Эксперты Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) провели исследование состояния строительного рынка в I квартале текущего года. Несмотря на то, что отрасль сохраняет относительную стабильность, прогноз аналитиков не выглядит слишком оптимистическим: по итогам 2016 года основные показатели деятельности компаний строительной отрасли могут показать снижение на 20-25%.
На первый взгляд, может показаться, что 2016 год начался неплохо. Относительная стабильность в стройсекторе поддерживается сейчас за счет строительства жилья и стимулирования спроса на покупку квартир со стороны населения, в том числе с помощью ипотечного кредитования. По данным Росреестра, за I квартал 2016 года число договоров долевого участия (ДДУ) вернулось на уровень I квартала 2014 года (по сравнению с I кварталом 2015 года произошло снижение на 13%). По состоянию на март было заключено 168 733 договора. При этом 60 695 договоров было заключено с привлечением кредитных средств и средств целевого займа, это более чем в два раза больше, чем за аналогичный период 2015 года (26 070). Такое увеличение обусловлено, в первую очередь, проведением программы субсидирования ипотеки, которая в феврале 2016 года была продлена до конца года. Также повышение спроса было связано с относительно низкими показателями предыдущих периодов. В результате сформировался отложенный спрос, который был реализован в начале года из-за отсутствия информации о продлении программы субсидирования ипотеки.
Объемы падают
В то же время, по данным Росстата, уже по итогам I квартала 2016 года наблюдалось снижение объемов ввода жилья на 16% к аналогичному периоду 2015 года — до 15,6 млн кв. метров и на 1,6% снижение объемов работ, выполненных по виду деятельности «Строительство». Это говорит о постепенном истощении базы проектов, заложенных в прошлые годы, и замедлении темпов формирования портфеля новых проектов в 2014-2015 годах. Более показательна динамика объемов работ по годам в ценах базисного 1999 года (график 1). В период с 2000-го по 2008-й год наблюдался стабильный рост реальных объемов работ, однако с 2008 года и до настоящего времени виден очевидный тренд на снижение, а с 2013 года начинается непрерывное падение объемов.
Между тем, объемы выполняемых работ непосредственно связаны с оснащенностью компаний основными фондами, динамика инвестиций в которые показывает аналогичные тренды. По итогам прошлого года объем инвестиций в основной капитал строительных организаций (это средства, которые собственники бизнеса готовы тратить на модернизацию и закупку инвентаря) в сопоставимых ценах вернулся на уровень 2000 года и составил чуть больше 60 млрд рублей. Для сравнения: бум инвестиций наблюдался в 2007-2008 годах — почти по 100 млрд в год, а ниже 60 млрд рынок опускался лишь в 2004 году — до 40 млрд рублей.
Рисков все больше…
Одним из главных сдерживающих отрасль факторов является, по мнению экспертов, проблема доступа строительных организаций к кредитным средствам (график 2). Начиная с 2009 года, график объемов выданных займов (по данным ЦБ РФ) полностью повторяет контуры графика объемов работ. Снижение объемов выдачи кредитов строителям объясняется несколькими причинами. С одной стороны, у строительных компаний уменьшились возможности и желание привлекать заемные средства ввиду того, что последние стали дороже. С другой стороны, сами финансовые структуры расценивают строительную отрасль как высокорисковую, из-за чего и повышаются ставки по кредитам. Причина снижения доверия банков к строительному сектору видна при рассмотрении данных по структуре задолженности строительных компаний перед кредитными организациями (график 3). За два года доля просроченной задолженности в структуре общей задолженности возросла в четыре раза: с 5% по состоянию на начало 2014 года до 18-20% по состоянию на конец I квартала 2016 года. К тому же строители стали не только хуже отдавать заемные средства, но и чаще банкротиться. С начала этого года по всей стране работу прекратили 665 стройкомпаний, для сравнения — за весь 2015 год было 360 банкротств, а в 2014 году — вообще только 50.
Впрочем, справедливости ради, надо заметить, что строительство — не исключение. По большинству отраслей экономики на текущий момент наблюдается снижение объемов кредитования и накопление ликвидности банками: по сути банки все меньше вкладывают денежные средства в реальный сектор экономики, в том числе и в строительство.
