Зампред Совета по развитию цифровой экономики при Совете Федерации Артём Шейкин высказал на днях мнение, что в России нужно создать единый онлайн-сервис аренды квартир
По задумке, такой сервис должен обеспечить проверку документов и личностей сторон, а также безопасность сделки. "Мошенничество с арендой и продажей недвижимости — это не только ущерб конкретным гражданам. Это подрыв доверия к рынку и государственным институтам, если злоумышленники остаются безнаказанными", — цитирует ТАСС сенатора. По его данным, в 2024 году в крупных городах было зафиксировано более 30 тыс. заявлений, связанных с обманом при покупке или аренде недвижимости.
Ответственность за проверку
Президент Фонда "Институт экономики города" Надежда Косарева в комментарии для "ДП" отметила, что идея создания официального онлайн-сервиса аренды квартир прорабатывалась Минстроем. Предложение, по её мнению, правильное.
"Но главное здесь не просто юридическая проверка документов для сделок купли-продажи и найма квартир, индивидуальных жилых домов, но финансовая ответственность за результаты такой проверки. Без такой ответственности риск утраты прав на жильё (а иногда и денег за приобретение или наём жилья) всё равно остаётся", — рассуждает эксперт.
При этом стоимость проверки с финансовой гарантией может быть довольно высока. Бюджет вряд ли возьмёт на себя соответствующие расходы, а высокая цена может отпугнуть покупателей и нанимателей жилья, отмечает Надежда Косарева.
Основные риски
Споры об аренде жилья между физлицами случаются гораздо реже, чем споры о продаже. Таким наблюдением делится партнёр, руководитель практики частных клиентов юридической компании "Митра" Алина Лактионова. В основном, по её словам, конфликты возникают между юридическими лицами.
Создание реестра, по её предположению, направлено прежде всего на вывод арендного рынка из тени. Для легальной сдачи квартиры арендодатель обязан платить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 13%. Чтобы избежать налогообложения, многие физлица либо сдают жильё без договора, либо заключают договор в простой письменной форме на срок до 11 месяцев с возможностью продления и повышения арендной платы. Договор на срок более 11 месяцев требует обязательной регистрации в Росреестре.
Основные риски арендаторов возникают именно при отсутствии официального договора: возможность выселения без соблюдения сроков, невозврат залога, появление настоящего собственника, не согласного со сдачей жилья. Очень важно фиксировать передачу арендных платежей — расписки, чеки, подтверждающие перевод средств. Если арендодатель просит переводить деньги третьему лицу, например "его бабушке", необходимо указать информацию об этом в договоре. Кроме того, стоит внимательно отрегулировать вопросы ремонта в счёт аренды, субаренды и краткосрочной сдачи квартиры арендатором третьим лицам. Все эти нюансы важно чётко прописывать в договоре, чтобы минимизировать риски и избежать конфликтов, говорит Алина Лактионова.
Меры безопасности
Старший юрист практики разрешения споров и юридического сопровождения "ССП-Консалт" Станислав Исаков считает, что мошенничество при найме жилья или при его продаже распространено, особенно в городах–миллионниках. Но если говорить о создании онлайн-сервиса именно для аренды квартир, то ни в коем случае нельзя воспринимать запуск и работу такого сервиса как панацею.
"Да, такой сервис может работать по принципу сбора документов по определённому объекту недвижимости либо сведений о контрагенте по сделке, но точно не представления правового анализа документов и оценки юридической чистоты сделки", — рассуждает юрист.
По его словам, на старте работы сервиса нужно самостоятельно принимать все необходимые меры по обеспечению безопасности сделки: запрашивать у собственника выписку ЕГРН с печатью Росрееста, сверять все данные собственника с тем, что указано в выписке, запрашивать документы, подтверждающие право собственности на объект, проверять контрагента по базам судов, банку исполнительных производств, а также запрашивать согласие супруга на совершение сделки, если контрагент состоит в браке.
"В настоящий момент можно говорить о том, что данный сервис может помочь только в организационном плане — собрать воедино документы, необходимые для сделки, которые система может самостоятельно подгрузить из открытых баз данных (“Госуслуги”, ЕГРН, сайты судов, сайты ФССП), что упрощает самостоятельный сбор документов", — говорит эксперт.
Но, например, такой документ, как согласие супруга, требует определённых действий со стороны контрагента, и система не сможет получить его самостоятельно. Сервис поможет лишь собрать документы, которые есть в открытом доступе. В любом случае правовой анализ чистоты заключения сделки нужно доверить профессионалу в этой области, то есть юристу.
