В настоящей работе представлены результаты анализа правовых аспектов заключения прямых договоров о предоставлении коммунальных услуг между ресурсонабжающими организациями и собственниками помещений в многоквартирном доме. Исследование проведено за счет средств Целевого капитала ИЭГ ведущим юрисконсультом Направления «Городское хозяйство» Фонда «Институт экономики города» (ИЭГ) Дмитрием Павловичем Гордеевым.
Вопрос о поиске эффективной формы договорных отношений по предоставлению коммунальных услуг в многоквартирных домах стоит на повестке дня не первый год. Этот вопрос в целом связан со сложностями организации управления многоквартирными домами в нашей стране, так как доминирующая часть таких домов представлена так называемыми «кондоминиумами» (то есть многоквартирными домами, основные помещения в которых – квартиры и нежилые помещения – находятся в индивидуальной или совместной собственности различных лиц, а другая часть дома – в частности, помещения общего пользования, инженерные системы – относится к общему имуществу таких лиц и является принадлежностью квартир и индивидуальных нежилых помещений в многоквартирном доме).
Согласовать интересы большого числа собственников помещений по управлению таким многоквартирным домом, в том числе в части предоставления коммунальных услуг, чрезвычайно сложно. Отсюда вытекает необходимость использования механизмов согласованного управления многоквартирным домом (например, через товарищество собственников жилья (ТСЖ) или привлечение специализированной жилищной управляющей организации), в том числе в целях обеспечения всех проживающих в доме лиц коммунальными услугами. С другой стороны, многие поставщики коммунальных ресурсов не довольны наличием таких посредников, как управляющая организация или ТСЖ, и хотели бы иметь прямые договоры с каждым собственником помещения в доме. Таким образом, данный конфликт носит объективный характер.
В целях урегулирования данного конфликта совсем недавно принят новый федеральный закон по вопросу перехода на прямые договоры ресурсоснабжающих организаций с собственниками помещений в многоквартирных домах при способах управления многоквартирными домами управляющими организациями, товариществами собственников жилья и жилищными кооперативами, поэтому так актуален анализ именно правовых аспектов проблемы. Анализ последствий таких законодательных изменений, в том числе их влияния на экономические и институциональные отношения в сфере предоставления коммунальных услуг – задачи для будущих исследований.
Отмечу, что не все выводы автора, на мой взгляд, являются однозначно доказанными. Это связано, в частности, с неоднозначностью самого правового регулирования сферы управления многоквартирным домом и предоставления коммунальных услуг. Но для целей настоящей публикации - это плюс, поскольку мы хотели бы заострить дискуссию, в том числе дополнить ее критикой с точки зрения экономических и институциональных аспектов реформирования. Мы надеемся, что результаты исследования будут полезны как при разработке необходимых подзаконных актов в целях реализации законодательных изменений в сфере предоставления коммунальных услуг в многоквартирных домах, так и в ходе правоприменительной практики и при организации дальнейших экспертных дискуссий по данному вопросу.
Н.Б. Косарева, президент Фонда "Институт экономики города"
