"В регионах рост цен приведет к тому, что жилье будет не востребовано"
Глава Минстроя Михаил Мень о поддержке дольщиков и новых требованиях к застройщикам
Власти в очередной раз внесли поправки в федеральный закон о долевом строительстве. Больше всего дискуссий возникло вокруг специального компенсационного фонда, куда с начала 2017 года застройщики должны перечислять 1% от общей суммы средств, полученных от дольщиков. В интервью "Ъ" министр строительства и ЖКХ России МИХАИЛ МЕНЬ рассказал, что еще поменяется в строительной отрасли, почему чиновники решили спасать девелоперов от банкротств и куда девают деньги саморегулируемые организации.
— В следующем году заработает компенсационный фонд, создание которого прописано в изменениях к закону "Об участии в долевом строительстве" (214-ФЗ). Эта структура придет на смену страхованию договоров долевого участия (ДДУ) или застройщикам придется дважды хеджировать риски покупателей?
— Сейчас любой ДДУ должен быть застрахован. Эта система существует с 2014 года, но должных результатов она не дала. В прошлые годы тариф доходил до 0,3% от стоимости ДДУ. Все прекрасно понимали, что это малореальная помощь и страховщик никогда должным образом не ответит перед дольщиками. В конце прошлого года мы совместно с Центробанком ужесточили критерии отбора страховых компаний, которые могут работать с ДДУ: в результате их осталось всего 19 плюс общество взаимного страхования (учреждено самими застройщиками жилья.— "Ъ"). Тариф стал адекватным — около 1% от суммы сделки. Но все равно этот механизм сегодня в полной мере не работает. Поэтому было решено создать отдельный государственный фонд. Пока в 214-ФЗ внесена лишь база для создания фонда, все принципиальные решения по нему будут выноситься на осеннюю сессию Госдумы. Тогда мы примем изменения, которые позволят постепенно уйти от страхования, и все риски по ДДУ будут хеджироваться в одном государственном фонде.
— Каким будет алгоритм перехода?
— Планируется, что фонд начнет работу с 1 января 2017 года. Если продажи в строящемся доме начнутся с 2 января, то застройщик работает с новым фондом. Если сбор средств с дольщиков начался до 1 января и риски по ним были застрахованы, страховщик будет брать на себя обязательства и по оставшимся договорам. Минимальный взнос в новый фонд составит 1% от суммы ДДУ, то есть ни для застройщиков, ни для покупателей не появится дополнительной финансовой нагрузки.
— Как будет устроен фонд?
— Пока сложно сказать детально. Концепция фонда только разрабатывается: определяется организационно-правовая форма. Предполагается, что речь пойдет о публично-правовой компании, но официально с правительством вопрос пока только согласовывается. Это принципиально новая форма организации, которая может быть создана только на основе указа президента (закон о публично-правовых компаниях был окончательно принят 3 июля 2016 года.— "Ъ").
— Как конкретно будет работать новый фонд?
— Фонд — это аккумулятор средств, но расходование их будет исключительно целевым, сам механизм обсуждается. Представим себе ситуацию: в отдельно взятом регионе обанкротился застройщик, фонд принял решение достроить дом. Теперь может быть три алгоритма действий. Первый — возложить эту задачу на власти региона, где появилась проблемная компания, второй — создать при фонде собственную управляющую компанию, которая будет непосредственно заниматься достройкой объекта, третий вариант — совмещенный. Мне он кажется приоритетным, потому что местные власти обязательно должны быть вовлечены в эту работу: именно они выдают разрешение на строительство и ввод зданий в эксплуатацию. Хотя могут быть и отдельные проекты общефедерального масштаба, как это сегодня происходит с объектами СУ-155.
— Будет ли у фонда первоначальный капитал и как планируется инвестировать средства?
— Капитал будет формироваться с нуля. Что касается инвестирования средств фонда, то сейчас вокруг этого идет главная дискуссия: можно ли вкладывать эти деньги в ценные бумаги или только держать на депозитах. По нашим предварительным расчетам, в 2017 году фонд должен аккумулировать около 15 млрд руб. Средства как минимум должны размещаться на депозитах с адекватной процентной ставкой в абсолютно понятных банках, которые будут отобраны по утвержденным критериям. Сейчас мы, например, готовим и требования для банков, в которых смогут размещать средства саморегулируемые организации (СРО).
— Будет ли новый фонд конкурировать с СРО?
