В период с 2000 по 2012 гг. жилищное строительство развивалось в основном в форме больших проектов освоения «зеленых полей» в прилегающих к городам территориях. К 2012 г. наметились экономические границы дальнейшего распознания городов – затраты на развитие инфраструктуры новых территории уже с трудом окупались за счет рыночных цен на жилье. С другой стороны, в то же время происходило стабильное ветшание и без того ветхой жилой застройки городов, сформированной преимущественно за последние 50-70 лет. Накопленный объем недоинвестирования в поддержание такой застройки в приемлемом состоянии (в капитальный ремонт, реконструкцию, снос и новое строительство) составил к 2012 г. порядка 23,1 трлн руб. или 37% ВВП России.
В целях содействия запуску процессов преобразования территорий ветхой жилой застройки в российских городах Фонд «Институт экономики города» реализовал в 2016 году проект «Город для жизни» в рамках направления деятельности «Разработка рекомендаций по реализации проектов развития застроенных территорий» за счет средств Целевого капитала ИЭГ.
Основные выводы и рекомендации органам местного самоуправления по активизации процессов преобразования территорий с ветхой жилой застройкой, а также предложения по совершенствованию федерального законодательства состоят в следующем.
1. Из трех исследованных городов только в двух городах (Калининград и Новосибирск) удалось сформировать экономически привлекательные проекты РЗТ, отвечающие требованиям комплексности градостроительных решений. Таким образом, институт РЗТ не может быть и не должен быть универсальным для всех без исключения случаев.
2. Необходимым условием обеспечения инвестиционной привлекательности проектов РЗТ является включение в границы территории развития дополнительных территорий, занятых иными объектами (кроме многоквартирных домов, признанных аварийными и включенных в адресные программы по переселению), например, индивидуальными домами, некапитальными строениями, гаражами и др.
3. Программы переселения граждан из ветхого и аварийного жилья должны разрабатываться на основе результатов градостроительного и экономического моделирования потенциальных проектов РЗТ, которые, в свою очередь, могут являться основанием для внесения изменений в генеральный план, ПЗЗ, документы бюджетного планирования.
4. Результаты дистанционного моделирования проектов РЗТ в Калининграде, Новосибирске и Белгороде показали, что основным правовым инструментом, обеспечивающим привлекательность проектов РЗТ для частных инвестиций даже в наиболее экономически благополучных городах, является включение в границы проекта объектов, не соответствующих градостроительному регламенту. Такая возможность будет исключена с 1 января 2017 года Федеральным законом № 373-ФЗ, что может заблокировать применение института РЗТ в российских городах.
5. Выявленные в результате исследования проблемы требуют как экономического, так и законодательного решения. Приоритетными направлениями совершенствования законодательства в целях активизации процессов развития ветхих жилых застроенных территорий[1] являются:
- обеспечение возможности включения в границы территории развития земельных участков, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, дачного хозяйства, индивидуального жилищного или индивидуального гаражного строительства, если такие виды разрешенного использования земельных участков не соответствуют градостроительному регламенту и сноса, реконструкции расположенных на указанных земельных участках объектов капитального строительства и (или) временных построек;
- совершенствование правового регулирования определения выкупной цены жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции;
- внедрение новых процедур взаимодействия лица, заключившего договор о развитии застроенной территории, с собственниками недвижимого имущества, расположенного на таких территориях;
- регламентация механизма получения технических условий подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения при развитии застроенных территорий;
- упрощение осуществления кадастрового учета многоквартирных домов, подлежащих сносу или реконструкции.
[1]Такие предложения были подготовлены Институтом экономики города по заказу НОСТРОЙ и Национального объединения застройщиков жилья в 2014 году. См. Концепцию совершенствования отношений в сфере развития застроенных территорий
Разработка рекомендаций по реализации проектов развития застроенных территорий (.pdf, 6Мб)
Побробнее о проекте: ГОРОД ДЛЯ ЖИЗНИ. Запуск процессов преобразования территорий ветхой жилой застройки
