4 февраля 2020 года в Фонде "Институт экономики города" состоялся Дискуссионный клуб на тему "Доступность жилья в крупнейших городских агломерациях России: достижения и вызовы на будущее". В работе Дискуссионного клуба приняли участие представители государственных институтов развития, бизнес сообщества, ведущих изданий СМИ и другие эксперты.
Участники дискуссии обсудили вопрос доступности жилья в России – тему, которая начиная с 2005 года постоянно стоит на повестке дня российской жилищной политики. Модератор дискуссии Надежда Борисовна Косарева, президент Фонда "Институт экономики города", заметила, что в 2004 году были подготовлены и приняты 26 федеральных законов (в их числе новые Жилищный и Градостроительный кодексы Российской Федерации) для реализации национального проекта "Доступное и комфортное жильё - гражданам России". Целью проекта было повышение доступности приобретения жилья в собственность путем развития ипотеки. Сегодня, по прошествии 15 лет, можно с уверенностью сказать, что задача выполнена: ипотека стала обычным финансовым инструментом. Если в 2004 году лишь 9% семей могли позволить себе взять кредит и приобрести стандартное жилье, то сегодня эта доля составляет уже 48%.
С докладом о состоянии доступности жилья в России выступила Татьяна Дмитриевна Полиди, исполнительный директор Фонда "Институт экономики города". Свое выступление эксперт начала с информации о том, что в январе этого года был опубликован 16-й годовой обзор Demographia Housing Affordability Survey 2020 – один из самых известных в мире аналитических докладов о доступности жилья в городах и городских агломерациях. Главной темой этого выпуска обзора стала тенденция последних десяти лет фундаментального и устойчивого снижения доступности жилья в развитых странах и, как следствие, влияния этого фактора на сокращение среднего класса.
Знаменательно, что в этом году в указанный обзор впервые были включены результаты исследований Института экономики города доступности жилья в 17 крупнейших российских городских агломерациях (с населением более 1 млн чел.) в 2019 г. При этом оказалось, что большинство российских агломераций опережают зарубежные по показателю доступности жилья.
Для того, чтобы рассчитать коэффициент доступности жилья по международной методике ООН-Хабитат, авторы работы рассчитали медианные доходы семей на основе данных Росстата, а также медианные цены на жилья в агломерациях на основе открытых данных порталов недвижимости.
Согласно указанной методике, доступным считается жилье в тех агломерациях, где менее чем за 3 года семья из трех человек, сохраняя все свои доходы, может приобрести квартиру. Татьяна Полиди, тем не менее, подчеркнула, что, этот показатель нельзя воспринимать буквально. Его функция - отслеживать динамику соотношения цен на жилье и доходов в долгосрочной перспективе.
Итак, в итоге:
- Список агломераций с доступным жильем составляют: Челябинская (коэффициент доступности - 2,5 года), Самарско-Тольяттинская (2,5 года), Ростовская (2,4 года), Саратовская (2,3 года), Екатеринбургская (2,2 года), Нижегородская (2,2 года), Воронежская (2,1 года), Краснодарская (2 года), Новосибирская (2,6 года), Волгоградская (2,7 года), Уфимская (2,7 года) и Пермская (3 года) агломерации.
- Не очень доступно жильё в Казанской (3,3 года), Красноярской (3,3 года) и Владивостокской (3,2 года) агломерациях.
- В Московской и Санкт-Петербургской агломерациях коэффициент доступности жилья составляет 4,2 года, что согласно исследованию, говорит о том, что приобретение жилья сильно затруднено.
Т.Д. Полиди высказала гипотезу, что достаточно мягкое градостроительное регулирование и хаотичная застройка прилегающих к крупным городам территорий – это, возможно, и есть первопричина того, что российские агломерации обогнали по уровню доступности жилья западные агломерации. Обратной стороной такого процесса является создание не очень комфортных для жизни районов и малогабаритного жилья.
При этом, Т.Д. Полиди отметила, что в России с учётом ипотечного кредитования почти половина населения имеет доходы, достаточные для получения ипотеки и приобретения стандартного жилья. Она подчеркнула, что ни в одной стране, даже с развитой экономикой и высокими доходами граждан государству не удается обеспечить доступность приобретения жилья для более чем 50% граждан. Как бы там ни было, отметила эксперт, обеспеченная через развитие массовой застройки доступность жилья сейчас находится на пике, но в дальнейшем, скорее всего, начнет снижаться.