— Нет, это принципиально разные задачи. Саморегулирование в строительной отрасли применяется не только в жилищной сфере, а абсолютно во всех сегментах. Хотя реформа, которая сейчас реализуется в области СРО, конечно, затронет жилищное строительство. Недавно мы внесли в Градостроительный кодекс изменения, которые освобождают малый бизнес от взносов в СРО. Максимальная ответственность сейчас на генподрядчике, который несет ответственность, в том числе и за привлеченные субподрядные организации. Теперь руководитель любой компании вправе сам решить: хочет он самостоятельно участвовать в том или ином тендере, становясь генподрядчиком и обязательным членом СРО, или нет. Это решение вызвало критику со стороны части руководителей СРО: они понимают, что мы сокращаем объемы средств, которые к ним будут стекаться. В СРО будут существовать два фонда. Первый, как и сейчас,— для возмещения ущерба третьим лицам. К примеру, когда произошло обрушение уже построенного здания и пострадали владельцы или человек, проходивший мимо. Средства второго фонда направлены на обеспечение договорных обязательств, то есть за неисполнение контрактов будут нести ответственность все члены СРО. При этом для среднего бизнеса мы уменьшаем размер взноса, а увеличиваем лишь для тех застройщиков, которые ведут контракты на десятки миллиардов рублей.
— Но эффективность фонда СРО при этом часто подвергается сомнению...
— Поэтому мы и проводим эту реформу. По разным оценкам, с 2009 года, когда были созданы СРО, ими собрано около 90 млрд руб. За этот же период общий объем выплаченных компенсаций составил всего порядка 75 млн руб. А из всей суммы собранных средств, по неофициальным данным НОСТРОЙ, было утеряно около 25 млрд руб.
— Как это случилось?
— К сожалению, СРО часто размещали средства на депозитах в тех банках, которые через некоторое время лишались лицензии. Знаете, руководителей таких СРО часто называют снайперами, которые прицельно метят в тот банк, который лопнет. Но этот вопрос уже в компетенции правоохранительных органов.
— В чем, по-вашему, главная проблема СРО?
— Эта классическая история, когда хотели как лучше, а получилось как всегда. Лицензирование отменялось как устаревшая, консервативная форма, плодившая огромное количество чиновников-взяточников. Рассчитывали, что в рамках саморегулирования профессиональное сообщество, собрав взносы, самостоятельно начнет регулировать ситуацию. Но в результате появилась целая армия чиновников от СРО, в том числе за счет перехода сотрудников лицензионных палат в СРО. Только теперь у них практически нет никакой ответственности.
— При этом вы не рассматриваете возможность ухода от СРО и возврата к лицензированию?
— Этого бы нам не хотелось. Россия — цивилизованная страна, которая должна идти в сторону демократических преобразований и рыночных реформ. Проблема саморегулирования в нашей стране, как мне кажется, в крайне низкой цене репутации. Но я думаю, что через пять или пятнадцать лет ситуация у нас все-таки изменится и к саморегулированию начнут подходить ответственно. Когда мы принимали решение по наведению порядка в управлении многоквартирными домами, все-таки остановились на лицензировании, в том числе из-за негативного опыта СРО в строительстве.
— Много ли сейчас в целом по стране проблемных застройщиков, рискующих повторить сценарий СУ-155?
— У нас есть беспокойство по поводу некоторых компаний, но среди них нет таких, как СУ-155. Сегодня все участники стараются взвешивать риски. Основной проблемой СУ-155 была неправильная экономическая модель, основанная на ожиданиях, что завтра будет лучше, чем сегодня, и так будет продолжаться всегда. К этому добавились неоправданные инвестиции в промышленные предприятия. Этот бизнес часто мешает девелопменту. При строительстве жилых объектов количество рабочих можно регулировать, в том числе с привлечением субподрядных организаций, а на промышленных предприятиях работа должна идти постоянно, а люди ежемесячно получать зарплату.
— То есть Михаил Балакин создавал из СУ-155 типичный советский трест?
— Да, на все 100%. Предприятия не были разделены, и все варилось в общем котле, один бизнес закрывал проблемы в другом. Мы бы ни в коем случае не взялись вместе с банком "Российский капитал" за достройку объектов СУ-155, если бы понимали, что это просто какая-то жульническая схема.
— Есть ли у вас опасения, что прекращение программы субсидирования ипотечных ставок приведет к резкому сокращению спроса?
