавно Минфин объявил о сокращении на 10% всех госслужащих. Так что и эта категория заемщиков не является для банков стабильной.
