Небоскребы растут по всей России как грибы после дождя. От Москвы до Аргуна властей охватила строительная лихорадка: каждый город мечтает о своем Сити с высотками и офисами. Но работает ли формула "построили высотки — привлекли бизнес"?
Мода на бизнес-районы с небоскребами захватила мир: Европу и обе Америки, Восточную Азию и страны Залива, даже Африку. В Москве есть Сити, не отстают и другие российские города — здесь, правда, все чаще в виде проектов и амбиций.
В Китае печально известны города-призраки вроде Ордоса и Тяньдученга — целые районы с небоскребами, которые застроены жильем и офисами, но никому не нужны. Хотя справедливости ради скажем, что шанхайский Пудун тоже когда-то напоминал декорации для антиутопии, а теперь это знаменитый на весь мир деловой район. В мировом градостроительстве сегодня все чаще говорят о концепции "15-минутных городов", где все необходимое находится в пешей доступности, и о смешанной застройке вместо монофункциональных районов. Получается, пока мы строим свои Сити, мир уже поворачивает в другую сторону?
Во всем виноват Лондон
Принято считать, что первым деловым районом стал лондонский Сити, по сей день вдохновляющий на подобные проекты градостроителей по всему миру.
Надежда Косарева, президент Фонда "Институт экономики города": "Исторически градостроительной особенностью так называемых бизнес-районов была застройка небоскребами, которые в то время были сложными уникальными объектами. Такие районы формировались в первую очередь как центры концентрации деловой активности с хорошей транспортной доступностью".
Если иметь в виду именно современный облик подобных районов — а это небоскребы, много небоскребов, — то образцом, на который по-прежнему равняются, можно считать Манхэттен в Нью-Йорке. Вряд ли можно назвать его Сити, это район смешанного типа, но застройка высотками сделала свое дело: теперь так хотят все.
Надо признать, в ряде случаев эксперимент вышел удачным: "леса из небоскребов" в Сингапуре, Шанхае или Токио вполне себе выполняют деловую функцию. При этом специализация успешных бизнес-районов обычно шире, чем у лондонского Сити, отмечает Косарева: они несут также торговую, развлекательную, спортивно-оздоровительную функцию и стали знаковыми для мегаполисов местами.
А это не карго-культ?
Всем известен феномен карго-культа, когда меланезийцы, пришедшие в восторг от колы, бейсболок и консервных банок, стали подражать американским военным, которые все это привезли. Ходить строем с деревянными ружьями, строить самолеты из палок, веря, что духи и им тоже пошлют эти дары развитого общества потребления, если повторять за пришельцами их "ритуалы". Нечто похожее зачастую происходит с Сити.
Кажется, стоит только построить свой Сити, понаставить небоскребы — и это будет точка роста, куда, как в компьютерной игре-стратегии, побежит бизнес. На деле слепое копирование не всегда приносит результат. Часто новые офисные площади пустуют и их отдают под жилье, парковки и даже государственные учреждения.
Что это, ошибка планирования или уже обратная тенденция и Сити становится не символом будущего, а, скорее, приметой уходящей эпохи?
Надежда Косарева, президент Фонда "Институт экономики города": "Представляется, что сегодня востребованность именно таких бизнес-центров с максимальной высотностью и плотностью застройки постепенно уходит в прошлое, как и монофункциональное районирование территорий городов — спальный жилой район, общественно-деловой район, промышленный район, и так далее".
По мнению Косаревой, все большее значение приобретает застройка, в которой разумно сочетается множество функций.
Такой подход помогает решить сразу несколько задач: сделать короче путь от дома до мест проведения досуга и социальных объектов, создать новые рабочие места, бороться с маятниковой миграцией от дома до работы и обратно, которая все равно не исчезает, но хотя бы снижается, экономя время людям и уменьшая транспортную нагрузку на инфраструктуру. В конечном счете — позволяет повышать комфортность городской среды и развивать экономику городов.
Цифры не врут
А что говорит статистика? В "Москва-Сити" доля свободных офисов к 2024 году упала до 8,6% — это десятилетний минимум. В целом по столице доля вакантных площадей снизилась до 9,1% в офисах класса А и до 5,9% в офисах класса В. Выходит, спрос все-таки есть, и немалый.
Чистое поглощение офисов в Москве в 2024 году выросло на 186% — цифра впечатляющая, особенно на фоне всех разговоров об умирании офисной культуры. Правда, цена вопроса тоже серьезная: аренда в Сити может в разы превышать ставки в спальных районах. Для бюджетов городов это палка о двух концах: с одной стороны, налоги с дорогой недвижимости и высокооплачиваемых сотрудников, с другой — огромные инвестиции в инфраструктуру, которые не всегда окупаются быстро.
