Статья эксперта Татьяны Лыковой в журнале "Социальная защита": Земля и доля

Собственники квартир даже не подозревают, что они одновременно являются и землевладельцами. А точнее — сособственниками земельного участка, на котором расположен их дом. Как сказано в ч.1 ст.36 Жилищного кодекса РФ, такой участок относится к общему имуществу дома и принадлежит всем собственникам помещений дома на праве общей долевой собственности. О том, как граждане могут реализовать это важнейшее право, рассказывает руководитель сектора "Социальные проблемы жилищной сферы» фонда "Институт экономики города" Татьяна ЛЫКОВА

Мысль о том, что земля и расположенное на ней строение представляют собой единый объект собственно­сти, в принципе не нова. Вспом­ним хотя бы закон о товарищест­вах собственников жилья (ТСЖ) и заумное словечко "кондомини­ум", под которым как раз и пони­мался комплекс "земля-здание". Теперь закон о ТСЖ отменен, многое его нормы перешли в Жи­лищный кодекс РФ, но вот поня­тие "кондоминиум" из нового за­конодательства исчезло. Почему? Закон о ТСЖ, принятый в 1996 году, был выдающимся законода­тельным актом для своего време­ни. Тогда не было еще Градостро­ительного и Земельного кодексов, закона о государственной регист­рации прав на недвижимое имущество, закона об ипотеке. Тер­мин "недвижимость" уже прочно вошел в жизнь, а его идеология не была сформулирована. И именно в законе о ТСЖ впервые было от­ражено понимание недвижимос­ти как единства земли и здания.

Однако наша страна стала, на­верное, единственной в мире, где под кондоминиумом понималась совокупность отдельных индиви­дуальных прав собственности на квартиру и на долю в общедоле­вой собственности. Во всех стра­нах, где были и есть кондоминиу­мы, этот термин обозначает право общей долевой собственности на весь объект целиком, включая землю и здания. То есть данным объектом в долях владеет весь коллектив собственников. Инди­видуальное право собственности на квартиру там отсутствует — есть право пользования кварти­рой. С другой стороны, в отноше­нии этого термина возникли раз­ночтения и в российском законо­дательстве, регулирующем право собственности на недвижимость. Так что отказ законодателей от слова "кондоминиум" был логич­ным, хотя многие граждане уже начали к нему привыкать.

Несмотря на то что единицей управления определен много­квартирный дом, мы не потеряли землю под домом. Более того, в федеральном законе о введении в действие Жилищного кодекса, в Градостроительном кодексе и в изменениях в Земельный кодекс впервые четко записано, что соб­ственники жилья в многоквар­тирном доме имеют право собст­венности на земельный участок в силу закона. То есть это безуслов­ное право. Оно не подразумевает никакого выкупа этого участка, никакой аренды.

В законе о ТСЖ были две ста­тьи — 5 и 7, где упоминалось, что земельный участок, входящий в состав кондоминиума, передается в собственность домовладельцев бесплатно. Но эта формулировка давала лазейку муниципальным органам, которые не хотели бес­платно передавать землю собст­венникам жилья в многоквартир­ных домах: если участок по доку­ментам не включен в состав кон­доминиума, то и о передаче речи нет. В лучшем случае в некоторых городах жильцам, создавшим ТСЖ,   оформляли   бессрочное право пользования земельным участком. Дальше всех зашла Москва, где ТСЖ вообще должны были брать в аренду участок, который принадлежит им по праву собственности, и платить за него арендную плату. Теперь эта практика должна прекратиться, если муниципалитеты будут заставлять собственников жилья брать  земельный участок в аренду или выкупать его, граждане могут смело обращаться в суд.

Часто спрашивают: нужно ли создавать товарищество собственников жилья, чтобы оформить право собственности на землю? Это не обязательно. ТСЖ создается для более эффективного управления домом. Право собственности на землю никак этим не связано. Неорганизованные собственники имеют точно такие же права и обязанности в отношении общего иму­щества дома, как и члены ТСЖ Разница в том, что права послед­них лучше защищены.

В законе о введении в действие Жилищного кодекса сказано, что право на землю считается возникшим с того момента, как участок сформирован, то есть, установле­ны границы и получен кадастровый номер этого участка. Следовательно, собственникам надо пройти эти этапы, чтобы закре­пить за собой земельный участок и иметь право использовать его так, как им выгодно. Сейчас по всей стране реализуются муници­пальные программы межевания, когда за городской счет проводит я топографическая съемка квар­тала за кварталом, определяются границы земельных участков, оформляется кадастровый учет. Как только участку будет присво­ен кадастровый номер, он бес­платно оформляется в собствен­ность собственников помещений в данном доме. То есть в данном случае собственникам ничего платить не придется. Однако фор­мирование участков — процесс довольно долгий, и если собст­венники жилья не хотят ждать, они могут заказать внеочередные землеустроительные работы за свой счет. А стоимость их в каж­дом муниципальном образовании разная.

