Цель проекта: Разработка проектов нормативных правовых актов, а также методических материалов, направленных на ликвидацию регуляторных и правоприменительных барьеров для запуска масштабных процессов преобразования территорий российских городов, нацеленных на повышение качества городской среды, реализацию социально-экономического потенциала и улучшение жилищных условий граждан
Эксперты: президент ИЭГ Н. Б. Косарева; исполнительный директор, директор направления "Рынок недвижимости" Т. Д. Полиди; юрисконсульт направления "Рынок недвижимости", Е. В. Игуменов; научный руководитель направления "Рынок недвижимости", Э. К. Трутнев; главный юрисконсульт направления "Рынок недвижимости" Т. К. Байкова
Задачи и этапы проекта
1 Этап.
Подготовить концепцию совершенствования законодательства Российской Федерации, регулирующего отношения по преобразованию застроенных территорий, занятых ветхой, морально устаревшей застройкой (включая территории, как жилого, так и промышленного назначения) и других деградирующих территорий (далее – Концепция).
Концепция должна быть направлена на обеспечение экономической, градостроительной, социальной эффективности проектов по преобразованию деградирующих застроенных территорий в российских городах, их согласованности с документами стратегического планирования и территориального планирования, в том числе с задачами жилищной политики и повышения качества городской среды.
Концепция должна предусматривать предложения по следующим основным направлениям:
1) определение критериев выбора территорий для преобразований и установление границ таких территорий, обеспечивающих обоснованность проекта по преобразованию застроенной территории, градостроительную целостность и экономическую состоятельность соответствующего инвестиционного проекта;
2) установление требований к обеспечению согласованности между документами стратегического планирования, бюджетного планирования, инфраструктурного развития, жилищной политики, документами градостроительного проектирования (генеральный план, правила землепользования и застройки, нормативы градостроительного проектирования) на муниципальном уровне в целях эффективной реализации муниципальных программ и проектов по преобразованию застроенных территорий;
3) создание правового инструментария для взаимодействия органов местного самоуправления, органов государственной власти субъектов Российской Федерации с собственниками недвижимости (земельных участков, зданий, сооружений, жилых и нежилых помещений), расположенной на территориях преобразований, включая инструменты принятия решений о выкупе недвижимости, в том числе принудительном выкупе, предоставления иных объектов недвижимости, инструменты привлечения собственников недвижимости к участию в (в том числе с учетом оценки эффективности инструментов, применяемых в российских городах – в частности, в г. Москве при реализации программы реновации жилищного фонда, а также в зарубежной практике);
4) расширение возможных форм публично-частных партнерств, создаваемых для организации и реализации проектов по преобразованию застроенных территорий, финансовых и нефинансовых форм участия публичной стороны в реализации таких проектов в целях обеспечения финансово-экономической состоятельности и градостроительной целостности таких проектов;
5) создание легитимных инструментов управления земельной рентой в городах, позволяющих перераспределять часть земельной ренты (выручки от редевелопмента) на публичные цели (в муниципальный бюджет) через установление специальных сборов, иных платежей при реализации градостроительных проектов, в том числе по преобразованию застроенных территорий.
Концепция также должна включать оценку последствий реализации предложений Концепции.
2 Этап.
Подготовить методические рекомендации для органов местного самоуправления и органов государственной власти субъектов Российской Федерации по формированию и реализации программ градостроительного преобразования территорий городов в соответствии с Концепцией, включая рекомендации по проведению финансового-экономического и градостроительного обоснования таких программ и отдельных проектов по преобразованию застроенных территорий, использованию инструментов градостроительного, налогового, бюджетного, тарифного регулирования для создания благоприятных условий для реализации таких программ в городах.
Методические рекомендации в том числе должны включать:
а) методические подходы к финансово-экономическому обоснованию подготовки и реализации проектов по преобразованию застроенных территорий в части оценки:
- экономической эффективности (включая показатели внутренней нормы доходности, индекса прибыльности инвестиций, чистой приведенной стоимости проекта, дисконтированного срока окупаемости инвестиций) возможных вариантов проекта по преобразованию территории (в зависимости от плотности и функционала застройки);
- финансовых выгод от реализации проекта всех стейкхолдеров в городе (жители, бизнес, город);
- экономической эффективности общей программы, включающей все отдельные проекты по преобразованию застроенных территорий города и оказывающей комплексное влияние на экономику города и региона, городской и региональный бюджеты;
б) методические подходы к финансово-экономическому моделированию проектов преобразования застроенных территорий в целях определения оптимальных параметров таких проектов, в том числе для целей организации аукционов по привлечению частных инвесторов или реализации иных форм публично-частных партнерств по реализации проектов, включая следующие параметры:
- распределение финансовых обязательств между частной и публичной сторонами, в том числе в части создания социальной транспортной, инженерной инфраструктуры;
- начальная цена аукциона (либо иная форма платежа в счет уплаты части «земельной ренты»);
- предельные параметры архитектурно-планировочных решений (плотность застройки, морфологические типы застройки и другие), обеспечивающие приемлемые показатели инвестиционной эффективности и эффективности для бюджета и экономики города в целом.
В рамках таких методических рекомендаций необходимо также сформировать предложения по апробированию разработанных предложений в трех пилотных регионах, определенных Заказчиком.
Подготовить проект федерального закона, направленный на совершенствование законодательства в соответствии с Концепцией (при необходимости – пакет проектов нормативных правовых актов Российской Федерации, включая подзаконные акты).
При выполнении работы Исполнитель должен учитывать требования по разработке проектов нормативных правовых актов и государственных программ Российской Федерации.
