Как миграция россиян на юг и запад изменила рынок недвижимости
Пандемия подстегнула россиян не только чаще отдыхать на внутренних курортах, но и покупать там недвижимость. Это привело к резкому росту цен на жилье в Краснодарском крае, Крыму и Калининградской области. Но пока подорожание носит спекулятивный характер, а перенаселение ряда городов создает давление на инфраструктуру, снижая их привлекательность как для потенциальных покупателей, так и для девелоперов.
Перелетные покупатели
Значительная доля покупателей недвижимости на курортах — жители Москвы, Петербурга, Ханты-Мансийского и Ямало-Ненецкого автономных округов, замечают аналитики компании "Этажи". Доходы у них выше, чем у жителей других регионов, поэтому сейчас в прибрежных городах на юге страны и в Калининградской области платежеспособный спрос оказался выше, чем в других регионах. Очевидно, что один этот фактор уже провоцирует рост цен на жилье.
Край понаехавших
Невероятный взлет цен на квартиры в прибрежных городах Краснодарского края и Крыма вынуждает россиян с доходами поскромнее, чем у жителей богатых регионов, искать альтернативные варианты. Это привело к переориентации спроса в Краснодар, который хотя не имеет выхода на море, но остается привлекательным из-за близости к Сочи, Анапе, Геленджику.
Но приток населения стал серьезным вызовом для властей южных городов, пытающихся регулировать процесс. В качестве временной меры они стали ограничивать строительство жилых объектов до утверждения новых планов развития территорий. Часть федеральных девелоперов пока просто не может найти общий язык с властями региона, добавляет гендиректор IND Architects Амир Идиатулин.
Рост без фундамента
Есть и серьезные риски для самих граждан, рассматривающих недвижимость в курортных регионах как способ инвестиции средств. Запрет на новые стройки, по мнению исполнительного директора фонда "Институт экономики города" Татьяны Полиди, отчасти искусственно сейчас поддерживает цены в Сочи, Геленджике и Анапе. Но в долгосрочной перспективе это приведет к ухудшению инвестиционного климата, которое может снизить конкурентоспособность городов и запустить тренд на экономическую стагнацию, предупреждает Антон Финогенов.
Более того, пандемия существенно подстегнула эмоциональный спрос на недвижимость, но на самом деле реальных, фундаментальных факторов для роста цен в южных регионах нет, уверена Татьяна Полиди. По ее мнению, покупатели инвестиционных квартир на юге могут заработать только в моменте за счет спекулятивного спроса. В долгосрочной перспективе прибрежные города инвесторам неинтересны, так как отсутствие фундаментального развития инфраструктуры не приводит к росту ликвидности жилья.
Госпожа Полиди приводит пример с Геленджиком: "Человек, купив там квартиру и прожив одно лето, поймет, что половина пляжей закрыта для публичного доступа, а после купания на оставшихся, вероятно, придется ложиться в инфекционную больницу. Городская канализация не справляется с таким объемом населения". Этот негативный опыт, уверена она, вынудит часть собственников продать купленные квартиры.
Есть еще один серьезный фактор риска покупки жилья в южных городах — строительство без учета экологических нормативов. Это становится причиной судебных разбирательств властей с застройщиками и покупателями жилья, говорит Татьяна Полиди. Сложившаяся практика, по мнению эксперта, "очевидно не способствует" дальнейшему росту инвестиционной привлекательности южных городов.
Неустойчивый пик
И действительно, наблюдаемый весь прошлый год взлет цен на недвижимость в южных городах уже начал отпугивать потенциальных покупателей. Инвестировать в такое жилье становится невыгодно. По данным SRG, в Краснодаре, например, средняя доходность от сдачи квартир за год сократилась с 7,13% до 5,7%, срок окупаемости недвижимости вырос на 3,5 года.
К этому добавляется постепенный рост ставок по банковским депозитам и восстановление спроса на зарубежную недвижимость. В компании "Этажи" уже заметили спад активности, но пока рассчитывают, что появляющиеся на рынке скидки частично его нивелируют.
Дмитрий Алексеев полагает, что активность покупателей все равно будет перетекать из прибрежных городов в регионы, где нет моря, но благоприятный климат. В качестве примера он называет Адыгею.
Татьяна Полиди советует не списывать со счетов Калининградскую область: хотя рост цен здесь, как и на Черноморском побережье, носит пока спекулятивный характер, результат может оказаться совсем другим. "Власти региона больше занимаются градостроительной политикой и развитием инфраструктуры",— говорит она. Гендиректор офиса "Миэль" в Калининграде Вячеслав Смирнов добавляет, что местные риэлторы "чувствуют себя уверенно, рассчитывая, что привлекательность региона сохранится".
