Основные критерии при выборе управляющей организации
Если бы в российских городах в сфере управления многоквартирными домами действительно существовал настоящий рынок, то критериями для выбора управляющей организации были бы:
- показатели качества предлагаемых услуг и работ (может быть, в форме описания результата, который гарантируется при оказании услуги, после выполнения работы);
- цена услуги (работы) или "пакета" услуг и работ;
- соотношение "цена - качество";
- отзывы тех, кто уже пользуется (пользовался) услугами организации.
Но о качестве своих услуг подавляющее большинство управляющих организацией ничего не пишет, а цены устанавливает не за каждую услугу, каждую работу в расчете на определенную "единицу объема" (например, за обслуживание 100 кв. м поверхности кровли; за влажную (сухую) уборку 1 кв. метра площади пола в помещениях общего пользования и т.д.), а за довольно неопределенный перечень и объем услуг и работ по управлению, обслуживанию и текущему ремонту в расчете на 1 кв. метр общей площади помещений собственников. Поэтому собственники помещений не могут посчитать необходимые расходы, зная "цену за единицу" той или иной услуги и работы и количественные характеристики объектов общего имущества. Поскольку большинство управляющих организаций ориентируются на "муниципальный тариф", практически нет ценовой конкуренции. Поэтому цена услуг и работ определенного качества не может служить основой для выбора управляющей организации. Таким образом, в настоящее время обычные рыночные критерии для выбора управляющей организации практически не применимы.
Что можно порекомендовать?
Обратите внимание на следующее:
- Что управляющая организация предлагает в проекте договора управления многоквартирным домом по наиболее важным вопросам (или в уже заключенных договорах, если проект договора не размещен в открытом источнике или не предложен для рассмотрения собственникам).
- Отзывы тех, кто уже пользуется (пользовался) услугами организации.
Поскольку перечень работ зачастую стандартный, основанной на минимально-необходимом перечне, а цена – "равной муниципальному тарифу", то наиболее важными условиями договора управления многоквартирным домом становятся вопросы взаимодействия управляющей организации и собственников, в том числе, связанные с изменением размера платы по договору, приемкой работ и отчетностью. Рекомендуется обратить внимание на следующие условия договора управления многоквартирным домом, предлагаемые управляющей организацией.
1.1. Предлагаемый порядок изменения размера платы собственников по договору.
Например, если говорится, что размер платы будет изменяться в соответствии с решением администрации города, то это совсем не хорошо, потому что в этом случае решение общего собрания собственников никак не сможет повлиять на размер платы, который может увеличиваться ежегодно и на величину, о которой управляющая организация сумеет договориться с администрацией города.
Если в договоре сказано, что размер платы будет ежегодно индексироваться с учетом показателя инфляции (должен быть указан источник такого показателя, например, Минэкономразвития России), то это достаточно справедливо, потому что цены на все растут, поэтому оказание услуг и выполнение работ требует больших расходов.
Маловероятно, но если в договоре сказано, что размер платы не изменяется в течение срока действия договора, то этот вариант неплох для коротких договоров (1-2 года), а для более длительных вызывает сомнения, как управляющая организация сможет оказывать услуги и работы в условиях инфляции.
1.2. Предлагаемый порядок утверждения плана работ по текущему ремонту.
Предлагает ли управляющая организация ежегодно направлять собственникам для рассмотрения и утверждения на общем собрании (или совету МКД для рассмотрения и утверждения, если общее собрание дало совету МКД такие полномочия) план работ по текущему ремонту? Если нет, тогда управляющая организация тратит средства, предназначенные для текущего ремонта, по своему усмотрению, собственники не могут быть уверены, что на первоочередные работы.
1.3. Предлагаемый порядок подписания актов выполненных работ
Предлагает ли управляющая организация направлять акты выполненных работ для подписания советом МКД? Это лучший вариант в сравнении с подписание "любым собственником", поскольку в приемке работ будут участвовать информированные и уполномоченные представители всех собственников, а не случайное или связанное с управляющей организацией лицо.
По каким услугам/работам предполагается участие представителей собственников в подписании актов – только по работам текущего ремонта? Или еще и по важным работам по техническому обслуживанию (например, подготовка системы отопления к отопительному сезону, обслуживание лифтов), ежегодному (сезонному) осмотру общего имущества в многоквартирном доме, которым устанавливается техническое состояние, потребность в ремонтах?
Или вообще умалчивает о подписании актов собственниками?
1.4. Предлагаемый порядок представления и содержание отчета об исполнении договора управления многоквартирным домом
Как часто управляющая организация предполагает отчитываться перед собственниками? Если один раз в год, то это не лучший для собственников вариант, потому что они только по истечении года смогут оценить, выполняет ли управляющая организация свои обязательства. Хороший вариант, например, 1 раз в квартал направлять отчет совету МКД, в котором отражаются "план и факт" по каждой услуг/работе, включенной в перечень услуг и работ по договору, и причины отклонения от планового показателя; а 1 раз в год – годовой отчет, который должен предоставляться до проведения годового общего собрания.
Есть ли в проекте договора форма отчета? Если есть, достаточно ли в ней информации, чтобы можно было судить о том, выполнен ли согласованный с собственниками план работ (периодичность, сроки, объем)?
1.5. Взаимодействия с советом многоквартирного дома.
Предлагается ли в договоре порядок и периодичность встреч с советом МКД? Лучший вариант – 1 раз в месяц (в согласованный день и время) уполномоченное лицо управляющей организации встречается непосредственно в многоквартирном доме с советом МКД.
Или управляющая организация вообще не видит в совете МКД представителя всех собственников?
1.6. Порядок приема обращений собственников
Насколько разнообразны и удобны способы, которым любой из собственников помещений может обратиться к управляющую организацию? Есть ли прием в нерабочие дни и часы?
И если все же управляющая организация предлагает более низкий размер платы по договору управления многоквартирным домом, чем другие организации, рекомендуется запросить объяснение, за счет чего обеспечивается более низкая цена. Нередки случаи, когда это просто способ "получить многоквартирный дом", а потом размер платы предлагается повысить, потому что средств на выполнение работ не хватает, или сократить перечень работ.
