Жилье будет дорожать быстрее после снижения ключевой ставки
Темпы роста цен на первичное жилье в России после замедления этого года до 3,5% резко ускорятся на фоне повышения номинальных зарплат и реализации накопленного отложенного спроса. Об этом говорится в подготовленном для госкомпании Дом.РФ исследовании Аналитического кредитного рейтингового агентства (АКРА). По его оценкам, среднегодовая стоимость квадратного метра в новостройках увеличится на 51,8% с 184 100 руб. в 2025 г. до 279 600 в 2030 г. Однако доступность квартир для граждан при этом не сократится.
Квартиры до 2030 г. будут дорожать примерно на 7,8% в год, отмечается в документе. Но, по мнению аналитиков агентства, динамика не будут равномерной: в 2025–2026 гг. рост будет сдерживаться высокой ключевой ставкой, ограничивающей доступность ипотеки, а также достаточным объемом предложения на рынке. Начиная с 2027–2028 гг. АКРА ожидает более сильного увеличения цен. Этому будут способствовать снижение ключевой ставки и формирование дефицита новостроек в связи с сокращением запуска новых проектов в 2024–2025 гг., уточняется в отчете.
В 2029–2030 гг. агентство прогнозирует стабилизацию динамики. При этом она будет сильно отличаться в зависимости от региона. На конкурентных рынках, например в Екатеринбурге и Новосибирске, рост цен может быть в два раза медленнее, чем в субъектах с высоким уровнем монополизации (Севастополь, Омск или Воронеж). Таким образом, дальнейшая консолидация рынка новостроек создает предпосылки для неравномерного, но устойчивого увеличения стоимости квартир.
Однако, несмотря на это, соотношение стоимости метра к номинальной зарплате в целом по стране останется на нынешнем уровне – 1,8–1,9, говорит старший директор группы корпоративных рейтингов АКРА Василий Танурков. Он объясняет это тем, что заработки, согласно прогнозу Министерства экономического развития, будут увеличиваться примерно теми же темпами, что и стоимость жилья.
При этом объемы продаж квартир в натуральном выражении, как считают в агентстве, будут отставать от темпов роста цен и в 2030 г. достигнут только 40,3 млн кв. м (+43% к 2024 г.).
В денежном выражении реализация новостроек увеличится в 2,3 раза относительно показателя 2024 г.: с 4,89 трлн до 11,3 трлн руб. В целом основными драйверами спроса будут программы адресной господдержки, дефицит качественного жилья и повышение доступности рыночной ипотеки по мере снижения ключевой ставки Банка России, объясняют аналитики АКРА.
Объем текущего строительства многоэтажного жилья в 2025 г., согласно прогнозам агентства, снизится на 8,2% год к году до 105 млн кв. м из-за сокращения запуска новых проектов. Но к 2030 г. этот показатель может вырасти до 134,4 млн кв. м в год с учетом постепенного восстановления числа стартов, отмечается в отчете.
Средняя площадь квартир в новостройках начнет увеличиваться с 2027 г. и к 2030 г. достигнет 52 кв. м (49 кв. м в текущем году).
Как отмечается в исследовании, основная причина роста размера лотов – постепенное снижение ипотечных ставок, а также выход на рынок покупателей, которые ранее приобрели квартиры по программам господдержки. По мере погашения кредитов у них появится возможность продать имеющееся жилье и приобрести более просторную недвижимость, что повысит спрос на квартиры большей площади, считают аналитики.
Среди рисков, которые могут помешать реализации прогнозов, в АКРА называют слишком медленное снижение ключевой ставки, сокращение или досрочное завершение программ господдержки, конкуренцию со вторичным рынком, который может перетянуть часть спроса с рынка новостроек, а также ухудшение экономической ситуации в целом и, как следствие, снижение доходов населения и инвестиций в строительство.
Большинство опрошенных "Ведомостями" экспертов согласны, что новостройки будут дорожать. При условии снижения ключевой ставки до 8–7% можно будет ожидать роста цен даже на 10–12% в год, полагает руководитель департамента аналитики и консалтинга компании "НДВ супермаркет недвижимости" Елена Чегодаева. Сейчас вывод проектов на рынок сокращается, а отложенный спрос увеличивается, соглашается директор по продажам ГК "Гранель" Лариса Маслюкова. Снижение ставок, по ее словам, приведет к усилению покупательской активности, особенно в случае улучшения условий семейной ипотеки. Рост стоимости стройматериалов и рабочей силы также толкает цены вверх, добавляет эксперт.
Кроме того, например, в Московском регионе жилье дорожает и за счет увеличения доли более дорогих сегментов в предложении, добавляет коммерческий директор Est-a-tet Владимир Моребис. На этом фоне роль государства как поставщика доступного жилья, по его мнению, будет усиливаться, формируя два отдельных ценовых сегмента: регулируемый (государственный) и рыночный (коммерческий). Увеличение доли государственных застройщиков в массовом жилье – это устойчивый долгосрочный тренд, уверен он.
Тем не менее ряд экспертов считают, что темпы роста цен в среднесрочной перспективе будут другими. Консолидация на рынке девелопмента не обязательно приведет к увеличению стоимости метра, полагает директор BnMap.pro Сергей Лобжанидзе. По его словам, крупные компании сегодня вынуждены поддерживать обороты, жертвуя доходностью. При этом ощутимое смягчение денежной политики, по его мнению, произойдет не раньше 2027 г. Снижение темпов запуска новых проектов и рост доступности ипотеки лишь поддержат текущий уровень роста цен в массовых сегментах недвижимости, добавляет бизнес-партнер BM Group Дмитрий Павлов.
Кроме того, темпы продаж новостроек сейчас отстают от темпов их вывода, поэтому рынку грозит не дефицит предложения, а перепроизводство, подчеркивает руководитель ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик. В таких условиях маржинальность девелоперского бизнеса будет сокращаться, уверен эксперт. А значит, по его мнению, новостройки, скорее всего, будут дорожать на уровне общей инфляции или ниже. Согласно среднесрочному июльскому прогнозу ЦБ, в 2025 г. этот показатель составит 8,6–9,2%, в 2026 г. – 4,6–5,1%, в 2027 г. опустится до 4% годовых.
С прогнозом увеличения площади квартир в ЕРЗ тоже не согласны. По словам Холопика, скорее, она стабилизируется в районе 48 кв. м или меньше, в том числе из-за уменьшения количества детей в семьях, что снижает спрос на большие квартиры. Павлов ожидает сокращения средней площади лота до 46,5–47 м кв. Коэффициент доступности жилья, по оценкам Фонда "Институт экономики города", в 2025 г. достигнет 3,3, вернувшись к уровням 2020 г. В следующем году он может несколько повыситься, считает президент Фонда Надежда Косарева. Но в 2027 и 2028 гг. на фоне роста цен, по ее словам, снизится сильнее, чем прогнозирует АКРА.
