Апартаменты — самый проблемный вид недвижимости на рынке. Масса апартаментов и проблем, связанных с ними, уже давно достигла критических значений и потребовала понятных законодательных рамок. Поэтому был разработан законопроект, который должен изменить ситуацию, с одной стороны, легализовав новый формат жилья, с другой — строго регламентировав его строительство. О том, в чем проблема апартаментов и что изменит новый закон, Urban report побеседовал с президентом фонда «Институт экономики города» Надеждой Косаревой.
— Есть ли сегодня закон, который бы регламентировал рынок апартаментов?
— К сожалению, в Жилищном кодексе прямой нормы, говорящей, что гражданам запрещено проживать в нежилых помещениях, нет. Есть только то, что разрешено в жилых помещениях, которые отвечают определенным нормам.
Но в то же время имеется Федеральный закон от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», в котором черным по белому написано, что проживание граждан в нежилых помещениях запрещается. При этом, когда власти разрешали строительство таких зданий (а в Москве какое-то время выдавались разрешения на строительство апарт-отелей и еще чего-то с частью «апарт»), считалось, что эти апартаменты будут использоваться как гостиницы. Но временное пребывание в гостинице у нас не регулируется жилищным законодательством. Это особая ветвь, которая вообще очень слабо отрегулирована.
В традиционных гостиницах вроде бы все понятно, а вот эти новые формы практически вне правового поля. Когда уже все построили, стали просто распродавать, как отдельные помещения, да еще и чтобы люди там постоянно жили. Вот тут и происходит основное нарушение законодательства. Мы смотрели судебную практику — она очень пестрая. Есть отдельные судебные решения, основанные на том, что случайно вдруг в договоре написано о продаже помещения именно для проживания. Суды за это слово цепляются и выносят решение — раз для проживания, значит, жилое. И суд признает отдельные помещения жильем. Но если вид разрешенного использования земельного участка — для нежилого здания, то не очень понятно, как в нем суды признают жилые помещения. А такие решения есть. И когда собственники пытаются оспорить плату за коммуналку или налоги, которые рассчитываются исходя из нежилого статуса здания, то суды в большинстве случаев определяют, что оплата должна быть такой же, как за нежилые помещения.
— Поможет ли новый законопроект изменить ситуацию? Что он призван изменить для граждан и для города?
Н.К.: Первое, что призван изменить законопроект – изменить число форм градостроительного развития, в том числе в жилищных целях. Сейчас у нас существует только три официальных варианта жилья – многоквартирный жилой дом, индивидуальный жилой дом, жилой дом блокированной застройки. Четвертого не дано. Все остальное - нежилые здания, в которых жить нельзя. И вот это с нашей точки зрения требует изменений.
В крупных городах других стран градостроительное развитие демонстрирует строительство многофункциональных зданий, в которых есть и жилые, и нежилые помещения. И сегодняшнее законодательство требует «подстройки» под потребности и людей, и застройщиков, и города. Совокупность таких причин и создала ситуацию, когда необходимо внимание властей.
Сейчас в законопроекте, который предложен, упор сделан на то, как развитие может пойти дальше. Сегодня мы уже столкнулись с тем, что люди накупили «незаконных» помещений, и с этим надо как-то разбираться, но в дальнейшем надо как-то остановить этот процесс, не наращивать проблему. И поэтому законопроект (в форме поправок в Жилищный и в Градостроительный кодексы) как раз предлагает варианты развития многофункциональных зданий.
Еще раз уточню, что это только еще проект, который еще только отправлен Минстроем в соответствующие ведомства на рассмотрение. Идея состоит в том, что разрешается строительство многофункциональных зданий в общественно-деловых зонах, например. И в этих многофункциональных зданиях разрешается наличие жилых помещений.
А многофункциональное здание – расположение в нем жилых помещений, их размеры, их сочетание с чем-то предлагается устанавливать градостроительными регламентами городов. То есть федеральное законодательство определяет такую возможность, а правила землепользования и застройки конкретного города определяют, что в конкретной общественно-деловой зоне разрешено строительство многофункциональных зданий, с определенными требованиями к расположению жилых и нежилых помещений, сочетанием жилой и еще каких-то функций. Это первое градостроительное требование.
Второе требование – создать специальный свод правил для многофункциональных зданий, в котором учесть безусловную безопасность граждан, но с точки зрения комфортности сделать какие-то требования менее жесткими.
Третья требование – проработать и утвердить формы управления такими зданиями.
Что касается требований по инфраструктуре, то для этих зданий они могут быть дифференцированы в отличие от других. То есть, если в жилых зонах есть требования пешеходной доступности до школы, садика, магазина и т.д., и возводится эта инфраструктура исходя примерно из потребности демографической структуры жителей, то здесь требования, конечно, должны быть другие, так как понятно, что демографическая структура жителей в этих домах будет другая.
Строить сады и поликлиники в общественно-деловой зоне было бы странно, но в близлежащих жилых зонах должно быть достаточно детских садов и поликлиник, которыми могли бы пользоваться жители многофункциональных зданий. То есть все параметры застройки хотелось бы сделать более адаптивными.
Еще одна тема, которая не совсем обсуждена – тарифы. Я лично считаю, что это должны быть общие тарифы как для нежилых помещений.
Это еще один вид жилого помещения для тех, кто хочет жить в гуще города, для специфической социально-демографической категории. И за такой специфический жилищный продукт придется платить.
Urban report
