Более половины всех жилых зданий в России были построены во второй половине прошлого века. За эти десятилетия многие из них исчерпали срок своей службы
По оценке Фонда "Институт экономики города", в аварийном состоянии находятся примерно 3,8% многоквартирных домов — около 58 тыс. из более чем 1,5 млн по всей стране. Не первый год идет снос такого жилья и расселение жильцов. Что происходит с жилым фондом России и какие усилия предпринимаются для улучшения условий жизни людей — в материале ТАСС.
Тесно ли жить в России?
В 2025 году Фонд "Институт экономики города" подготовил "Комплексный анализ характеристик жилищного фонда РФ". Из него следует, что общая площадь жилых помещений в России по состоянию на конец 2024 года составляла 4,3 млрд кв. м при численности населения примерно 146 млн человек. Три четверти россиян — горожане: городской жилищный фонд составляет 74,3% от общей площади жилфонда, в нем проживает 74,7% населения (около 109 млн человек).
В соответствии с указом президента РФ "О национальных целях развития РФ на период до 2030 года и на перспективу до 2036 года", в 2030 году показатель обеспеченности жильем граждан должен достигнуть 33 кв. м, к 2036 году — 38 кв. м. По данным исследования ИЭГ, к началу 2025 года на человека приходилось в среднем 29,4 кв. м (на 80% больше, чем в 1991 году), при этом в городах — 28,8 кв. м. Согласно паспорту нацпроекта "Инфраструктура для жизни", в 2025 году обеспеченность горожан жильем увеличилась до 30 кв. м на человека.
Впрочем, как заявила ТАСС директор Направления "Городское хозяйство" ИЭГ, кандидат технических наук Ирина Генцлер, расчет путем деления общей площади жилищного фонда на численность населения дает лишь "среднюю температуру по больнице". "У нас есть семьи, чаще всего относящиеся к высокодоходным, которые имеют уже больше 40 кв. м на человека. И есть очень перенаселенные квартиры, когда в однушке живет семья из трех-четырех человек", — отметила она.
По оценкам ИЭГ, еще три года назад 11,4% домохозяйств имели менее 13 кв. м на человека, зато 35,1% — более 30 кв. м. "Дифференциация домохозяйств по жилищной обеспеченности значительно увеличилась за последние двадцать лет", — констатирует эксперт.
Всем по комнате
В среднем в России на одного человека приходится 0,5 квартиры, на одно домохозяйство — 1,1 квартиры. Примечательно, что, как показал анализ ИЭГ, в основном российским семьям не хватает квартир с четырьмя и более комнатами.
"Если исходить из условия "одна комната на одного человека", количество однокомнатных квартир в существующем жилищном фонде избыточно. То же касается двух- и трехкомнатных квартир в сравнении с числом домохозяйств. При этом количество квартир с четырьмя и более комнатами более чем вдвое меньше, чем необходимо для домохозяйств, состоящих из четырех и более человек", — отмечается в исследовании.
Показатели "количество комнат на одного человека" и "стесненность проживания" в России официально не оцениваются. Согласно расчетам ИЭГ, среднее число комнат на одного россиянина составляет 0,96. То есть, если брать в среднем, можно сказать, что каждый россиянин практически имеет собственную комнату. Однако по факту более половины граждан (55,7%) живут в переполненном жилье, и всего 3,4% — в недоиспользуемом.
Ветхий или аварийный?
Однако дело не только в недостаточной обеспеченности существующим жильем. Проблема еще и в том, что многие дома устарели настолько, что стали непригодны для жизни. Всего в России 1,52 млн многоквартирных домов (МКД). Все жилье учитывается по степени износа следующим образом: износ до 30% (таковых МКД, по данным Росстата, на которые ссылается в исследовании ИЭГ, 38,6% от общего числа многоквартирных домов), от 31 до 65% (49% МКД), от 66 до 70% (8,5%) и, наконец, свыше 70% (3,8%). Дома второй категории, то есть почти половина, согласно строительным правилам, подлежат капитальному ремонту. Дома третьей — в обиходе называют ветхими, четвертой — аварийными.
Ирина Генцлер рассказала ТАСС, как рассчитывается степень износа. "Здание состоит из несущих и ограждающих конструкций, а также инженерных систем. Чтобы говорить об интегральной характеристике износа, специализированная организация должна провести обследование на основе ГОСТа, — пояснила она. — Эта организация может сказать: износ этого вида несущих конструкций — один, другого типа конструкций — второй, инженерных систем — третий. Затем по определенной формуле высчитывается общий показатель износа".
