Ипотека — единственный способ получить крышу над головой, пока нет цивилизованного рынка аренды
Доступность жилья в России снизилась до уровня десятилетней давности, а ипотека на новостройки за год подорожала в два раза. Приблизить большинство семей к собственной квартире мог бы лизинг жилья — аренда с правом выкупа. Но в текущих условиях этот механизм обойдется в полтора раза дороже традиционной аренды.
На жилье спрос есть, но он ограничен. По оценкам фонда "Институт экономики города", платежеспособный спрос обеспечивают 40% семей с самыми высокими доходами. То есть доступность жилья для граждан России упала до уровня 2013 года. В банке ДОМ.РФ подсчитали, что в России арендуют жилье около 10% домохозяйств и примерно столько же купили недвижимость в ипотеку.
Перспективы обеспеченности жильем, с одной стороны, растут. Так, фонд ИЭГ делится данными о росте показателя обеспеченности жильем в расчете на одно домохозяйство с 1,12 в 2021 году до 1,24 в 2030 году. Но с учетом роста средней вводимой площади, доли индивидуального жилищного строительства и доли выбытия жилого фонда темп может оказаться ниже и составит 1,17 к 2030 году.
Повышает ли льготная ипотека доступность жилья
По расчетам фонда "Институт экономики города", ни льготная, ни рыночная ипотеки неэффективны как инструмент повышения доступности жилья. В основе этого вывода — растущие задолженность по ипотеке и расходы на выплату аннуитетных платежей с учетом роста цен на жилье.
Так, объем задолженности граждан по ипотечным жилищным кредитам в 2025 году рассчитывается как 15% от прогнозного значения ВВП, и предполагается, что до 2030 года эта доля будет сохраняться. Результат расчетов (на основе объема задолженности с учетом средневзвешенной ставки по ипотеке и средневзвешенного срока кредита) показал, что рост задолженности по ипотечным жилищным кредитам по отношению к ВВП до 15% приведет к росту доли расходов граждан на обслуживание ипотечного долга по отношению к фонду заработной платы практически вдвое — с 11,4% в 2021 году до 20% к 2030 году.
По схеме, разработанной фондом ИЭГ, плата за квартиру в лизинг может состоять из платежа в счет оплаты выкупной цены, платы за пользование помещением (аренда), за содержание общедомового имущества и коммунальные услуги.
Как может работать лизинг жилья
Механизм найма жилья с правом выкупа в основном позиционируют как альтернативу приобретения жилья с ипотекой для граждан, которым по формальным причинам (плохая кредитная история, отсутствие легальных доходов и так далее) не могут быть предоставлены ипотечные кредиты. "В таком понимании он является скорее маркетинговой стратегией отдельных застройщиков и вряд ли будет иметь дальнейшее развитие, поскольку рыночных инвесторов в жилье на долгосрочной основе, которое будет предоставляться в наем, мало, а условия такого найма с правом выкупа для граждан будут хуже, чем при ипотеке, — выше размер первоначального взноса и проценты", — считает президент фонда "Институт экономики города" Надежда Косарева.
В то же время наем жилья с правом выкупа при государственной поддержке мог бы стать хорошим механизмом решения жилищной проблемы для семей, у которых нет средств для оплаты первоначального взноса и чьи доходы ниже средних (но не низкие). В таких целях этот механизм в последние годы используется во многих странах (в отдельных штатах США, в Италии и Испании). "Исходя из такой цели, модель найма с правом выкупа жилого помещения не рассматривается как инвестиционная, имеет некоммерческий, социальный характер, но должна обеспечивать приемлемую возвратность инвестиций на создание жилья", — уточняет госпожа Косарева.
По ее словам, в международной практике такой механизм часто регулируется законодательно и имеет много вариаций, но в чаще основан на установлении ограничений на доходы нанимателей (с целью исключения семей как с самыми высокими, так и с низкими доходами), фиксации цены выкупа жилья в момент заключения договора найма или формулы индексации такой цены в период найма, периодической выплате в период найма как самой ставки найма жилья, так и части выкупной цены.
Больше комнат
Базовый сценарий построения экономического баланса, по данным фонда "Институт экономики города" (ИЭГ) на основании текущих трендов на рынке недвижимости и национального проекта "Жилье и городская среда", предполагает строительство 120 млн кв. м к 2030 году. Документ предполагает рост обеспеченности жильем с 1,12 (коэффициент) на одно домохозяйство в 2021 году до 1,24 в 2030 году. Ключевые факторы, подкрепляющие этот прогноз: значительный целевой рост объема ввода жилья, маленькая средняя площадь вводимых в эксплуатацию квартир, низкие темпы выбытия жилья и снижение численности населения.
В фонде ИЭГ разработали альтернативный сценарий, учитывающий динамику ряда важных для рынка недвижимости показателей. Согласно этому сценарию, обеспеченность жильем составит 31 кв. м на человека к 2030 году против 33 кв. м в базовом сценарии. В основном из-за выбытия большого объема жилого фонда.
Из положительного — несмотря на то что показатель обеспеченности жильем будет более низким, вырастет доля строительства многокомнатных квартир (две и более комнат), то есть жилье станет в среднем просторнее. Для сравнения: тренд последних лет совершенно противоположный — в объеме вводимого жилья преобладают однокомнатные квартиры.
