Строительная отрасль готовится полностью перестроиться на рельсы проектного финансирования, когда в «цепочке расчета» за квадратные метры между девелопером и покупателем появится банковский посредник. Однако пока поправки, призванные раз и навсегда решить проблему обманутых дольщиков, вызывают больше вопросов, чем вселяют уверенность, что изменения пройдут безболезненно не только для застройщика, но и для покупателя.
Для выхода на заветные темпы в 120 млн кв. м вводимого жилья в год потребуется не менее 8 трлн рублей ежегодных инвестиций. Пока сектор привлекает чуть больше 5 трлн, причем 67% из них — деньги дольщиков. И здесь возникает первый вопрос: хватит ли банковской капитализации и ликвидности, а проще говоря, денег, для поддержания прежних объемов строительства, исключи мы эти активы? Тем более, когда с 3 тыс. застройщиков смогут работать только 54 банка, большинство из которых ранее с подобными операциями даже не сталкивались.
В этом случае в зоне риска прежде всего окажутся регионы, где представительства крупных кредиторов могут попросту отсутствовать. При этом нельзя сказать, что у компаний из Ленобласти, Москвы или Краснодарского края, традиционно удерживающих пальму первенства по объемам застройки, всё пройдет гладко. Если раньше они возводили объекты на «бесплатные» деньги дольщиков, то за банковское финансирование придется платить процент. Сейчас ставки по кредитам варьируются от 13 до 20%. Планируется, что в будущем для застройщиков они будут снижены, но пока никаких гарантий нет. Получается на столько же вырастет и объем кредитной нагрузки по каждому объекту. Вряд ли маржа застройщика позволит покрыть эти издержки за счет своего дохода, а значит, он будет вынужден заложить их в итоговый ценник.
В условиях, когда покупательская способность населения не успела окрепнуть после последнего кризиса, каждый добавленный к стоимости рубль может стать критичным для многих компаний. Так, повышение цен вместе с нерадивыми девелоперами может вытолкнуть с рынка до 30% малых и средних игроков.
Система долевого строительства за прошедшие несколько лет накопила массу проблем, включая главную головную боль государства и добросовестных девелоперов — обманутых дольщиков. Однако нельзя недооценивать и ее положительного эффекта для отрасли и населения. Миллионы семей получили квартиры по этой схеме, а жертвами мошенников и нерадивых компаний стало меньшинство. Даже если мы берем максимальную оценку проблемы в 200 тыс. обманутых дольщиков. Конечно, это ни в коем случае не умаляет масштаб бедствия, но по крайней мере, дает возможность посмотреть на ситуацию и варианты ее разрешения с другой стороны.
Например, если посчитать среднюю площадь российской квартиры и ее себестоимость, получается, что на закрытие катившейся снежным комом с 2004 года проблемы понадобится 450 млрд рублей. Заплатить за огрехи своих предшественников могли и оставшиеся на рынке игроки за счет обсуждаемых трехпроцентных взносов в компенсационный фонд, который для этих целей и создавался, но не успел заработать в полной мере. Так, в случае выхода на поставленные президентом темпы в 120 млн кв. м на оплату «старых долгов» отрасли ушел бы всего год.
Тем не менее закон принят и обратной силы не имеет, а значит, главная задача отрасли — не ностальгировать по ушедшим временам, а обратить внимание законодателя на оставшиеся пробелы.
В первую очередь речь идет о долгостроях. Предложенные инструменты еще далеки от практики завершения таких объектов, когда взамен на закрытие проблемы региональные власти выделяют застройщику новый участок земли. Деньги, которые девелопер выручал от продажи с будущих квартир на этих участках, вкладывались и в долгострой. Теперь же компании запрещается их использовать. Учитывая социальную составляющую в подобных бизнес-проектах, закон мог бы сделать исключение для достраивающих девелоперов и пересмотреть их возможности в распределении финансирования.
Более того, в условиях усиления ответственности застройщика было бы справедливо предоставить ему и дополнительные гарантии. Сегодня, например, банк может отказать в кредитовании, даже если на эскроу-счетах собрана вся необходимая сумма. Как в таком случае отчитываться перед покупателем? Чтобы избежать подобных инцидентов и необоснованных действий со стороны банков, включая блокировку счетов, в законе должна быть четко прописана обязанность кредитных организаций в финансировании.
Но и этих гарантий будет недостаточно, если квартиры после подорожания (из-за появления банковских посредников) станут недоступными. Поэтому рынку необходимо дальнейшее снижение ставки ипотечного кредита, который для многих граждан остается единственной возможностью приобрести квартиру, до 5–7%. Это также поможет не допустить снижения спроса.
