Фонд "Институт экономики города" актуализировал результаты мониторинга практики принятия решений о комплексном развитии территории (КРТ) жилой застройки в российских городах
Полный текст исследования "Мониторинг практики реализации проектов комплексного развития территории жилой застройки в российских городах" доступен здесь.
В конце 2020 г. было принято новое законодательство о КРТ – Федеральный закон от 30 декабря 2020 г. № 494-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий".
ИЭГ по заказу государственной корпорации Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства подготовил Методические рекомендации по комплексному развитию территорий жилой застройки (далее – Методические рекомендации по КРТ жилой застройки). Указанный документ включает в себя следующие рекомендации:
- по подготовке проекта решения о комплексном развитии территории жилой застройки;
- по реализации решения о комплексном развитии территории жилой застройки юридическим лицом, определенным субъектом Российской Федерации;
- по разработке архитектурно-градостроительной концепции (мастер-плана) комплексного развития территории жилой застройки;
- по организации общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;
- по пространственно-экономическому моделированию проектов комплексного развития территории жилой застройки;
- рекомендуемые проекты документов для принятия и реализации решения о комплексном развитии территории жилой застройки.
Настоящий аналитический материал состоит из методической и практической частей. В методической части представлено описание рекомендуемого ИЭГ подхода к содержанию решений о КРТ жилой застройки и качеству градостроительной проработки таких решений. В практической части представлены оценки количества принятых органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления в 2021–2022 гг. решений о КРТ жилой и нежилой застройки, решений о комплексном развитии незастроенных территорий, а также результаты содержательного анализа принятых решений о КРТ жилой застройки.
По итогам проведенного анализа также получены следующие количественные и качественные оценки первой практики по принятию решений о КРТ.
1. По состоянию на 31 декабря 2022 г. в отрытом доступе принятые решения о КРТ были выявлены в отношении территорий 37 субъектов Российской Федерации. Большая доля из выявленных решений о КРТ (46%) относится к территориям, занятым жилой застройкой. Это говорит о том, что приоритетом на сегодня является преобразование уже застроенных территорий жилой застройки.
2. В большинстве регионов приняты решения о КРТ в отношении одной, максимум – двух территорий. На наш взгляд, эта правильный подход, поскольку проекты КРТ должны носить эксклюзивный характер (не быть многочисленными), поскольку являются сложными по субъектному составу (предусматривают большое количество участников) и затрагивают права и интересы множества лиц.
3. Во всех проанализированных 66 решениях о КРТ жилой застройки представлены все предусмотренные частью 1 статьи 67 ГрК РФ сведения, подлежащие обязательному включению в состав решения о КРТ. Среди выявленных решений о КРТ жилой застройки, которыми предусмотрено заключение договора о КРТ жилой застройки (38 решений), сведения об объеме строительства, являющиеся применительно к рассматриваемым решениям обязательными в соответствии с частью 6 статьи 69 ГрК РФ, включены только в 23 таких решения.
4. Среди проанализированных решений о КРТ жилой застройки нет ни одного решения, где бы в качестве дополнительных сведений были бы представлены основные параметры архитектурно-градостроительной концепции (мастер-плана), однако есть примеры включения в состав решения о КРТ жилой застройки отдельных сведений в отношении градостроительного видения преобразования территорий (расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности инфраструктурой, технико-экономические показатели планируемого строительства и др.).
5. Большая часть решений о КРТ жилой застройки принята в отношении «средних» по площади территорий от 2 до 10 га (среднее значение площади территории в таких решениях составляет 6,5 га), что является оптимальным значением с точки зрения условий для реализации полноценного градостроительного проекта.
6. Среди проанализированных решений о КРТ жилой застройки есть решения, в которых в границы небольшой по площади территории комплексного развития включается только один аварийный МКД. Хотя формально требования к содержанию решения о КРТ жилой застройки соблюдены, подобные решения, на наш взгляд, предполагают реализацию проекта по модели точечной застройки, что противоречит базовым целям КРТ и самой сущности указанного механизма.
7. Большинством из проанализированных решений о КРТ жилой застройки предусмотрена одноконтурная граница территории, то есть единая (цельная) территория без исключения из нее каких-либо земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости. Такой подход представляется наиболее правильным, поскольку делает гибкой возможность разработки планировочных решений в рамках КРТ, но не всегда возможен в силу ограничений на включение в границы территории отдельных видов объектов.
8. Несмотря на различные подходы к включению в решения о КРТ жилой застройке сведений об объектах капитального строительства на территории, такими решениями преимущественно выполняются требования, предусмотренные частями 2 и 3 статьи 65 ГрК РФ.
9. Возможность принятия решения о КРТ жилой застройки в отношении территорий, на которых расположены только аварийные МКД и нет МКД, соответствующие установленным критериям, или наоборот, является спорным вопросом к норме части 2 статьи 65 ГрК РФ. При этом на сегодняшний день принято большое число решений о КРТ жилой застройки, когда на территории имеются только аварийные МКД и отсутствуют МКД, соответствующие установленным критериям.
10. В отдельных решениях о КРТ жилой застройки в перечень объектов капитального строительства на территории включены МКД, однако не уточнен их тип и иные характеристики. Такого рода неопределенности впоследствии неизбежно приведут к дополнительным издержкам по восполнению или уточнению соответствующей информации, что, в конечном счете, может повлечь за собой риски реализации проекта КРТ жилой застройки.
11. Проанализированными решениями о КРТ жилой застройки предусматриваются различные сроки реализации решения в диапазоне от 3 лет (г. Новосибирск) до 17 лет (г. Рязань). Большинством решений о КРТ жилой застройки (20 решений из 66) предусмотрен срок реализации решения, равный 10 годам. При этом предельный срок реализации решения о КРТ жилой застройки устанавливается вне зависимости от площади территории, подлежащей комплексному развитию, что представляется необоснованным.
12. В подавляющем большинстве проанализированных решений о КРТ жилой застройки (51 решении из 66) указываются сведения о том, что решение реализуется по результатам торгов на право заключения договора о КРТ жилой застройки, хотя формально такие сведения не являются обязательными. Таким образом регион или муниципальное образование, принимающие решение, проявляют заинтересованность в поиске инвестора для реализации проекта КРТ жилой застройки и намерение определить такого субъекта по результатам конкурентной процедуры.
13. В проанализированных решениях о КРТ жилой определяются преимущественно «классические» предельные параметры разрешенного строительства, предусмотренные частью 1 статьи 38 ГрК РФ, однако зачастую их наличие в решениях сугубо номинально. Так, во многих решениях указано, что не подлежат установлению такие важные предельные параметры, как минимальный и максимальный размер земельного участка, минимальные отступы от границ земельного участка с целью определения места допустимого размещения объектов капитального строительства.
14. В состав решений о КРТ жилой застройки в основном включаются виды разрешенного использования, ориентированные на средне- и многоэтажную жилую застройку и создание сопутствующей инфраструктуры. Привязка и дифференциация предельных параметров и их значений применительно к каждому из видов разрешенного использования осуществляется в решениях далеко не всегда: такие предельные параметры и их значения часто устанавливаются как общие для всех видов разрешенного использования, что представляется некорректным. Предельные параметры разрешенного строительства и их конкретные значения должны учитывать специфику использования частей территории, которые могут иметь различную функциональную роль или инфраструктурную нагрузку.
