Отечественный стройкомплекс проходит очередное испытание на прочность
Отмена массовой льготной ипотеки и повышение ключевой ставки Центробанка привели к сокращению спроса на жилье и, соответственно, к откладыванию сроков запуска новых проектов. Рынок старается адаптироваться к изменившейся экономической ситуации, параллельно ожидая от государства и финансовых институтов действенной помощи, в том числе в рамках национального проекта "Инфраструктура для жизни".
В конце ноября председатель Правительства России Михаил Мишустин провел стратегическую сессию, посвященную ходу реализации Стратегии развития строительной отрасли и ЖКХ до 2030 года с прогнозом до 2035-го, которая принята три года назад и направлена на достижение одной из национальных целей — обеспечение комфортной, безопасной среды для жизни. "Все ключевые показатели, установленные на первый период — до 2024 года, выполнены, многие из них — с превышением плановых значений, — заявил премьер-министр. — С 2022 года ввели более 400 млн кв. м жилья, то есть ежегодно — уже более 100 млн кв. м. Расселили 570 тыс. человек из 10 млн кв. м аварийного фонда. Благоустроили более 34 тыс. общественных пространств и территорий вокруг домов. Сформировали прочный задел на будущее и серьезно нарастили градостроительный потенциал земельных участков. Значительно сократили инвестиционно-строительный цикл — по количеству дней, документов, административных процедур".
Важные экономические и социальные задачи. "Перед регионами поставлена задача качественного обновления населенных пунктов. Для ее решения предоставлен механизм комплексного развития территорий, который позволяет обновлять жилую застройку, модернизировать или создавать необходимую инфраструктуру, вовлекать в оборот неэффективно используемые земельные участки. Механизм КРТ относительно недавно начал реализовываться в субъектах и постепенно набирает обороты. Регионы планомерно подключаются к этой работе. На сегодня по проектам КРТ введено в эксплуатацию более 2,8 млн кв. м недвижимости, из которых почти 2,4 млн кв. м жилья. Всего по стране в 78 регионах в активной стадии реализации находится порядка 1,2 тыс. проектов КРТ площадью почти 24,3 тыс. га. Градостроительный потенциал проектов КРТ в активной стадии реализации составляет почти 185 млн кв. м недвижимости, из которых 138,7 млн кв. м — жилье", — рассказал заместитель председателя Правительства РФ Марат Хуснуллин.
Реакция на вызовы. Между тем, существуют проблемы, которые сдерживают развитие жилищного строительства. На стратегической сессии, посвященной ситуации в стройкомплексе и ЖКХ, Михаил Мишустин обратил внимание на вызовы, стоящие перед этими отраслями. "Прежде всего, вызовы связаны с сокращением спроса на рынке жилья, в том числе ипотеку, ограничением доступа к проектному финансированию, — отметил премьер-министр. — Чтобы снизить риски уменьшения числа новых проектов и выдачи разрешений на возведение домов, правительство увеличило уровень возмещения кредитным организациям по льготным ипотечным займам, по основным из них расширены лимиты. Также запустили программу субсидирования процентной ставки по кредитам для проектного финансирования строительства жилья в малых городах. Чтобы защитить средства граждан от действий неблагонадежных компаний, распространили механизм эскроу-счетов и на индивидуальное жилищное строительство. Продолжаем предоставлять регионам займы на льготных условиях в рамках инфраструктурного меню, чтобы они могли и дальше формировать городскую среду, создавать объекты в ключевых для людей сферах. Для таких целей субъекты все также имеют возможность списать две трети задолженности по бюджетным кредитам".
Михаил Мишустин призвал "продолжать делать все необходимое для расширения жилищного строительства". "Надо актуализировать основные положения развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства, привести их в соответствие со Стратегией пространственного развития, национальными целями и мероприятиями нацпроекта "Инфраструктура для жизни", — подчеркнул председатель правительства. — И, конечно, необходимо детально проанализировать положение дел в этих сферах, которые обеспечивают комфортные условия для граждан по всей стране".
Все определяет макроэкономика. "Согласно предварительному прогнозу Минстроя к концу 2025 года в России введут порядка 105 млн кв. м жилья. И это будет не очень существенное снижение объемов с учетом проблем, которые есть на рынке жилищного строительства, — считает президент Фонда "Институт экономики города" Надежда Косарева. — В первую очередь эти проблемы связаны со снижением спроса после отмены с июля 2024 года самой масштабной льготной программы ипотеки на первичном рынке жилья и сохранения, на мой взгляд, более правильно ориентированных целевых программ: "Семейная ипотека", "IT-ипотека", "Дальневосточная ипотека", "Арктическая ипотека". Конечно, по объему эти программы менее значительны, чем массовая ипотека, но они сфокусированы на решение конкретных задач. Хотя с 2026 года "Семейная ипотека", самая крупная из оставшихся программ, тоже претерпит некоторые изменения. Теперь одна семья сможет получить только одну ипотеку, поскольку один из супругов должен выступать заемщиком, а второй — созаемщиком. По моему мнению, это тоже правильная мера: на фоне демографических проблем в стране две ипотеки даже под 6% могут себе позволить семьи только с очень высокими доходами".
По мнению Надежды Косаревой, в сложившихся экономических условиях основная задача застройщиков и приоритеты государственной политики — не допустить срыва завершения тех объектов жилищного строительства, которые были начаты ранее. "Из-за сократившегося спроса квартиры в этих домах распроданы не полностью, однако серьезных опасений, что дома не будут введены в эксплуатацию, пока нет, — полагает эксперт. — Основная проблема состоит в том, что снизился вывод на рынок новых проектов. Девелоперы рассуждают так: если спроса нет, зачем закладывать новые дома? И поскольку цикл многоквартирного строительства составляет примерно три года, проблемы могут возникнуть в 2027-м, когда, как можно ожидать, ставка по ипотеке снизится до 10–12% и спрос увеличится. Между тем, новых домов будет немного, потому что сейчас их не начинают строить. Теоретически это должно привести к повышению цен на жилье. Все будет зависеть от того, как быстро спрос восстановится по сравнению с объемами реализуемых проектов и вводом жилья в эксплуатацию. Самые большие риски для девелоперов сегодня — макроэкономические. Макроэкономика у нас определяет все".
Статья целиком на сайте "Вестник. Строительство. Архитектура. Инфраструктура" от 12 декабря
