Маленький — не строй: как власти собираются защищать покупателей жилья
Власти подготовили ко второму чтению поправки в закон о долевом строительстве. Если они будут приняты, многим строителям придется увеличить уставный капитал или уйти с рынка
Власти учли замечания бизнеса к правительственному законопроекту об ответственности застройщиков перед дольщиками: чрезмерного ужесточения требований к застройщикам не будет, рассказали РБК собеседник в Минстрое и первый зампредседателя комитета Госдумы по жилищной политике Елена Николаева. Решено не предъявлять завышенных требований к собственным средствам компаний-застройщиков, эту норму намерены заменить требованием к их уставному капиталу — его размер будет увязан с масштабами строительства, которое ведут застройщики, уточнил сотрудник министерства.
Это подтвердила Николаева, участвовавшая в доработке законопроекта: подготовленные ко второму чтению поправки предусматривают, что размер уставного капитала застройщиков будет зависеть от общей площади объектов, на строительство которых ими получено разрешение. Минимальный размер уставного капитала составит 2,5 млн руб. — он потребуется компаниям, собравшимся строить 1,5 тыс. кв. м; максимальная величина — 1,5 млрд руб. — компаниям, начинающим возведение более 500 тыс кв. м. Пока размер уставного капитала компаний не будет соответствовать требованиям закона, получить новые разрешения на строительство застройщики не смогут, пояснила депутат.
Новый закон для строителей жилья
Под законопроектом об усилении ответственности застройщиков перед дольщиками подразумевается законопроект № 954041-6 о внесении изменений в Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...» и другие законодательные акты.
Законопроект был внесен правительством в Госдуму 14 декабря 2015 года, а 19 февраля 2016-го — принят в первом чтении. Второе чтение может состояться до конца весенней сессии, то есть до 25 июня, так как законопроект включен Думой в перечень приоритетных, заявлял в середине мая первый заместитель председателя комитета Госдумы по земельным отношениям и строительству Мартин Шаккум.
Проект наделал много шума, когда был опубликован для общественного обсуждения: в первой редакции предлагалось отменить страхование гражданской ответственности застройщиков перед дольщиками, а вместо этого обязать покупателей жилья страховаться самостоятельно. К моменту внесения законопроекта в Госдуму эту меру исключили.
Основные меры, оставшиеся в законопроекте после первого чтения:
— вводится требование к застройщику иметь собственные средства в размере 5% от стоимости незавершенного строительства (стоимость рассчитывается исходя из площади и средней цены 1 кв. м жилья в регионе по госстатистике), но не менее 1 млрд руб.;
— предусматривается освобождение от страхования и банковского поручительства для застройщиков, которые будут использовать счета-эскроу (полученные на строительство конкретного дома деньги можно использовать только с этой целью);
— создание единого реестра застройщиков с обязательным раскрытием информации о бенефициарах.
Регулирование размера бизнеса застройщиков должно дополнительно защитить покупателей жилья, рассчитывают в правительстве. Проблема обманутых дольщиков до сих пор не решена: к началу 2016 года их количество достигло примерно 97 тыс., увеличившись за прошлый год сразу на 43 тыс. человек, утверждал руководитель рабочей группы единороссов по защите дольщиков, депутат Госдумы Александр Хинштейн. Представители Минстроя его данные не опровергали. Хинштейн выступал против требования, чтобы строители имели на руках не менее 1 млрд руб., так как это могло бы привести к уходу с рынка небольших компаний и его монополизации.
Привязывать размер уставного капитала к количеству построенных квадратных метров довольно странно, считает гендиректор компании «Региондевелопмент» Ольга Вальчук. «Этих денег в случае банкротства застройщика все равно не хватит на достройку объекта, — говорит она. — Судя по всему, это делается для того, чтобы на рынок не выходили компании-однодневки, которые просто насобирали денег с дольщиков и исчезли. Но подобных компаний не так много, поэтому глобально такая мера ни к чему не приведет».
Данная мера нужна для того, чтобы отгородить дольщиков от мелких компаний с уставным капиталом в 10 тыс. руб., согласен заместитель гендиректора MR Group Андрей Кирсанов: «Но в целом дольщиков это не защитит». Дифференциация требований к уставному капиталу — положительный момент, но непонятно, как можно администрировать процесс, отмечает президент группы «Мортон», одного из крупнейших строителей жилья в России, Александр Ручьев. На деле предложенные меры лишь осложнят жизнь застройщикам, но прав дольщиков не защитят, скептичен еще один собеседник РБК в строительной компании из топ-10. Вспоминаются 90-е годы, когда уставные капиталы застройщиков «надували» так, как было нужно, но ничего за этим не стояло и никаких гарантий никому не давало, поясняет девелопер.
Нынешняя экономическая ситуация в совокупности с законодательными нововведениями в любом случае приведет к укрупнению рынка: вымыванию с него мелких и средних застройщиков, не сомневается Ручьев. Этот процесс уже заметен в регионах, отмечают представители двух крупных компаний-застройщиков. Ранее «Мортон» прогнозировал уход со строительного рынка до 15% компаний в течение 2016 года. «Произойдет вымывание с рынка небольших игроков, и оставшиеся крупные застройщики смогут диктовать свои условия и повышать цены», — солидарна Вальчук.
Скинуться на обманутых
Поправки к законопроекту о защите дольщиков в целом готовы, говорила на прошлой неделе в Госдуме статс-секретарь Минстроя Наталья Антипина. Но доработанный законопроект в Думу еще не внесен — есть намерение включить в документ положение о компенсационном фонде для дольщиков, из средств которого будут достраиваться проблемные объекты, добавляет она.