Капремонт или снос
Поскольку такое обследование проведено для небольшой доли МКД, считать данные по износу, которые указывают в ГИС ЖКХ управляющие организации, достоверными вряд ли возможно, говорит эксперт. По ее словам, такого рода обследования не проводятся повсеместно — только с недавних пор некоторые регионы заказывают его для домов, которые стоят в очереди на капремонт в региональной программе на ближайшие три года.
"Чаще всего цель обследования в том, чтобы в этих домах выделить конструкции и системы, износ которых максимален. Далее принимается решение — делать их капитальный ремонт или перенести его на более поздний срок для эффективного использования средств региональных операторов", — говорит Ирина Генцлер.
Таким образом, по ее словам, при решении судьбы дома важно понимать, какие именно конструкции максимально изношены. "Если износ несущих конструкций — фундамент, несущие стены или конструкции каркаса — достиг большого значения, капитальным ремонтом его не устранить. По-хорошему их надо или заменять, если их не очень много, или реконструировать здание, например, если это объект культурного наследия. Но замена конструкций в ходе капремонта — это очень дорогостоящее мероприятие. С точки зрения обычного дома это экономически неэффективно, целесообразнее — снос", — объясняет она.
Старый значит негодный?
На конец 2024 года около 57% площади всего жилищного фонда России было построено в 1946–1995 годах и находилось в эксплуатации от 78 до 30 лет. Новый фонд, имеющий срок эксплуатации не более 10 лет, составляет лишь 19% от общей площади жилья в стране. Такие данные дает ИЭГ со ссылкой на Росстат и собственные расчеты.
Судьбу дома иногда оценивают, опираясь на сравнение проектного срока эффективной эксплуатации здания и фактической продолжительности его эксплуатации. "Понятно, что панельные дома никогда не строились как здания с самым высоким проектным сроком эксплуатации. Это рядовая застройка. Проектный срок для самых первых серий составлял приблизительно 25 лет, для основных панельных домов — 50 лет. То есть полвека здание способно простоять, при этом предполагалось, что в середине срока в нем будет проведен капитальный ремонт", — говорит Генцлер.
То есть по этому параметру для очень многих зданий срок эффективной эксплуатации уже исчерпан. "Но эти соображения больше теоретические, — считает она. — Для проектировщиков советского периода было свойственно закладывать достаточно большие коэффициенты запаса. Поэтому мы сегодня не можем сказать, что все панельные здания, построенные в 1970-х годах, немедленно надо сносить".
По этой причине далеко не все так называемые хрущевки стоят в первой очереди на снос. По данным Фонда развития территорий, максимальное количество аварийных домов среди МКД — двухэтажки (68,8%), минимальное — среди домов этажностью пять и более этажей (4,2%).
Многое зависит и от того, как конкретное здание обслуживалось, в какой климатической зоне оно находится. "Где-то агрессивных воздействий больше. Например, в приморских городах часто ветры повреждают один фасад здания. Поэтому актуальна задача сначала технически обследовать, а потом принимать решение о том, капитально ремонтировать, реконструировать или сносить", — отмечает эксперт. К слову, наибольшая доля МКД с процентом износа свыше 70% — в Республике Саха (Якутия) — более одной пятой от всего количества многоквартирных домов в регионе. Наименьшая — в Москве — всего 0,03%.
Как идет расселение
Масштабное расселение аварийных домов началось после выхода в 2007 году федерального закона "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства". Фонд ЖКХ предоставлял средства регионам для финансирования программ переселения граждан из МКД, признанных на то время аварийными.
Ирина Генцлер также указывает на то, что с началом реализации в регионах проектов комплексного развития территорий (КРТ) расселять стали не только аварийные многоквартирные дома, но и ветхие МКД, и индивидуальные жилые дома, которые находятся на территории, подлежащей комплексному развитию. "Это новый и перспективный механизм улучшения жилищных условий граждан за счет внебюджетных средств", — полагает она.
В целом, по расчетам ИЭГ, в случае если жилищная обеспеченность в России будет расти на 2% в год, целевое значение 33 кв. м на человека к 2030 году достижимо. В прошлом году эти темпы были превышены почти втрое: объем строительства многоквартирных домов по итогам года составил почти 120,8 млн кв. м, что на 5,6% больше, чем за аналогичный период 2024 года.
