Люди делятся на три е категории: одни живут в своем доме, другие мечтают жить в нем, третьи хотят, но уже перестали мечтать.
В России есть все условия для массового возведения современного индивидуального жилья. Условия есть, а массового его строительства нет, а то, сколько и как строят, не отвечает ни возможностям страны, ни имеющимся технологиям. И это очень обидно, ведь о своем доме мечтают очень многие россияне. Возникает вопрос: что же надо делать, чтобы их мечты не остались только мечтами?
Хватит строить большие дома
Все последние годы в жилищном строительстве упор делался на многоквартирные дома. Это порождает массу проблем с городской средой, вызывает недовольство у многих потенциальных новоселов, желающих жить не в квартире в доме-свечке, а своем индивидуальном жилище. Изменится ли ситуация в ближайшее время? Дмитрий Котровский, председатель Комитета по строительству «Опоры России» отмечает, что в национальных проектах развитию ИЖС посвящена одна строка и перспективы этого направления остаются неясными. Между тем ИЖС прямо или косвенно имеет отношение к 6 национальным проектам: экологии, здравоохранению, демографии, развитию инфраструктуры, к малому и среднему предпринимательству, к жилью и городской среде.
Опросы показывают, что 66% респондентов хотели бы проживать в своих домах. Сегодня россияне живут очень скученно, 60% ютятся в квартирах площадью менее 60 кв. м. Понятно, что полноценной жизни на таком пятачке быть не может.
Но кто может организовать массовое ИЖС? Давно ясно, что крупные застройщики заниматься этим не будут, все надежды на небольшие и средние строительные компании. И, как считает Дмитрий Котровский, они могут в скором времени прийти в этот сектор. С 1 июля 2019 года вступают в действие новые правила игры на рынке жилищного строительства. По имеющимся оценкам, до 30% строительных фирм могут его покинуть, часть из них, возможно, перейдет в сегмент ИЖС.
Но чтобы это случилось, нужно создать благоприятные условия в регионах. И первая задача на этом пути для местных властей – выделить удобные участки под ИЖС. Это должны быть городские земли, что позволит снизить затраты на транспорт и инженерную инфраструктуру. Если региональные бюджеты не возьмут эти расходы на себя, вряд ли можно ожидать всплеска индивидуального строительства.
Другой важнейший компонент развития ИЖС – наличие современных строительных материалов и применение современных технологий в этом секторе. С этой целью целесообразно в регионах создавать карту производства стройматериалов, а также банк проектов с учетом финансовых возможностей потенциальных покупателей. То есть для бедных и богатых территорий должны быть разные проекты домов.
От развития ИЖС выиграют все: страна в целом, регионы и, разумеется, жители. Но в самом большом по территории на планете государстве площадей для индивидуального строительства катастрофически не хватает. Очень тяжело переводить земли сельхозназначения в земли для ИЖС. Нередко чиновники под разными предлогами не желают это делать.
Но, как обещает Дмитрий Котровский, в скором времени появится 8 новых типов назначения земель. Это позволит сделать важный шаг: перейти от просто строительства отдельных домов к комплексному освоению территорий. Сегодня это является огромным недостатком таких поселков, которые испытывают большой дефицит в социальной инфраструктуре. Что в свою очередь сильно влияет на их привлекательность.
Сделайте мне красиво
Сегодня все отчетливей проявляется тренд, когда покупатель хочет приобрести не просто квадратные метры, а комфортное обитание. Требовательность к жилью постоянно растет. Вот только строители явно не поспевают отвечать на новые запросы. В Московской области, где могло бы развернуться массовое ИЖС, 80% строящихся домов – многоэтажки. Еще 7% приходится на блокирующие дома и 13% на ИЖС и продажу земель без подряда.
Как говорит эксперт Екатерина Коган, люди хотят иметь красивые загородные дома, из которых можно наблюдать красивый ландшафт, и при этом с хорошей инфраструктурой. Индивидуальные дома покупают по-иному, чем квартиры в МКД. Здесь повышенное внимание обращают на архитектуру не только самих сооружений, но и всей окружающей среды. На практике же все далеко не так, если и строят индивидуальное жилье, то дорого и далеко от центров, а инфраструктуры сильно не хватает.
Эту проблему можно решить снижением цен благодаря использованию новых технологий, считает Екатерина Коган. Если развернуть современное индивидуальное домостроение, то можно существенно снизить сроки возведения в среднем до пяти месяцев с отделкой.
