Вы здесь

Как на практике будет решена проблема ТСЖ-ТСН? Как нужно или «как всегда»?

26.01.2016 Госдума в третьем чтении приняла законопроект № 766233–6 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», а 31.01.2016 Федеральный закон от 31.01.2016 N 7-ФЗ вступил в силу.

Это тот самый федеральный закон, который снимает с существующих ТСЖ обязанность вносить изменения в уставы о том, что они являются ТСН. Согласно ч. 7 ст. 3 ФЗ от 5.05.2014 № 99-ФЗ О внесении изменений в гл. 4 ч. I ГК РФ и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов РФ, учредительные документы, а  также наименования юридических лиц, созданных до дня вступления в силу ФЗ № 99-ФЗ,  подлежат приведению в соответствие с нормами гл. 4 ГК РФ (в ред. ФЗ № 99-ФЗ) при первом изменении учредительных документов таких юридических лиц. А в соответствии с действующими нормами гл. 4 ГК РФ (пп. 4 п. 3 ст. 50) юрлица, являющиеся некоммерческими организациями, могут создаваться, в частности, в организационно-правовой форме «товариществ собственников недвижимости, к которым относятся, в  том числе, товарищества собственников жилья». При этом ТСЖ, в соответствии с нормами гл. 4 ГК РФ,не является организационно-правовой формой юридического лица. ТСЖ — это вид организационно-правовой формы ТСН.

 В п. 1 ст. 12312 ГК РФ так и написано: «товариществом собственников недвижимости признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в МКД…)».

Нормы «переходного» Федерального закона № 99-ФЗ (ч. 7 ст. 3) требуют, чтобы все ТСЖ, созданные до 1.09.2014, при первом изменении устава внесли в  устав изменения путем замены указания, что это устав ТСЖ, на то, что это устав ТСН. Согласно п. 2 ст. 12312 ГК РФ «устав товарищества собственников недвижимости должен содержать сведения о  его наименовании, включающем слова «товарищество собственников недвижимости» без каких-либо добавлений и уточнений.

И хотя изменение наименования юрлица в  связи с приведением его в соответствие с нормами гл. 4 ГК РФ (в ред. ФЗ № 99-ФЗ)»не требует внесения изменений в правоустанавливающие и  иные документы, содержащие его прежнее наименование», но такое изменение фактически можно приравнять к  квазиреорганизации, изменению организационно-правовой формы со всеми вытекающими последствиями.

По этой причине многие ТСЖ полтора года сдерживали потребность вносить изменения в  свои уставы, даже если это было объективно необходимо. А  были и  случаи направления товариществам предписаний привести уставы в  соответствие с  ЖК РФ. Если ТСЖ это делали, но, не изменяя наименование, то налоговые органы отказывались регистрировать такие изменения.

И ТСЖ становились нарушителями. Но даже без изменения наименования в  уставах ТСЖ юридически попадали под регулирование новых норм.

ГК РФ о ТСН. Ведь в ст. 3 ФЗ № 99-ФЗ было указано, что, во-первых, учредительные документы таких юрлиц до приведения их в  соответствие с  нормами гл. 4 ГК РФ (в  ред. ФЗ № 99-ФЗ) действуют в  части, не противоречащей указанным нормам (ч. 7), а,  во-вторых, со дня вступления в  силу ФЗ № 99-ФЗ к  созданным до дня его вступления в  силу юридическим лицам соответственно применяются нормы гл. 4 ГК РФ (в ред. ФЗ № 99-ФЗ):

…к товариществам собственников жилья, садоводческим, огородническим и дачным некоммерческим товариществам — о товариществах собственников недвижимости (статьи 12312–12314)».

Но все же ТСЖ по ЖК РФ могли открывать спецсчета для формирования фондов капремонта, могли продолжать управлять МКД. Однако с 01.09.2014 создать ТСЖ как юрлицо было уже невозможно.

Согласно ч. 5 ст. 3 ФЗ № 99-ФЗ, со дня вступления в силу настоящего ФЗ юрлица создаются в организационно-правовых формах, которые предусмотрены для них гл. 4 ГК РФ (в ред. ФЗ № 99-ФЗ). То есть создать товарищество собственники помещений в МКД могли только в организационно-правовой форме ТСН, указав в уставе слова «товарищество собственников недвижимости».