…А заказов все меньше
Негативную тенденцию эксперты наблюдают и при анализе общего объема заказов строительных организаций. По данным Росстата, впервые с 2010 года видна отрицательная динамика объемов заказов за I квартал. Даже без учета инфляции объем заказов в январе-марте текущего года уменьшился на 3%, а с учетом инфляции — на 10-12%.
Резюмируя результаты своего исследования, аналитики РАСК пришли к выводу, что по многим показателям строительная отрасль сейчас продолжает снижение, начатое в 2013 году. На текущий момент отрасль поддерживается за счет жилищного строительства и стимулирования спроса со стороны населения. Однако ввиду снижения реальных доходов населения имеется риск заметного сокращения внутреннего спроса в среднесрочной перспективе. При этом, учитывая постепенное снижение объема портфеля проектов, в том числе объектов жилищного строительства, а также снижение общего объема заказов на последующие периоды, стоит ожидать снижения всех основных показателей деятельности компаний и в целом строительной отрасли по итогам года на 20-25%.
Девелоперы о перспективах развития строительной отрасли
Андрей НАЗАРОВ, председатель совета директоров ГК «Гранель»
Ситуация в строительной отрасли традиционно зависит от обстановки на мировой политической арене, курса национальной валюты и цен на нефть. Совокупность этих факторов и будет определять дальнейшее развитие рынка. На мой взгляд, пик кризиса уже пройден, кардинального ухудшения ситуации произойти не должно. Ценовое дно на рынке недвижимости было достигнуто, еще большее снижение стоимости квадратного метра в сегменте новостроек может привести к появлению недостроев. Получат продолжение и ранее наметившиеся тенденции, а именно: уменьшение среднего бюджета покупки и изменение структуры спроса в сторону квартир небольших площадей (уже сегодня во многих жилых проектах на этапе строительства доля малогабаритных квартир увеличилась до 50%). Не исключаю и вымывание с рынка мелких игроков.
Лариса ШВЕЦОВА, генеральный директор компании «Ривер Парк»
Ни падения, ни роста спроса на недвижимость я сейчас не ожидаю. Покупки будут совершаться преимущественно теми, кто уже давно планировал улучшить свои жилищные условия. Скорее всего, произойдет еще и увеличение числа ипотечных сделок, так как покупателей с «живыми» деньгами становится все меньше. Одновременно с этим банки будут предъявлять еще более жесткие требования к потенциальным заемщикам, так как просрочка по кредитам растет.
Евгения АКИМОВА, генеральный директор IKON Development
Да, госпрограмма субсидирования ипотечной ставки продлена. Однако одного этого недостаточно для поддержки строительной отрасли. На мой взгляд, сегодня не время для ужесточения всевозможных требований к работе девелоперов, а наоборот время для различных стимулирующих мер. Это может быть пересмотр стоимости подключения к инженерным коммуникациям, уменьшение арендной и налоговой ставки на землю и пр. Все эти мероприятия будут способствовать снижению стоимости квадратного метра и, как следствие, активизации покупательской активности. Я рассчитываю, что, начиная с осени, рынок все же ждут положительные перемены.
Даниил СЕЛЕДЧИК, генеральный директор компании «Эталон-Инвест»
Некоторое укрупнение рынка вполне возможно. С него могут уйти случайные компании, для которых строительство не является профильным направлением деятельности, либо они реализуют разовые проекты. В свою очередь, деятельность остальных застройщиков станет более понятной и прозрачной для потребителя, в результате покупатели жилья смогут более четко представлять, кому именно они доверяют свои деньги. Что касается новых проектов, то они, безусловно, будут. Девелоперы, конечно, провели определенную корректировку своих планов с учетом современных экономических условий, но жилье ведь людям нужно всегда, и на сегодняшний день потребность в нем в России еще не удовлетворена.
Мария ЛИТИНЕЦКАЯ, генеральный директор компании «Метриум Групп»
В кризис строители стремятся максимально сократить себестоимость проектов. С большой вероятностью импортные материалы и дальше будут замещаться отечественными аналогами. В отдельных ситуациях в некоторых проектах может произойти смена класса жилого комплекса. Возможен и пересмотр общей концепции проектов в сторону быстрого и дешевого домостроения, на рынке недвижимости возможно увеличение доли панельных домов. Каждый застройщик пытается оперативно подстроиться под новые реалии рынка недвижимости и быть конкурентоспособным. Главное, на мой взгляд, чтобы корректировка не затронула уже строящиеся жилые комплексы.
