Заживем по ГОСТу: новые стандарты помогут повысить качество управления МКД
Российский институт стандартизации совместно с Институтом управления ЖКХ разработали проекты трех стандартов в сфере управления многоквартирными домами (МКД). Речь идет о ГОСТах "Услуги ЖКХ и управления МКД. Общие требования", "Услуги управления МКД. Обоснование финансовых потребностей, необходимых для содержания общего имущества МКД при управлении МКД управляющей организацией (УО)" и "Услуги управления МКД. Регулирование органами местного самоуправления организационных требований к определению размера платы за содержание жилого помещения при управлении МКД УО".
Как отмечено в пояснительных записках к документам, все три проекта ГОСТов появились во исполнение "Программы разработки национальных стандартов РФ на 2022 год" в соответствии с Федеральным законом №162ФЗ от 29 июня 2015 года. Предложения институтов основаны на нормах Жилищного кодекса (ЖК) РФ, а также Правил №416, №491 и на Минимальном перечне работ и услуг из постановления правительства РФ №290. В документах предложены стандарты для организационно-технических мероприятий для управления МКД, в том числе при взаимодействии УО с собственниками. Во всех ГОСТах также будут прописаны инструменты, с помощью которых муниципалитеты смогут обосновать установленный размер платы за содержание жилья. А в целом, все вышеперечисленные стандарты содержат рекомендации по взаимодействию собственников и УО и расчету размера платы за содержание общего имущества, в том числе органом местного самоуправления.
Стандартизация сферы управления МКД является важным и необходимым процессом, который при его разумном развитии способен оказать существенное благотворное воздействие на состояние жилого фонда, повысить степень участия собственников в принятии решений по дому и улучшить качество жизни населения.
Как отмечает директор направления "Городское хозяйство" Фонда "Институт экономики города" (ИЭГ) Ирина Генцлер, эксперты ее организации участия в разработке проектов данных стандартов не принимали, но их содержание близко к тому, что ранее многократно предлагал ИЭГ.
"Конечно, эти стандарты носят рекомендательный характер, но добровольность их применения — это принцип, определенный законодательством о стандартизации, — рассказала "Стройгазете" Ирина Генцлер. — Исключение — это стандарты и своды правил (СП) или их отдельные положения, которые являются обязательными для применения и определяются постановлением правительства РФ. Их обязательность связана с обеспечением безопасности, в том числе зданий. Однако с каждым годом перечень таких обязательных ГОСТов и СП становится все короче". Последнее сокращение такого перечня обязательных стандартов и правил произведено постановлением правительства РФ №914 от 20 мая 2022 года. И добровольность не обязательно означает, что стандарт применяться не будет. Ведь соблюдение стандарта, который является добровольным, может быть условием, например, членства в саморегулируемой организации (СРО). И организация может декларировать, что она соблюдает такие стандарты, чтобы получить преимущества на рынке.
В свою очередь, будущие или настоящие заказчики услуг УО вправе задать вопрос, соблюдает ли такие стандарты организация? Если нет, то почему? Конечно, для этого собственники помещений в МКД, советы МКД, правления ТСЖ (ЖСК) должны знать, что такие стандарты существуют. Их надо популяризировать. Органы местного самоуправления на конкурсе по отбору УО для управления МКД могут указать как условие (требование к претенденту) "соблюдение управляющей организацией стандартов…". Поэтому широкого использования стандартов можно добиться и без установления их обязательности по закону.
Вместе с тем эксперт "СГ" подчеркивает, что наличие всеми признаваемых и применяемых национальных стандартов — это очень хорошо для такой социально чувствительно сферы, как управление МКД. "Это общие правила игры. Зачем их разрабатывать каждому СРО отдельно? Это как всем самостоятельно изобретать велосипед", — считает Ирина Генцлер.
Разработка стандартов — тяжелая работа, требующая ресурсов и высокой квалификации. Самые важные стандарты, конечно, должны разрабатываться на федеральном уровне, но обсуждаться всем профессиональным сообществом и обязательно с участием представителей потребителей услуг УО. Собственники помещений не могут самостоятельно принимать решения по вопросам стоимости услуг и работ по управлению и содержанию МКД. Это было бы похоже на то, что покупатель устанавливал бы цены, по которым магазин обязан продать ему товары. Сколько стоит услуга или работа, должны сказать те, кто эти услуги и работы предлагает потенциальным заказчикам. А дальше собственники (заказчики) могут вступать в переговоры, сравнивать стоимость услуг и работ у разных организаций… И один из проектов стандартов как раз предлагает общие правила (с возможным выбором варианта), по которым УО могут определить стоимость каждой своей услуги или работы, или группы услуг или работ. Если управляющая организация применяет такой стандарт, собственники, по крайней мере, понимают, что реальные затраты учитывались, можно посмотреть расчеты, есть что обсуждать на переговорах. "А то, что мы имеем сейчас, — ничем не обоснованная плата в расчете на один квадратный метр, одинаковая для самых разных домов, — это плохо. У собственников вообще нет представлений о реальном объеме затрат, необходимом для поддержания дома в надлежащем состоянии. Нет уверенности в том, что сами управляющие организации это знают", — сожалеет представитель ИЭГ.
Что касается тех первоочередных параметров в сфере управления МКД, которые бы следовало отрегулировать, чтобы дома управлялись и содержались эффективно, то наиболее важный из них — это, конечно, вопрос определения цены договора управления МКД как совокупной стоимости услуг и работ по управлению, содержанию и текущему ремонту. Именно этому и посвящен один из проектов новых стандартов. Далее — обеспечение возможности контроля со стороны собственников, что уплаченные ими средства расходуются именно и только на их дом, не тратятся нецелевым образом, в том числе на другие дома. "Поскольку у нас нет такого требования в ЖК РФ (в отличие от законодательства других стран), можно было бы принять стандарт о том, что для каждого МКД управляющая организация открывает отдельный банковский счет, на который поступают платежи собственников и с которого оплачиваются фактически оказанные услуги и работы. А факт оказания услуги, выполнения работы должен подтверждаться соответствующим актом, подписанным представителем собственников", — предлагает Ирина Генцлер.
Это ключевые вещи для повышения роли собственников в управлении домом и их ответственности за содержание общего имущества (не можете/не хотите вкладывать достаточно средств в свое имущество — будете получать минимально необходимый перечень услуг и работ, а если готовы вложить больше средств — получите более высокий уровень обслуживания). Такой стандарт изменил бы и отношение УО. Им бы пришлось зарабатывать свои деньги, доказывая собственникам, что и как они сделали, а не просто собирать деньги с "плательщиков", как это происходит сейчас. То есть УО были бы вынуждены работать так, как принято на рынке. И если хочешь быть успешным, добивайся доверия и удовлетворенности клиентов.
Ирина Генцлер, директор направления "Городское хозяйство" Фонда "Институт экономики города":
"Разработка стандартов по управлению МКД очень актуальна. Ведь стандарты определяют уровень качества услуг, который в настоящее время является "нормальным", обычным, реально достижимым, задавая планку, хуже которой быть не должно. Это защита потребителей услуг. Национальные стандарты устанавливают такую общую планку для всех управляющих организаций страны. Региональные особенности, не ухудшающие уровень, установленный национальным стандартом, действительно, можно устанавливать стандартом СРО. Деятельность СРО, согласно законодательству, и состоит в разработке стандартов деятельности своих членов и контроле за соблюдением национальных стандартов и стандартов СРО".
"Строительная газета" от 15 июня
Фото "Строительная газета"/ Михаил Колобаев/ пресс-служба Стройкомплекса Москвы
