В России обострилась проблема обманутых дольщиков — впервые за несколько лет эта тема вошла в федеральную повестку, наделав много шума. Один из крупнейших строительных холдингов страны «СУ-155» оказался на грани банкротства. А это значит, что десятки тысяч его клиентов рискуют остаться без квартир, за которые уже рассчитались.
...
Директор направления «Рынок недвижимости» Фонда «Институт экономики города» Татьяна Полиди отмечает, что в целом количество обманутых дольщиков в России за последние годы снизилось, что, однако, не отменяет фактов незаконных форм привлечения средств соинвесторов строительства.
Татьяна Полиди: За последние годы доля строительства, которое осуществлялось с привлечением средств граждан по 214 закону, увеличивалась. Этот закон действует чуть более 10 лет, до этого были возможны разные форматы привлечения граждан к строительству, но после принятия ФЗ 214 — только по договору об участии в долевом строительстве. И хотя на рынке сохранялись незаконные формы, все же увеличивалась доля законного формата привлечения средств граждан. И эта тенденция наблюдалась за последние годы. В связи с этим проблема обманутых дольщиков стала, конечно, менее острой. Но, как я уже сказала, незаконные формы сохраняются – например, этот случай с «СУ-155». Они привлекали средства через Жилищно-строительный кооператив. По закону такая форма существует, но изначально ЖСК — это некоммерческое объединение граждан. То есть, когда граждане собрались все вместе, сбросились и пошли нанимать подрядную организацию для строительства дома. Вместо этого некоторые наши крупные застройщики пользуются этим механизмом, чтобы собирать деньги с людей, не заключая с каждым договор долевого участия, как того требует 214 закон. Механизм ЖСК проще, меньше контролируется и т д. И это был источник проблем, который вскрылся в ситуации с «СУ-155».
RFI: Насколько эффективен закон об обеспечении обязательств застройщиков перед участниками долевого строительства?
Татьяна Полиди: У нас в настоящее время предусмотрены такие формы обеспечения обязательств, как банковская гарантия и страхование. С этим тоже есть проблемы, потому что банковская гарантия очень дорогая, и не всем застройщикам банки готовы ее предоставлять, поэтому этот механизм редко используется. А вновь веденная опция страхования обязательств застройщика на данный момент тоже показывает свое несовершенство. Потому что на рынке очень мало компаний, которые готовы страховать эти риски.
По мнению Татьяны Полиди, выходом из ситуации может стать внедрение новой схемы долевого строительства, при котором средства дольщиков, определенный процент от стоимости будущей квартиры, поступают на эскроу счет. Девелоперу это дает уверенность, что затруднений с реализацией квартир в будущем объекте недвижимости не возникнет, а для банка, предоставляющего кредит застройщику, такая схема также может служить гарантией кредитоспособности заемщика. Правда, высока вероятность, что в условиях неконкурентного рынка процент по банковскому кредиту ляжет на плечи покупателей, но такова уж цена снижения рисков. Со временем, при возникновении конкурентной среды на рынке недвижимости, застройщики будут вынуждены снизить цены, сократив свои сверхприбыли. Предполагается, что этот механизм, широко распространенный во всем мире, будет работать в России параллельно с уже существующими схемами долевого строительства, и постепенно рынок сам определит жизнеспособность и востребованность каждого из них. Соответствующий законопроект уже одобрен в первом чтении.
Французская новостная радиостанция RFI