Как будут определяться разме­ры земельных участков под мно­гоквартирными домами? Сегодня это очень больной вопрос, осо­бенно для крупных городов. В за­коне о ТСЖ существовало поня­тие нормативных и сверхнорма­тивных размеров земельного уча­стка. В развитие этой нормы в 1997 году вышло постановление правительства № 1223, где гово­рилось, что ТСЖ и домовладель­цы могут бесплатно получить в собственность земельный участок в пределах норматива, а сверхнор­мативную площадь они должны взять в аренду, выкупить или от­казаться от нее. В 1998 году была принята методика Минземстроя по Расчету нормативов земельных Участков исходя из этажности зда­ния и типа застройки территории. Эта методика повторяла нормы СНиПа 1989 года "Правила инормы городской застройки" (они действуют и сейчас), где оп­ределяется санитарный минимум и максимум расстояний между строениями.

Нормы фактического исполь­зования теперь "прописаны" в Градостроительном кодексе. Возьмем для примера любой мно­гоквартирный дом. При нем есть какой-то земельный участок, ко­торый обслуживает данное зда­ние: подъездные пути, подходы, газоны, детские площадки. И ес­ли документами территориально­го планирования и правилами землепользования и застройки муниципального образования здесь не предусматривается ника­кого нового строительства, то эти участки будут оформляться в соб­ственность в тех размерах, в каких они сегодня существуют. В случае нового строительства все еще проще.

Новый Градостроительный ко­декс предусматривает, что с 1 ок­тября 2005 года застройщик дол­жен получать земельный участок в собственность либо аренду толь­ко на открытом аукционе. Грани­цы участка и кадастровый номер будут установлены еще до того, как инвестор его приобретет. Со­ответственно после завершения строительства и продажи дома — вместе с землей, естественно, — право собственности на этот учас­ток переходит к собственникам квартир.

Самое сложное сейчас — ра­зобраться со старой застройкой, особенно в Москве. Старый центр очень привлекателен для инвесторов с точки зрения ново­го строительства, реконструкции или замены жилищного фонда. И право собственности на зе­мельный участок дает жильцам дополнительную защиту от раз­ного рода злоупотреблений со стороны муниципалитета, от коррупции при распределении земельных участков.

Допустим, дом подлежит сно­су. Что в этом случае происходит с земельным участком и где соб­ственникам взять новое жилье? Все зависит от того, по какой причине дом должен быть сне­сен. Например, любой земель­ный участок, независимо от сте­пени износа дома, может быть изъят для государственных и му­ниципальных нужд. В этом слу­чае муниципалитет имеет право выкупить у собственников дан­ный участок (порядок выкупа подробно расписан в Жилищном и Градостроительном кодексах). Если дом ветхий — а срок износа есть у каждого дома, — то собст­венники обязаны снести его за свой счет. Но у них остается зе­мельный участок, продав кото­рый они смогут купить жилье в другом месте.

В Земельном и Градострои­тельном кодексах впервые чет­ко сказано, что основа недви­жимости — земля. И на нее приходится основная стоимость жилья в городской застройке. Дом — это техническое соору­жение. Стоимость работ по строительству этого сооружения везде примерно одинакова но квартиры в разных городах да и в разных районах одного города стоят по-разному. Почему? Да потому, что в действи­тельности основу рыночной стоимости квартиры составляет ценность и привлекательность земли, на которой стоит дом. Сам ветхий дом ничего не стоит. Но земля под ним может стоить бешеных денег. А может и стоить. Отсюда и разные спосо­бы решения этой проблемы.

Например, собственники вет­хого дома в престижном центре города могут продать участок ин­вестору, и полученных средств им с избытком хватит для покуп­ки новых квартир в любом райо­не города. Другое дело, если зе­мельный участок находится в не­престижном районе и не пред­ставляет интереса для частных застройщиков. В этом случае ин­вестором выступает муниципа­литет, который выкупает эту зем­лю для муниципальных нужд. Здесь вступают в силу нормы о выкупной цене, причем все рас­ходы собственников по поиску жилья, проживанию во времен­ном фонде ложатся на муници­палитет. Плюс платится нор­мальная рыночная цена за изъя­тый участок.

Мы с вами еще не догадываемся, сколько на самом деле сто­ит земля. А когда мы это осозна­ем, то поймем, что право собст­венности на земельный участок  под домом делает нас настоящими богачами.

