Подготовка методологической базы для реализации проектов по строительству наемных домов в российских городах

В 2014 г. вслед за Указом Президента Российской Федерации от 7 мая 2012 года № 600 "О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг" было принято федеральное законодательство в целях развития нового сегмента рынка жилья в России – рынка наемного жилья [1]. За 3 года в большинстве субъектов Российской Федерации были приняты необходимые нормативные правовые акты, обеспечивающие регулирование рынка коммерческого и некоммерческого найма. Кроме того, уже более 20% регионов предусмотрели конкретные комплексы мероприятий по развитию рынка наемного жилья.

Таким образом, задача развития рынка наемного жилья к настоящему времени вошла в повестку государственной жилищной политики как на федеральном, так и на региональном уровне.

Для запуска реальных процессов развития рынка наемного жилья необходима реализация пилотных проектов по созданию и управлению наемными домами коммерческого и социального использования. Такие проекты уже реализуются в Санкт-Петербурге, Ханты-Мансийском автономном округе, Калужской области, Нижегородской области и других регионах. Не везде проекты реализуются по схеме "наемный дом", предусмотренной законодательством, пионеры апробируют и другие подходы к развитию рынка наемного жилья, в том числе на коммерческих (в жилищном фонде коммерческого использования) и некоммерческих условиях (в жилищном фонде социального использования) [2].

В целях содействия российским городам и регионам в развитии рынка наемного жилья Фонд "Институт экономики города" (далее – ИЭГ) реализовал за счет средств Целевого капитала ИЭГ в 2016 г. проект "Наемное жилье - новая городская экономика и жилищная политика".

• Результаты исследования показали, что в регионах практически завершен процесс формирования правовой базы регулирования рынка наемного жилья на некоммерческих условиях. В 50 регионах (60% всех регионов) уже реализуются реальные проекты создания коммерческого и некоммерческого наемного жилья, в 20% регионов утверждены комплексы мероприятий по развитию наемного жилья, предусматривающие финансирование в общем размере 8,4 млрд руб. за счет частных и бюджетных средств.
• В Санкт-Петербурге реализован первый в стране проект по созданию наемного дома социального использования полностью в соответствии с принятым в 2014 году федеральным законодательством. Пример реализации проекта создания наемного дома социального использования во втором по величине мегаполисе страны  свидетельствует о реальном запуске процессов формирования нового институционального сегмента жилищной сферы и демонстрирует востребованность созданной законодательной базы.
• Во всех рассмотренных пилотных проектах строительства наемного дома в городах Башкортостана плата за наем ниже ипотечного платежа, что обеспечивает ценовую конкуренцию профессионального найма с приобретением жилья. С учетом того, что при найме жилья не нужны первоначальные сбережения, ценовые преимущества найма для граждан возрастают.
• Во всех рассмотренных проектах строительства наемного дома плата за наем выше средних рыночных ставок найма жилья на теневом рынке, но даже в условиях отсутствия  поддержки строительства наемного жилья разрыв в 10-30% может быть легко компенсирован неценовыми преимуществами найма в наемных домах.
• Предоставление налоговых льгот по налогу на землю и на имущество организаций позволяет обеспечить ценовую конкуренцию легального найма с наймом на теневом рынке и не требует прямых расходов бюджетов.
• Оптимальные параметры поддержки должны определяться для каждого проекта индивидуально как по объему, так и по формам такой поддержки.
• Более высокие качественные характеристики легального наемного жилья и защита прав нанимателя обеспечивают его неценовые преимущества по сравнению с наймом на теневом рынке, что со временем снизит проблему ценовых преимуществ такого найма.
• По итогам анализа Фондом РЖС РБ принято решение о проработке концепции создания наемного дома в Салавате.