Дмитрий Будаков, генеральный директор Национальной ассоциации участников рынка арендного жилья (Ассоциации НАУРАЖ) в рубрике "Экспертное мнение"
Если говорить о многообразии инвестиционных проектов, связанных с коммерческим арендным жильем, то ситуация здесь не такая уж плохая. Например, эксперты Национальной ассоциации участников рынка арендного жилья (НАУРАЖ), изучая практику строительства частных наемных домов на землях ИЖС в пределах 10—15 км от МКАД, в итоге насчитали 150 таких проектов. Люди построили частные дома, сдают их покомнатно и управляют ими как профессиональным бизнесом.
Есть реализованные проекты и в индустриальном домостроении. В частности, в Челябинский трубопрокатный завод построил в Альметьевске (Татарстан) дом на 200 квартир для своих работников. В Симферополе работает арендный дом на 64 квартиры, среди его арендаторов — прикомандированные чиновники, предприниматели, отдыхающие.
В Пятигорске планируется построить наемный дом для студентов-слушателей местной фармацевтической академии. В Наро-Фоминске строятся наемные дома для студентов-слушателей Академии им. Фрунзе Минобороны РФ. В Нижнем Новгороде планируется построить два наемных дома. Один — для профессиональных спортсменов, которые приезжают выступать за разные клубы, а второй — для сотрудников местных компаний.
Уже построены и эксплуатируются арендные дома в Барнауле (Алтайский край), Благовещенске (Амурская область), Белгороде, Калуге, Кемерове, Краснодаре, Арзамасе (Нижегородская область), Новосибирске, Омске, Самаре, Томске, Челябинске, Санкт-Петербурге, Сургуте, Ханты-Мансийске. Все проекты различаются кругом арендаторов, механизмами формирования арендных платежей, финансирования и рефинансирования.
Кроме того, разрабатываются и инвестиционные проекты арендных домов, реализуемые на условиях концессий. Нам известны два проекта в Москве, где речь идет о реконструкции действующих общежитий, находящихся в аварийном состоянии.
Другими словами, если предприниматель четко представляет, кто его арендатор, и понимает, что экономика проекта заключается не в том, чтобы заработать на стройке, а рассчитана на долгосрочную перспективу, то арендные проекты уже сегодня могут быть вполне состоятельны.
Но мы видим здесь три основные проблемы. Первая — слабая доступность банковского проектного финансирования. Банки знают, как финансировать строительство коммерческого жилья, и научились оценивать существующие при этом риски, но совершенно не понимают рисков, связанных с финансированием проектов арендного жилья.
Вторая проблема — неразбериха с землей, на которой разрешено строить арендное жилье. Существует классификатор Минэкономразвития, определяющий лишь три назначения земли, подходящих для строительства арендных домов. Это земля для многоквартирной застройки (в части обслуживания остальной жилой застройки), земля для гостиничного бизнеса и земля для рекреации (детские лагеря, санатории и т.д.).
Сегодня девелоперы толком не понимают, могут ли они на земле, которая есть в их распоряжении, построить наемный дом или нет. Получается, что сегодня этот классификатор выполняет запретительную функцию. Все наши попытки убедить Минстрой и Минэкономразвития поменять классификатор или дать разъяснения о его применении пока безрезультатны.
И самая главная проблема. Серьезным ударом по рынку арендного жилья стало решение АИЖК о прекращении долгового рефинансирования таких проектов. В результате проекты, которые закладывались на существование этого государственного механизма, попали в крайне трудную ситуацию: дома построены, арендный поток пошел, а долгосрочного долгового рефинансирования нет.
Приходится участникам этих проектов идти в коммерческие банки и брать ипотеку для юридических лиц. Этот вид кредитования рассматривается банками как рискованный, процентные ставки по нему — запредельные, фактически не позволяющие этой модели развиваться дальше.
Считаю, что эти проблемы надо решать как можно быстрее, ведь, как показывает рынок, спрос на наемное жилье есть. Есть и предприниматели, которые готовы такими проектами заниматься.