— Есть, конечно. С будущего года вряд ли удастся продлить эту программу. Да и в том виде, в каком она сегодня существует, уже не имеет смысла продлевать. Когда мы начинали, в 2014 году, субсидирование давало минус 3,5-5% от средней ставки. С тех пор ключевая ставка снизилась, сегодня мы говорим уже о минус 1,5-0,5%. Субсидирование ставки само по себе дает очень хороший результат при небольших затратах. Но ее главная проблема — большой объем долгосрочных обязательств бюджета. Кредиты, взятые в 2015-2016 годах, наслаиваются друг на друга и должны обслуживаться еще десятки лет. Конечно, мы надеемся, что ключевая ставка упадет, но, по нашим расчетам, она должна сократиться до 9,5-9%. Тогда уже у бюджета не возникают обязательств, потому что уже сами банки будут справляться. Всего по итогам первого полугодия 2016 года было выдано кредитов на 670 млрд руб., что на 40% больше по сравнению с прошлым годом. К концу года мы ожидаем выдачу в районе 1,4-1,5 трлн руб.
— Могут быть предложены какие-то альтернативные меры субсидированной ипотеке?
— Да. Например, поддержка региональных застройщиков за счет создания инфраструктуры, с которой сейчас есть проблемы. За два рекордных года по вводу жилья застройщики использовали всю существующую инфраструктуру. Раньше ее строительством занимался либо сам застройщик, закладывая понесенные затраты в цену квадратного метра, либо регионы и муниципалитеты за собственные средства. Сейчас обе эти схемы не работают: у регионов нет средств, а застройщики закладывать дополнительные затраты могут только в Москве, Подмосковье и Санкт-Петербурге. В других регионах рост цен приведет к тому, что жилье будет не востребовано.
— В прошлом году вы начали создавать единого заказчика для федеральных строек — ФАУ "Роскапстрой". Но на его балансе пока не так много объектов...
— Компания сегодня наполняется компетенцией и уже выступает заказчиком по ряду объектов. В их числе детский центр "Сириус" в Сочи. Еще целый ряд объектов в "Роскапстрой" будут переданы для осуществления функций строительного контроля, в том числе, возможно, объекты в рамках ФЦП "Развитие Крыма". Я думаю, что именно эта деятельность в дальнейшем станет основной для учреждения. Функция строительного контроля в совокупности с реформой ценообразования и максимального внедрения проектов повторного применения, по нашей оценке, даст больший эффект, чем выполнение функций только технического заказчика.
— Больше года действует система обязательных взносов на капитальный ремонт жилья. Каков процент владельцев жилья создали спецсчета, чтобы самостоятельно распоряжаться средствами?
— Около 17%.
— У вас есть задача увеличить их долю?
— Да, мы стараемся продвигать эту тему. Но многое зависит от региона и его руководства. Например, в Забайкалье есть город Краснокаменск, где 100% домов перешли на спецсчета. В принципе и в общем котле нет ничего плохого — деньги первым достаются тем, кому они нужнее. Но когда средствами распоряжается общедомовое собрание, это просто понятнее. Мы рассчитываем, что в скором времени заработает новый банковский продукт, позволяющий проводить капитальный ремонт дома в кредит, и программа заработает эффективнее. Когда знакомые спрашивают меня, как им поступить: создать ли спецсчет или платить деньги в общий котел, обычно я советую переходить на спецсчет, если дом достаточно новый, в противном случае может оказаться выгоднее ждать ремонта в общей очереди.
— Как отбираются компании для проведения капремонта?
— Мы добились предварительной квалификации для компаний, осуществляющих капитальный ремонт. Вообще предквалификация в строительном секторе необходима везде, где предполагается аукционно-конкурсная процедура. Если ее нет, возникают целые бригады, паразитирующие на ФЗ-44 "О контрактной системе в сфере закупок": они ездят из региона в регион, выставляются на любые тендеры, а потом просто вымогают взятки с реальных претендентов на победу в конкурсе или аукционе. Теперь власти регионов и местные операторы на основе предквалификации будут составлять реестр добросовестных и недобросовестных потенциальных подрядчиков, которых можно будет допускать или не допускать до участия в конкурсе.
— В Москве сейчас заметно сократилось количество частных управляющих компаний, которые заменило ГБУ "Жилищник". Этот опыт распространяется на регионы?
— Мы внимательно следим за этой практикой Москвы, в регионах такой тенденции нет. Думаю, у столицы просто другие возможности: получается обеспечить предприятия достаточным количеством техники, сотрудников. В регионах это нерентабельно, они по-прежнему двигаются в сторону частных управляющих компаний. Я думаю, что для подавляющего числа регионов России это правильно.
