Объемы жилищного строительства в России достигли исторического максимума
2022 год, несмотря на все объективные сложности, с которыми столкнулась экономика нашей страны, принес очередные рекорды строительной отрасли, выразившиеся прежде всего в небывалом росте объемов жилищного строительства. Впервые за историю существования нашей страны отрасль смогла преодолеть рубеж в 100 миллионов квадратных метров, что неоднократно было отмечено на самом высоком уровне как большая победа руководящего блока строительного комплекса страны. Немалая роль в достижении колоссальных результатов принадлежит регионам, каждый из которых по мере возможности внес вклад в общий объем введенных квадратных метров, а также застройщикам, сумевшим оперативно перестроить работу с учетом формирования новых логистических цепочек и поиска импортозамещающей продукции.
Не МДК едиными
В числе предпосылок роста объемов жилищного строительства эксперты отрасли называют оперативно принятые антикризисные меры, мероприятия, проводимые в рамках регуляторной гильотины, переход на проектное финансирование, продление льготной ипотеки, а также целый ряд мер по развитию ИЖС.
Кстати, объемы ввода многоквартирного жилья на протяжении последних лет практически не меняются и фиксируются в диапазоне от 42 до 46 млн квадратных метров в год. Все остальные "квадраты" приходятся на долю индивидуального жилищного строительства, которое второй год подряд превышает ввод МКД. Так, в 2022 году доля индивидуального жилищного строительства выросла до 55,7%. Ввод жилья населением превысил сдачу домов застройщиками в 66 регионах РФ.
Однако ИЖС на сегодняшний день — рынок, развивающийся стихийно и часто бесконтрольно. Так, по данным президента фонда "Институт экономики города", руководителя комиссии в сфере жилищной политики Общественного совета при Минстрое России Надежды Косаревой, доля профессионального девелопмента в ИЖС составляет порядка пяти процентов. И в первую очередь это связано с тем, что люди предпочитают экономить деньги. "Большая доля самостроя сохранится и в дальнейшем, особенно в сельской местности. Если говорить о пригородных зонах крупных агломераций, где приобретают жилье люди с достаточным доходом, здесь профессиональный девелопмент просто вслед за спросом будет все время увеличиваться. Сейчас в Госдуме рассматривается законопроект об общем имуществе в таких жилых комплексах в коттеджных поселках — это одна из важных тем по созданию правовой рамки", — считает она.
Ставка — на КРТ
Еще одна ниша для дальнейшего развития жилищного строительства — механизм комплексного развития территорий. "Я считаю данное направление чрезвычайно перспективным, и в будущем это может быть очень большим дополнительным сегментом роста ввода жилья профессиональными застройщиками. Но для этого необходимо совершенствовать законодательство в сфере КРТ по двум направлениям", — подчеркивает Надежда Косарева.
Первое — это жилищные гарантии переселяемым из ветхих многоквартирных домов гражданам. По мнению эксперта, ветхие МКД по законодательству должны соответствовать критериям, устанавливаемым субъектами Федерации по их техническому состоянию, обеспеченности инфраструктурой и другим параметрам.
Если жилищные гарантии будут низкими, то люди в таких домах не проголосуют об их включении в КРТ. Субъекты наделены полномочиями по дополнительным жилищным гарантиям, в том числе по предоставлению гражданам жилого помещения большей площади, расселению коммуналок, предоставлению очередникам жилья по нормам. Но пока только шесть субъектов в минувшем году воспользовались этими полномочиями. Кроме того, даже в Жилищном кодексе в части базовых гарантий требуются изменения, потому что если нанимателям гарантируется изменения такого помещения, то собственникам такой гарантии не установлено. И непонятно, нужно ли доплачивать за другое жилое помещение, если его цена больше возмещения.
Вторая тема, которую нужно, на взгляд Надежды Косаревой, развивать, — преобразование низкоплотной жилой застройки, занятой индустриальными домами, садовыми домами, домами блокированной жилой застройки. "Здесь, во-первых, нужно допустить к КРТ территории без наличия ветхих и аварийных МКД. Сейчас должен быть хоть один ветхий или аварийный дом, а есть территории, просто занятые низкоплотной застройкой, причем в центральной и серединных зонах городов. Второе — распространить на них такой же мажоритарный принцип принятия решений большинством собственников, как и в МКД (может быть, по площади земельных участков). Сейчас применяется только принцип изъятия в целях КРТ ветхих МКД, при этом на территории могут быть 2–4 не ветхих, обустроенных, и что тогда? И последнее — распространить такие же жилищные гарантии на собственников такого жилья, как в многоквартирном доме. Потому что сейчас при изъятии таких объектов предусматривается только возмещение, и лишь по соглашению сторон может быть предоставлен другой объект недвижимости", — заметила она.
По мнению эксперта, дальнейшее развитие инструментария комплексного развития застроенных территорий — наше будущее. "Вширь многоэтажной застройке уже не надо развиваться. Данный инструментарий можно использовать в том числе и как поле для развития ИЖС", — завершила Надежда Косарева.
Статья целиком на сайте "Вестник. Строительство. Архитектура. Инфраструктура" от 13 марта