Соответственно, товарищества или не создавались, или создавались в организационно-правовой форме ТСН. Существует много примеров, когда вновь созданные товарищества, в уставах которых в  соответствии с  нормами ГК РФ и  ФЗ № 99-ФЗ было указано, что они «товарищества собственников недвижимости», сталкивались с  трудностями реализации правомочий, предусмотренными в ЖК РФ для ТСЖ.

Депутаты Госдумы РФ, Минстрой РФ, эксперты Института экономики города, журнал «Председатель ТСЖ», общественность приложили много усилий, чтобы исправить последствия.

В частности, для того, чтобы добиться изменения позиции Комитета Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и  процессуальному законодательству депутата ГД Хованской потребовалось обращаться к  председателю Правительства РФ Д. Медведеву, в  Верховный Суд РФ, в  Совет по кодификации граждан- ского законодательства при Президенте РФ, который готовил очень важный отзыв на законопроект № 766233–6. Это было очень непросто.

Помимо законопроекта № 766233–6 попытки решения проблемы ТСН-ТСЖ предпринимались за полтора года и другими проектами ФЗ:

  • № 711634–6, направленный на сохранение самостоятельной организационно-правовой формы ТСЖ;
  • № 777831–6, внесенный Г. Хованской и С. Мироновым;
  • № 663960–6, содержащий поправки П. Крашенинникова и накладываемые на них поправки Хованской;
  • компромиссный законопроект, который готовил по поручению вице-премьера Правительства РФ Д. Козака Минстрой России с участием Фонда «Институт экономики города».

Обоснование правильных поправок и их отстаивание требовало много сил и времени.

В обсуждении поправок законопроекта № 766233–6 принимали участие Институт законодательства и  сравнительного правоведения при Правительстве РФ, Минэкономразвития России, Минфин России, ФАС России, Минюст России. В итоге обсуждения всех вариантов в  Госдуме было решено исправлять недостатки по проблеме ТСН-ТСЖ в  законопроекте № 766233–6, за подготовку которого отвечал Комитет ГД по гражданскому, уголовному, арбитражному и  процессуальному законодательству.

На голо- сование для принятия во втором чтении этот законопроект был вынесен 22.01.2016. Комитет ГД по гражданскому, уголовному, арбитражному и  процессуальному законодательству решил принять 13 поправок, а  8 отклонить (таблицы принятых и  отклоненных поправок к  законопроекту № 766233–6 на сайте АСОЗД). Так что, часть недостатков исправлена.

Теперь после вступления в силу Федерального закона от 31.01.2016 N 7-ФЗ по всей России можно не вносить изменения в уставы ранее созданных ТСЖ, как того требует ГК РФ (п. 2 ст. 12312) и ФЗ № 99-ФЗ (ч. 7 ст. 3), поскольку требование к формулировке в уставе содержаться уже не в ГК РФ, а в новой редакции ЖК РФ.

Но среди отклоненных есть и важные поправки Хованской, предложившей все ТСН, созданные до дня вступления в силу поправок (и как ТСЖ по ФЗ «О товариществах собственников жилья», и  как ТСЖ по ЖК РФ, и  как ТСН после 01.09.2014), признать в  силу закона товариществами собственников недвижимости, созданными в виде ТСЖ, и регулировать их деятельность в соответствии с ЖК РФ. Соответствующая поправка синхронно предлагалась и в ст. 12312 ГК РФ. Без этой поправки Федеральный закон № 7-ФЗ не решает проблемы товариществ, которые в  соответствии с  ч.  5 ст.  3 ФЗ № 99-ФЗ (2014 г.) созданы как ТСН.

Есть случаи отказов им в открытии спецсчетов и в управлении МКД. Таким товариществам все же придется вносить изменения в  свои уставы, предусмотренные ч.  2 ст. 135 ЖК РФ.

Предложенная формулировка: «устав ТСЖ должен содержать сведения о  его наименовании, включающем слова «товарищество собственников жилья». Это коренное отличие от требований сегодня действующих ГК РФ (п. 2 ст. 12312) и ФЗ № 99-ФЗ (ч. 7 ст. 3). Только после этого они смогут управлять МКД, заключать договоры с РСО, банки не будут отказывать открывают спецсчета для формирования фондов капремонта домов, где собственники выбрали владельцем счета товарищество.