— Когда могут быть сняты ограничения с турецких строительных компаний, которые были введены в прошлом году?
— Все необходимые документы уже подготовлены, сейчас идет чисто техническая работа. Изначально был перечень из 60 выведенных из-под санкций компаний. Это все турецкие организации, участвовавшие в крупных инвестиционных проектах: они как работали, так и продолжают работать. Ограничения для остальных турецких игроков практически не сказались на рынке.
— В последнее время возникает много конфликтов, связанных с изъятием земли у госструктур под жилищное строительство. С чем это связано? Есть какие-то проблемы в действующей схеме?
— Судьбу земель определяет специальная правительственная комиссия. Споры об уникальности земель действительно возникают, но мне по-прежнему кажется, что коллегиальное комиссионное решение с предварительной проработкой — это правильный алгоритм. Решение по каждому участку принимается после тщательной процедуры обследования и согласования, в которой принимают участие и Минприроды, и Минсельхоз, Росимущество, целый ряд общественных организаций. Часто с просьбой передать землю обращаются непосредственно руководители регионов. Благодаря работе комиссии на сегодняшний день предоставлены земли около 14 тыс. многодетным семьям, возведено четыре завода стройматериалов, построено 11 детских садов. Не нужно держать землю на балансе госпредприятий, которые не используют ее по прямому назначению.
— Госструктуры заранее не информируют о планируемом изъятии земли, как это случилось с Тимирязевской академией?
— Информируют всегда, и исключений нет, в том числе с вузами. Чаще всего балансодержателям либо просто не хочется отдавать активы, либо хочется выставить другие условия передачи. В ходе подготовки идут комплексные и сложные переговоры. Но цель понятна: неиспользованные земли не должны пустовать, они должны быть в обороте и в первую очередь в проектах социального и жилищного строительства.
— Сейчас многие консультанты говорят о массовых банкротствах субподрядных организаций на фоне кризиса. Вы видите в этом проблему или с рынка уходят только незначительные игроки?
— Эта проблема существует, и многие серьезные компании сегодня приостанавливают деятельность и распускают работников. Но мы прекрасно понимаем, что это неизбежно на фоне общего падения объема строительных работ. Сейчас на хорошем уровне находятся только темпы возведения жилья: в первом полугодии введено 442,2 тыс. квартир общей площадью 31,5 млн кв. м. Падение в общем объеме ввода есть, но за счет индивидуальных домов. Ввод жилья в многоквартирных домах сохраняется на уровне прошлого года. Мы уже получили от регионов сведения о планируемых 76 млн кв. м по итогам года. При этом очевидно, что инвестиционная активность падает, объем строительства офисов и торговых центров заметно сокращается. Но рынок должен оставаться рынком; единственное, что мы можем сделать для субподрядчиков,— освободить их от взносов в СРО.
— Есть какие-то существенные изменения в привлечении частных инвестиций в ЖКХ?
— Объем инвестиционных обязательств концессионеров с 2014 года по 2015 год увеличился в десять раз — с 7,2 до 70,9 млрд руб. Мы рассчитываем, что эта цифра продолжит расти за счет новых концессий. К слову сказать, все объявленные в последнюю неделю июля концессионные конкурсы относятся к коммунальной сфере. Из последних примеров — строительство в Новосибирской области мусоросортировочных комплексов общей мощностью не менее 400 тыс. тонн отходов, перерабатываемых ежегодно. Объем инвестиций концессионера составит 6,5 млрд руб.
— Много ли сейчас желающих заниматься региональными предприятиями ЖКХ?
— Да, рынок интересен частному бизнесу. В крупных городах есть реальная конкуренция. Например, Волгоград, где за заключение концессионного соглашения на местный водопровод конкурировали "Росводоканал" и УК "Лидер".
— Собираются ли привлекать инвесторов в ЖКХ власти Москвы и Санкт-Петербурга?
— Да. Причем московским ЖКХ активно интересуются иностранные компании — австрийцы, например, в рамках инвестиционных программ модернизировали очистные сооружения и построили современный завод по термической переработке отходов, он еще и вырабатывает электричество. В Санкт-Петербурге действует концессия в отношении городского водоканала. Регионам приход частного оператора выгоден. По нашим данным, благодаря работе концессионеров количество утечек и потерь в водоснабжении сокращается на 14%, а аварийность — на 47%.
