Старт нацпроекта "Инфраструктура для жизни" пришелся на непростой для отечественных застройщиков период
Успешность реализации нацпроекта "Инфраструктура для жизни" и достижение одной из его ключевых целей — 33 кв. м жилья на одного жителя России в перспективе до 2030 года во многом зависит от мер поддержки отрасли в сложившихся экономических реалиях.
Ответ на предложения поддержки отрасли, поступившие от представителей федеральной и региональной властей, последовал незамедлительно: министр финансов РФ Антон Силуанов выразил неудовольствие, что практически каждое предложение связано с необходимостью выделения дополнительных ресурсов.
Основной надежде, на которую уповало большинство игроков рынка и простых граждан, не суждено было сбыться — льготную ипотеку, которая долгое время оставалась драйвером отрасли, не возродили. Но при этом расширили возможности других видов ипотеки, в частности, предложили распространить семейную ипотеку на вторичный рынок жилья в отдельных городах с низким объемом жилищного строительства. Правда, эта идея, по мнению ряда экспертов, недостаточно проработана. В частности, президент Фонда "Институт экономики города", руководитель Комиссии в сфере жилищной политики Общественного совета при Минстрое России Надежда Косарева отметила: "Распространение семейной ипотеки на вторичный рынок жилья в отдельных городах с низким объемом жилищного строительства — это, безусловно, хорошо. Но некоторые выбранные города вызывают недоумение. Вы знаете, что, например, в Геленджике можно взять субсидируемый семейный кредит? Да это же город с очень дорогим рынком жилья, а сейчас там цены еще подскочат, потому что авиасообщение устанавливается".
Также она отметила нецелесообразность внедрения идеи семейной ипотеки исключительно в месте проживания. "Если это делать в целях борьбы с инвестиционным спросом, то здесь лучше установить критерий по жилищной обеспеченности семей. А если это просто желание закрепить людей в том месте, где они сейчас живут, то это непродуктивно. У нас сейчас проблема с трудовыми ресурсами, наоборот, нам надо подстегивать миграцию и помогать людям переезжать туда, где есть наиболее острая потребность в трудовых ресурсах", — сказала она.
При этом, по словам Надежды Косаревой, идея субсидировать проценты по проектному финансированию проектов с наиболее низкой маржинальностью является не совсем продуктивной. "Маржинальность низкая, потому что спроса нет. Ну что толку такие проекты субсидировать? Вы сделаете меньше стоимость кредита застройщику, а банк все равно не даст ему кредит, так как нет надлежащего зафиксированного спроса", — сетует она. В качестве альтернативы долевому строительству глава Института экономики города видит договор купли-продажи вещи, которая будет создана в будущем. "Мы давно пропагандируем идею, что пора переходить от долевого участия в строительстве к механизму, который используется на развитых рынках жилищного строительства в других странах. Это договор купли-продажи будущей вещи, где спрос фиксируется через задаток. В каких-то странах для этого 10% достаточно. Пусть у нас будет даже 30%. А далее ипотечный кредит берется людьми только в тот момент, когда строительство завершено. Если говорить в приложении к текущей ситуации, то как раз сейчас при высокой ключевой ставке и неподъемных ставках по ипотечным кредитам это очень бы помогло людям, которые взяли бы ипотеку через два года, когда, как мы надеемся, ставка снизится и будет составлять 10–12%. Это даст рынку некоторый прирост спроса, а значит, позволит обеспечить необходимые показатели ввода жилья".
Эксперты считают, что для эффективной поддержки строительного комплекса и обеспечения его устойчивой работы необходимо внедрение мер, направленных на технологическое развитие, стабилизацию спроса, кадровое обеспечение и защиту участников рынка.
Новая реальность. В январе-июне в России введено в строй 52,2 млн кв. м — на 2,4% меньше, чем годом ранее. "Сейчас тренд на ускоренный рост сменился стагнацией: то, что за первые шесть месяцев объем ввода жилья составил 97,6% от соответствующих шести месяцев предыдущего года — это небольшое снижение. Нельзя сказать, что на рынке жилищного строительства мы наблюдаем устойчивое снижение ввода жилья, никакого краха или кризиса здесь не наблюдается. Эта стагнация связана, во-первых, с сокращением льготных ипотечных программ и высокой ключевой ставкой. Дальнейшее развитие ситуации будет зависеть от макроэкономической стабилизации, от того, как скоро ипотека сможет прийти в какое-то удобоваримое состояние, чтобы люди смогли на рыночных условиях приобретать и строить жилье", — отметила Надежда Косарева.
При этом настораживает существующий уровень продаж
КРТ — счастливый билет в будущее. Эксперты едины во мнении, что пока не стоит ожидать падения объемов жилищного строительства. Спад наступит позднее, в 2027–2029 гг. "Строительный цикл составляет два-три года, и то, что сейчас вводят, начали строить еще в 2022 году. То, что будут вводить в следующем году, начинали в 2023-м. А то, что сейчас не начали, вот это как раз и не будет введено в 2027–2029 гг. В этой ситуации, мне кажется, у нас есть надежда на инструмент комплексного развития территорий. Проекты КРТ не начинаются сразу со стройки, особенно, когда речь идет о застроенной территории, там сначала есть цикл расселения многоквартирных домов, изъятия коммерческой недвижимости. Эта начальная часть проекта занимает большой период времени. Поэтому пока еще в оценку выданных разрешений на строительство жилья многие проекты КРТ не попали. И если, будем надеяться, к 2027 году макроэкономическая ситуация стабилизируется, в рамках КРТ могут начаться новые проекты жилищного строительства, которые нивелируют отсутствие стартов проектов сегодня", — считает Надежда Косарева.
По мнению большинства экспертов, каких-то революционных изменений до конца года ожидать не стоит.
Надежда Косарева считает, что наступившее время надо использовать для внедрения новых форматов, таких как арендное жилье и жилищно-строительные кооперативы: "Эти новые форматы очень нужны в такие периоды, как сегодня, потому что с их помощью можно и строителей загрузить, и решить социальные проблемы тех людей, которые не могут участвовать в рыночных ипотечных отношениях".
В целом специалисты отрасли считают, что уже в следующем году строительный комплекс начнет восстанавливаться.
Мнение эксперта
Марат Хуснуллин, заместитель председателя Правительства России:
— С января по июнь введено 52,2 млн кв. м. Видим небольшое снижение к прошлому году. Стройотрасль действительно столкнулась с рядом вызовов.
Продолжаем работать над новыми предложениями по стабилизации ситуации. Главная задача — обеспечить завершение строительства жилья, чтобы люди гарантированно получили свои квартиры. Кроме того, важно сохранить темпы и обеспечить запуск новых проектов.
Статья целиком на сайте "Вестник. Строительство. Архитектура. Инфраструктура" от 14 августа
Фото "Вестник. Строительство. Архитектура. Инфраструктура"/ А. Лютов