Для решения проблем существования и  легализации созданных еще по украинскому законодательству объединений собственников помещений в  МКД, которые функционируют на территории Республики Крым и города федерального значения Севастополя, Хованская предлагала установить им срок для приведения их учредительных документов и  наименований в  соответствие с  российским жилищным законодательством. Многие из них не успели этого сделать за время переходного периода— до 1.01.2015.

Соответственно, они не только не урегулировали свой правовой статус в соответствии с законодательством РФ, но и потеряли свой старый статус. Этот вопрос завис, и  как он будет разрешаться, не ясно. Скорее всего— «ручным управлением» ГЖИ.

В поправках Хованской была предпринята попытка придать специальным нормам ЖК РФ более высокую силу, чем общие нормы ГК РФ. Для этого предлагалось дополнить п. 5 ст. 12312 ГК РФ соответствующим положением.

Дело в том, что в п. 4 ст. 49 ГК РФ говорится, что гражданско-правовое положение юрлиц и  порядок их участия в  гражданском обороте регулируются ГК РФ. При этом «особенности гражданско-правового положения юридических лиц отдельных организационно-правовых форм, видов и типов, а  также юридических лиц, созданных для осуществления деятельности в  определенных сферах, определяются настоящим Кодексом, другими законами и  иными правовыми актами».

 Предлагаемая дополнительная норма п. 5 ст. 12312 ГК РФ не является аналогичной норме п.  4 ст.  49 ГК РФ, положения которой, допуская установление особенностей гражданско-правового положения юрлиц отдельных организационно-правовых форм, видов и типов, а  также юрлиц, созданных для осуществления деятельности в определенных сферах, не определяют соотношения норм ГК РФ и норм жилищного законодательства в отношении регулирования правового режима ТСЖ.

То есть ответ на вопрос, что выше: нормы раздела VI ЖК РФ о ТСЖ или нормы ГК РФ о ТСН решается в пользу норм ГК РФ. Это ставит под вопрос многие особенности деятельности ТСЖ, урегулированные жилищным законодательством.

Согласно п. 9 ст. 4 ч. 1 ЖК РФ, жилищное законодательство регулирует отношения по поводу создания и деятельности ТСЖ, прав и  обязанностей их членов. С  1996 г. на основании норм ФЗ от 15.06.1996 № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» и раздела VI ЖК РФ создано около 100 тыс. ТСЖ.

Для обеспечения стабильности их деятельности, однородной правоприменительной (в  т.ч. судебной) практики, четкости, ясности, определенности и недвусмысленности правовых норм, четкого соотношения между собой общих и специальных норм, необходимо было сохранить проектируемую норму п. 5 ст. 12312 ГК РФ. Но в  законопроекте № 766233–6, принятом во втором и третьем чтении, это не учтено.

Дело усугубляется тем, что при принятии законопроекта № 766233–6 в  таком виде, как он принят Госдумой, в ст. 291 ГК РФ не будет сохранена формулировка, согласно которой «товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с законом о товариществах собственников жилья».

Именно на основании этой формулировки в 2004 г. при принятии нового ЖК РФ в его составе поя- вился раздел VI «Товарищество собственников жилья».

Но, во-первых, ФЗ № 99-ФЗ (п. 4 ст. 3) придал нормам ГК РФ (в ред. ФЗ № 99-ФЗ) более высокую силу, подразумевая необходимость последующего «приведения законодательных и  иных нормативных правовых актов, действующих на территории РФ, в соответствие с положениями ГК РФ».

А, во-вторых, формулировка п. 2 ст. 291 ГК РФ, содержащая отсылку на нормы закон о ТСЖ, изменяется. Воспроизводится норма ч. 1 ст. 135 ЖК РФ. Она правильная. В ГК РФ сохраняется упоминание того, что ТСЖ действуют на основании норм «закона о товариществах собственников жилья».

 Но с учетом ФЗ № 99-ФЗ о том, как будет применяться такая комбинация норм ГК РФ и ЖК РФ в различных судебных делах, определенно сказать нельзя. Федеральный закон от 31 января 2016 г. N 7-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» может решить часть проблем, связанных с  созданием и  деятельностью ТСЖ.

Но часть проблем остается нерешенной. И  это дестабилизирует положение с  объединениями собственников помещений в МКД, которым и без того нелегко живется.

Структурное направление: 
Город: 
Москва