Собственники квартир даже не подозревают, что они одновременно являются и землевладельцами. А точнее — сособственниками земельного участка, на котором расположен их дом. Как сказано в ч.1 ст.36 Жилищного кодекса РФ, такой участок относится к общему имуществу дома и принадлежит всем собственникам помещений дома на праве общей долевой собственности. О том, как граждане могут реализовать это важнейшее право, рассказывает руководитель сектора "Социальные проблемы жилищной сферы» фонда "Институт экономики города" Татьяна ЛЫКОВА.

Мысль о том, что земля и расположенное на ней строение представляют собой единый объект собственно­сти, в принципе не нова. Вспом­ним хотя бы закон о товарищест­вах собственников жилья (ТСЖ) и заумное словечко "кондомини­ум", под которым как раз и пони­мался комплекс "земля-здание". Теперь закон о ТСЖ отменен, многое его нормы перешли в Жи­лищный кодекс РФ, но вот поня­тие "кондоминиум" из нового за­конодательства исчезло. Почему? Закон о ТСЖ, принятый в 1996 году, был выдающимся законода­тельным актом для своего време­ни. Тогда не было еще Градостро­ительного и Земельного кодексов, закона о государственной регист­рации прав на недвижимое имущество, закона об ипотеке. Тер­мин "недвижимость" уже прочно вошел в жизнь, а его идеология не была сформулирована. И именно в законе о ТСЖ впервые было от­ражено понимание недвижимос­ти как единства земли и здания.

Однако наша страна стала, на­верное, единственной в мире, где под кондоминиумом понималась совокупность отдельных индиви­дуальных прав собственности на квартиру и на долю в общедоле­вой собственности. Во всех стра­нах, где были и есть кондоминиу­мы, этот термин обозначает право общей долевой собственности на весь объект целиком, включая землю и здания. То есть данным объектом в долях владеет весь коллектив собственников. Инди­видуальное право собственности на квартиру там отсутствует — есть право пользования кварти­рой. С другой стороны, в отноше­нии этого термина возникли раз­ночтения и в российском законо­дательстве, регулирующем право собственности на недвижимость. Так что отказ законодателей от слова "кондоминиум" был логич­ным, хотя многие граждане уже начали к нему привыкать.

Несмотря на то что единицей управления определен много­квартирный дом, мы не потеряли землю под домом. Более того, в федеральном законе о введении в действие Жилищного кодекса, в Градостроительном кодексе и в изменениях в Земельный кодекс впервые четко записано, что соб­ственники жилья в многоквар­тирном доме имеют право собст­венности на земельный участок в силу закона. То есть это безуслов­ное право. Оно не подразумевает никакого выкупа этого участка, никакой аренды.

В законе о ТСЖ были две ста­тьи — 5 и 7, где упоминалось, что земельный участок, входящий в состав кондоминиума, передается в собственность домовладельцев бесплатно. Но эта формулировка давала лазейку муниципальным органам, которые не хотели бес­платно передавать землю собст­венникам жилья в многоквартир­ных домах: если участок по доку­ментам не включен в состав кон­доминиума, то и о передаче речи нет. В лучшем случае в некоторых городах жильцам, создавшим ТСЖ,   оформляли   бессрочное право пользования земельным участком. Дальше всех зашла Москва, где ТСЖ вообще должны были брать в аренду участок, который принадлежит им по праву собственности, и платить за него арендную плату. Теперь эта практика должна прекратиться, если муниципалитеты будут заставлять собственников жилья брать  земельный участок в аренду или выкупать его, граждане могут смело обращаться в суд.

Часто спрашивают: нужно ли создавать товарищество собственников жилья, чтобы оформить право собственности на землю? Это не обязательно. ТСЖ создается для более эффективного управления домом. Право собственности на землю никак этим не связано. Неорганизованные собственники имеют точно такие же права и обязанности в отношении общего иму­щества дома, как и члены ТСЖ Разница в том, что права послед­них лучше защищены.

В законе о введении в действие Жилищного кодекса сказано, что право на землю считается возникшим с того момента, как участок сформирован, то есть, установле­ны границы и получен кадастровый номер этого участка. Следовательно, собственникам надо пройти эти этапы, чтобы закре­пить за собой земельный участок и иметь право использовать его так, как им выгодно. Сейчас по всей стране реализуются муници­пальные программы межевания, когда за городской счет проводит я топографическая съемка квар­тала за кварталом, определяются границы земельных участков, оформляется кадастровый учет. Как только участку будет присво­ен кадастровый номер, он бес­платно оформляется в собствен­ность собственников помещений в данном доме. То есть в данном случае собственникам ничего платить не придется. Однако фор­мирование участков — процесс довольно долгий, и если собст­венники жилья не хотят ждать, они могут заказать внеочередные землеустроительные работы за свой счет. А стоимость их в каж­дом муниципальном образовании разная.