Среди факторов снижения доступности жилья в дальнейшем Т.Д. Полиди отметила следующие. Во-первых, наметился предел дальнейшего экстенсивного пространственного развития городских агломераций, дальнейшее развитие застройки "зеленых полей" в пригородах крупных городов уже не окупается ввиду необходимости запредельно больших инвестиций в создание необходимой инфраструктуры. В связи с этим, градостроительные процессы в городах будут все чаще приобретать формы проектов редевелопмента в застроенных территориях, а требования к благоустройству и созданию комфортной среды будут повышаться, что неизбежно приведет к удлинению сроков реализации проектов и повышению затрат на их реализацию. Во-вторых, необходимо принять существенные изменения в системе жилищного финансирования, направленные на переход от вовлечения средств граждан в жилищное строительство к проектному финансированию, что создаст также и финансовые ограничения девелоперских проектов.
Еще одним важным фактором является спрос населения на жилье – сегодня в условиях сокращения реальных доходов цены на жилье продолжают снижаться, однако, как показывает опыт прошлых лет, в случае роста доходов и спроса рынок жилья реагирует опережающим ростом цен (а не увеличением объемов), что приводит к снижению доступности жилья.
Олег Станиславович Рурин, заместитель генерального директора государственной корпорации "Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" выразил благодарность экспертам ИЭГ за столь глубокое исследование и задал несколько вопросов. Он поинтересовался оценками эксперта относительно потенциала дальнейшего повышения доступности жилья.
Татьяна Полиди объяснила, что доступность жилья в данный момент, по ее оценкам, максимальная. Прирост доступности жилья за последние годы был вызван, во-первых, относительной динамикой реальных доходов населения и реальных цен на жилье. Последние падали быстрее, чем первые, что приводило к повышению коэффициента доступности жилья. Во-вторых, в этот период происходило сокращение ставок по ипотечным кредитам и увеличение доли сделок с ипотечными кредитами. В расчётах коэффициента доступности жилья ипотечные кредиты не учитываются. Ипотека является лишь финансовым инструментом, который позволяет перераспределить потребление во времени.
"Хорошо, что мы добились такой доступности приобретения жилья на рынке, это дало повышение качества социальных условий и простимулировало экономику городов" - говорит Т.Д. Полиди. Но, по её мнению, дальнейшее повышение доступности приобретения жилья, в том числе за счет снижения ставок по ипотеке, уже не приведет к повышению доступности жилья. Достигнут предел доходов населения, когда после уплаты взноса по ипотеке еще остаются средства на нормальную жизнь. Уровень благосостояния населения сейчас является основным ограничителем доступности жилья. Необходимо создавать иные формы доступного жилья для семей с невысокими и низкими доходами, в том числе в сегментах некоммерческого найма жилья, жилищно-строительной кооперации и т.д.
Финансовые аналитики - Андрей Анатольевич Туманов (АО "ДОМ.РФ) и Кирилл Игорьевич Федюнин (ВТБ) подняли тему секьюритизации ипотеки. Эксперты сошлись во мнении, что так или иначе, чтобы иметь перспективу кратного роста в течение ближайших лет, ипотечное кредитование должно быть обеспечено более мощным и долгосрочным ресурсом заимствований на рынке капитала через ипотечные ценные бумаги. Сегодня этот рынок уже вышел из начальной стадии развития и набирает масштабы, отметили эксперты. А.А. Туманов проинформировал, что АО "ДОМ. РФ" начал вести статистку в секторе инвесторов в ипотечные ценные бумаги.
Участники дискуссии обсудили многие другие актуальные вопросы рынка жилья, перспективы развития арендного сектора (в том числе необходимость оценки доступности жилищной аренды), а также проблему поиска баланса между задачей доступности жилья и качеством городской среды.
Н.Б. Косарева подчеркнула, что мы достигли больших результатов в решении задачи повышения доступности приобретения жилья для половины населения. Но для второй половины мы не создали никаких жилищных перспектив. Сегодня поставлена, безусловно, важная и актуальная задача повышения качества городской среды. Но мы не оцениваем возможных негативных последствий решения такой задачи – снижения доступности жилья. А к управлению такими нежелательными последствиями необходимо готовиться заранее. По словам Н.Б. Косаревой, общество должно "заплатить" за высокое качество городской среды, создав для семей, которые не могут участвовать в рынке жилья, другие доступные жилищные альтернативы. А такие альтернативы требуют бюджетных затрат.
Исследование "Доступность жилья в крупнейших городских агломерациях России в 2019 году"
