Девелопмент в России имеет национальную специфику, происхождение которой можно определить формулой: «новый термин – старое содержание». Поэтому в настоящее время «девелопмент» – это просто декоративный термин, в котором, на первый взгляд, нет абсолютно никакой необходимости. Более честно было бы применять традиционный для отечественной практики термин «строительство». Однако такое положение дел относится исключительно к текущему моменту.
Девелопмент, наполненный подлинным содержанием, еще предстоит организовать в России и обеспечить его реализацию на практике. Девелопмент – это перспектива перехода от индифферентного к земле строительства прежнего нерыночного периода к деятельности частных инвесторов по обустройству земли, которая мотивирована пониманием ее экономического, инвестиционностроительного потенциала как объекта оборота на рынке недвижимости.
Ключ к пониманию существа «девелопмента» и его отличия от «строительства» может быть найден через предъявление особенностей формирования и предоставления земельных участков в первом и во втором случаях. Девелопмент – это преимущественно частные инвестиции, которые сопряжены со значительными рисками. Для привлечения инвестиций в строительство риски должны быть снижены. Снижение рисков обеспечивается правами, прежде всего, на земельный участок. Наличие прав дает возможность получать кредиты на строительство под залог земли и возводимых объектов недвижимости.
Возможность по лучения кредитов повышает гарантииреа лизации проекта, привлекает новые инвестиции, расширяет строительную активность и конкурентность строительных фирм. Для этого необходимо наличие прав на землю в форме собственности или долгосрочной аренды. Эти права должны быть предоставлены до момента, когда начнутся значительные капитальные вложения в строительство, т. е. до разработки проектной документации или до начала строительства. В этом и состоит «загвоздка».
Большинство администраций российских городов занимают прямо противоположную позицию: сначала надо завершить строительство, а потом можно поднимать вопрос о «закреплении» прав на построенный объект. Эта позиция твердо укрепилась в практике, стала общераспространенной и, более того, транслируется в будущее, «на вечные времена» через местные законы.
Примером такого положения может служить, в частности, проект закона «О землепользовании и застройке в городе Моск ве», в котором предусмотрена статья под названием «Передача земельного участка по итогам выполнения контракта на реализацию инвестиционного проекта по строительству». Необходимо понять, почему на фоне на стойчивых призывов к созданию условий для притока частных инвестиций в строительство, намеренно или ненамеренно создаются и законодательно закрепляются препятствия на их пути.
В самом первом приближении ответ на этот вопрос состоит в том, что одни пока еще просто не знают, как организовать процесс формирования земельных участков иным образом, считая, что это является исключительно «тех нологией строительного процесса», которая имеет универсальный характер. Другие же, напротив, понимая допустимость иных подходов, противятся им, чтобы не утратить возможность административно и самолично определять развитие событий в городе.
В любом случае, имеет место противоречие между декларативными призывами к инвесторам и устаревшими методами административного управления. Это противоречие может длиться долго, но не бесконечно. Попробуем разо браться, как это противоречие может быть разрешено.