Но для разворачивания подобной индустрии требуется устойчивый спрос на ее продукцию. Он же сдерживается тем, что всего лишь 1% ипотечных кредитов приходится на ИЖС.
Леса много, а строить не из чего
Отдельный сектор в ИЖС – сооружение домов из дерева. Как говорит Олег Панитков, генеральный директор Ассоциации деревянного домостроения, запросы в Яндекс показывают, что число интересующихся деревянными домами превышает число тех, кто запрашивает дома из других материалов. Это свидетельство того, как много у нас желающих в них жить.
Но пока это доступно не многим, в 2018 году всего в стране сдано 75 млн кв. м., из них только 7 млн кв. м. приходится на деревянные дома. Получается, что на этот сегмент в настоящее время приходится менее 10% от возводимого в стране жилья.
Проблем на пути развития деревянного домостроения достаточно. Как ни странно, одна из них быстрые темпы строительства. Если дом сооружается быстро, то и деньги надо платить за него почти все сразу. А у многих нет таких возможностей и, судя по всему, они не скоро появятся. Так в кредитном портфеле Сбербанка на займы на ИЖС приходится всего 0,85%.
Развитие деревянного домостроения напрямую зависит от сырьевой базы, а также технологического уровня лесозаготовки и лесопереработки. С одной стороны, сырьевая база просто гигантская, Россия занимает второе место по запасам древесины. Вот только используется она неэффективно, лишь на 40% от расчетной лесосеки. Например, в США этот показатель выше более чем в два раза.
К тому же серьезно упал уровень лесоустройства. Иными словами, мы плохо знаем, что находится в лесу, какие породы деревьев там произрастают, в каком они состоянии. А это в свою очередь напрямую влияет на инвестиции, инвесторы опасаются вкладывать средства в лесную промышленность, так как не знают, что им реально достанется. В итоге лишь 23% российского леса имеют инвестиции. Это крайне мало, поэтому огромные лесные массивы у нас просто сгнивают на корню.
У нас привыкли к тому, что из дерева в основном строят избы в деревнях и дачи. А вот в мире давно из этого материала сооружают жилые и общественные объекты. В США на этот сектор приходится до 5% ВВП, в Финляндии до 80% домов возводятся из дерева, в Японии – 40%. Даже в малолесистой Германии этот показатель достигает 15%. В России на сектор деревянного строительства приходится четверть всех построек, но только 12% – на жилые дома. И пока в России всерьез не начнут продвигать деревянное домостроение, сектор ИЖС не получит полноценного развития.
Вписаться в тренд
Как считает архитектор и городской планировщик Ирина Ирбитская, развитие ИЖС необходимо вписать в общемировой тренд изменения градостроительной практики. За 200 лет активной урбанизации этот процесс накопил много ошибок, и чем больше город, тем больше в нем накапливается неверных решений.
В этом плане ИЖС – это поле для конфликта между массовой застройкой территорий и индивидуальных предпочтений жителей. Люди хотят одновременно жить на природе, но при этом иметь транспортную доступность и социальную инфраструктуру. Поэтому индивидуальное жилье по своей структуре более дорогое. Девелоперам и застройщикам приходится решать крайне трудную задачу: с одной стороны, им максимально выгодна плотная застройка, с другой – потребитель их продукции хочет рядом с собой иметь как можно меньше соседей, как можно больше свободного пространства. Пока мы эту дилемму в основном решаем способами, которые можно охарактеризовать, как культуру бедности.
Когда мы говорим о планировании ИЖС, то, по мнению Ирины Ирбитской, нужно представлять градостроительные тенденции. В ближайшие 10 лет будет происходить бегство населения из мегаполисов в малые города, расположенные чаще всего рядом с ними. Преимущества получат поселения, сохранившие свои исторические ядра, меньше пострадавшие от массовой индустриальной застройки. А вот через 50 лет возможен обратный поток, люди снова потянутся в крупные города, устав от больших расстояний, нехватки качественной инфраструктуры и однообразия небольших населенных пунктов. И эти тренды надо иметь в виду, развивая разные сегменты жилищного строительства.
Было бы ошибкой делать упор исключительно на ИЖС, считает архитектор. Исследования показывают, что на наибольшую популярность могут претендовать гибридные форматы. Они включают комбинацию, как индивидуальной застройки, так и высотной. Именно такие жилищные комплексы максимально полно отражают сложную картину современного мира, разные предпочтения и финансовые возможности людей. Уже появляются модели партнерства между потребителями разной строительной продукции.
ИА Строительство от 11 апреля