Как будут определяться разме­ры земельных участков под мно­гоквартирными домами? Сегодня это очень больной вопрос, осо­бенно для крупных городов. В за­коне о ТСЖ существовало поня­тие нормативных и сверхнорма­тивных размеров земельного уча­стка. В развитие этой нормы в 1997 году вышло постановление правительства № 1223, где гово­рилось, что ТСЖ и домовладель­цы могут бесплатно получить в собственность земельный участок в пределах норматива, а сверхнор­мативную площадь они должны взять в аренду, выкупить или от­казаться от нее. В 1998 году была принята методика Минземстроя по Расчету нормативов земельных Участков исходя из этажности зда­ния и типа застройки территории. Эта методика повторяла нормы СНиПа 1989 года "Правила инормы городской застройки" (они действуют и сейчас), где оп­ределяется санитарный минимум и максимум расстояний между строениями.

Нормы фактического исполь­зования теперь "прописаны" в Градостроительном кодексе. Возьмем для примера любой мно­гоквартирный дом. При нем есть какой-то земельный участок, ко­торый обслуживает данное зда­ние: подъездные пути, подходы, газоны, детские площадки. И ес­ли документами территориально­го планирования и правилами землепользования и застройки муниципального образования здесь не предусматривается ника­кого нового строительства, то эти участки будут оформляться в соб­ственность в тех размерах, в каких они сегодня существуют. В случае нового строительства все еще проще.

Новый Градостроительный ко­декс предусматривает, что с 1 ок­тября 2005 года застройщик дол­жен получать земельный участок в собственность либо аренду толь­ко на открытом аукционе. Грани­цы участка и кадастровый номер будут установлены еще до того, как инвестор его приобретет. Со­ответственно после завершения строительства и продажи дома — вместе с землей, естественно, — право собственности на этот учас­ток переходит к собственникам квартир.

Самое сложное сейчас — ра­зобраться со старой застройкой, особенно в Москве. Старый центр очень привлекателен для инвесторов с точки зрения ново­го строительства, реконструкции или замены жилищного фонда. И право собственности на зе­мельный участок дает жильцам дополнительную защиту от раз­ного рода злоупотреблений со стороны муниципалитета, от коррупции при распределении земельных участков.

Допустим, дом подлежит сно­су. Что в этом случае происходит с земельным участком и где соб­ственникам взять новое жилье? Все зависит от того, по какой причине дом должен быть сне­сен. Например, любой земель­ный участок, независимо от сте­пени износа дома, может быть изъят для государственных и му­ниципальных нужд. В этом слу­чае муниципалитет имеет право выкупить у собственников дан­ный участок (порядок выкупа подробно расписан в Жилищном и Градостроительном кодексах). Если дом ветхий — а срок износа есть у каждого дома, — то собст­венники обязаны снести его за свой счет. Но у них остается зе­мельный участок, продав кото­рый они смогут купить жилье в другом месте.

В Земельном и Градострои­тельном кодексах впервые чет­ко сказано, что основа недви­жимости — земля. И на нее приходится основная стоимость жилья в городской застройке. Дом — это техническое соору­жение. Стоимость работ по строительству этого сооружения везде примерно одинакова но квартиры в разных городах да и в разных районах одного города стоят по-разному. Почему? Да потому, что в действи­тельности основу рыночной стоимости квартиры составляет ценность и привлекательность земли, на которой стоит дом. Сам ветхий дом ничего не стоит. Но земля под ним может стоить бешеных денег. А может и стоить. Отсюда и разные спосо­бы решения этой проблемы.

Например, собственники вет­хого дома в престижном центре города могут продать участок ин­вестору, и полученных средств им с избытком хватит для покуп­ки новых квартир в любом райо­не города. Другое дело, если зе­мельный участок находится в не­престижном районе и не пред­ставляет интереса для частных застройщиков. В этом случае ин­вестором выступает муниципа­литет, который выкупает эту зем­лю для муниципальных нужд. Здесь вступают в силу нормы о выкупной цене, причем все рас­ходы собственников по поиску жилья, проживанию во времен­ном фонде ложатся на муници­палитет. Плюс платится нор­мальная рыночная цена за изъя­тый участок.

Мы с вами еще не догадываемся, сколько на самом деле сто­ит земля. А когда мы это осозна­ем, то поймем, что право собст­венности на земельный участок  под домом делает нас настоящими богачами.