Реализовать идею планируют с помощью ввода норм по высоте домов
В Москве планируют ограничить рост плотности застройки. Это следует из проекта стратегии развития стройотрасли до 2035 года, с которой ознакомились "Известия". Реализовать план хотят за счет, например, ограничения этажности застройки. Впрочем, в столице уже запрещали возводить дома выше 75 м в 2012 году, но сейчас 15% сдающихся объектов выше 100 м, говорят эксперты. Также планируется оценить возможности инфраструктуры и развивать скоростные магистрали и автодорожную сеть.
Ограничить рост
В Москве и Подмосковье хотят ограничить неконтролируемый рост плотности застройки и численности населения за счет принятия взаимосвязанных нормативов и документов градостроительного планирования и проектирования. Такое положение содержится в проекте стратегии развития стройотрасли и ЖКХ России до 2035 года (есть у "Известий"). Для этого в том числе нужно развивать высокоскоростные магистрали и автодорожную сеть, создавать за пределами города современные рабочие места.
Документ разработал Минстрой, свои предложения в него внесли участники рынка по просьбе министерства. В их числе — ассоциация "Объединение генеральных подрядчиков в строительстве", Национальное объединение строителей (НОСТРОЙ), Национальное объединение проектировщиков и изыскателей (НОПРИЗ), "Национальный жилищный конгресс". Проект в новой редакции направлен главе Минстроя Иреку Файзуллину (есть у "Известий").
В Минстрое сообщили "Известиям", что документ находится в проработке. Вошедшие в проект предложения требуют детального рассмотрения для формирования единого видения развития отрасли, уточнили в ведомстве.
По Градостроительному кодексу РФ высотность новой застройки должна ограничиваться в рамках городских правил землепользования и застройки (ПЗЗ), отметила руководитель комиссии по жилищной политике общественного совета при Минстрое, президент фонда "Институт экономики города" Надежда Косарева. Но в Москве ПЗЗ фиксируют только уже существующую ситуацию, отметила она. Решения относительно плотности и высоты застройки по каждому новому проекту принимаются в "ручном режиме" на заседаниях градостроительно-земельной комиссии (ГЗК), пояснил управляющий партнер "ВекторСтройФинанс" Андрей Колочинский.
— Предполагается включить в градостроительные документы столицы обязательные требования по высотности и плотности застройки в зависимости от района, — рассказала президент "Национального жилищного конгресса", председатель экспертного совета комитета ГД по жилищной политике и ЖКХ Ирина Булгакова.
Также нужно более четко прописать требования по обеспечению новых домов необходимой инфраструктурой, в том числе парковочными местами, добавила она. Сейчас вопрос недостаточно урегулирован — например, зачастую к новым домам не могут подъехать пожарные машины и скорая помощь из-за того, что двор заставлен автомобилями жильцов, подчеркнула Ирина Булгакова.
Эффект масштаба
Для комфортной жизни плотность населения не должна превышать 450 человек на гектар, или 25 тыс. кв. м жилья на ту же площадь, рассказал Андрей Колочинский. Сегодня в некоторых районах столицы (например, Марьино) такая норма превышена почти в два раза, отметил он.
Застройка уплотняется в том числе за счет появления высотных зданий. За последние 5–7 лет количество жилья высотой более 40 этажей в Москве увеличилось втрое, отметил Андрей Колочинский. Сейчас около половины всех "квадратов" в новостройках приходится на дома от 25 этажей, отметил совладелец девелоперской "Группы Родина" Владимир Щекин. 15% новостроек Москвы — выше 30 этажей (от 100 м), добавила управляющий партнер компании "Метриум" Мария Литинецкая.
Такие дома возводят, несмотря на то что в 2012 году была принята схема ограничения высоты новостроек в 75 м, отметил Владимир Щекин. В современных домах высота потолков составляет 2,6–2,7 м, соответственно, 75 м вместе с цоколем и крышей — это около 24 этажей, указал ведущий аналитик федеральной компании "Этажи" Александр Иванов. Позиция городских властей изменилась, подобные ограничения сохраняются только в историческом центре, указал Владимир Щекин.
При столь динамичном развитии города, когда сильно увеличивается плотность населения и застройки, его обслуживание и поддержание комфортной жизни становится всё более дорогим, отметила Ирина Булгакова. Становится дорого обеспечивать проезд без пробок, хорошую экологию, вывоз и утилизацию мусора, хранение продовольствия и так далее, объяснила она.
— Общие правила должны быть зафиксированы в ПЗЗ. Они должны быть прозрачны и заранее известны всем участникам — собственникам земли, инвесторам, застройщикам, — считает Надежда Косарева.
При этом правильнее создавать более высокую плотность застройки в центральных (за исключением исторического центра) районах города, а не на периферии, поскольку в противном случае возникает транспортный коллапс, высказала мнение она. В крупных западных городах с давней рыночной историей именно такая градостроительная схема: плотность застройки выше в центре, к периферии снижается, а в пригородах развивается малоэтажная застройка (частные дома, таунхаусы, коттеджи), подчеркнула Надежда Косарева.
Реализация программ реновации возможна только с увеличением плотности застройки, иначе не покрыть затраты на снос старых домов и стройку новых, указала эксперт.
Выбор характера застройки в столице должен быть многовекторным, считает глава архитектурного бюро "A612" Дмитрий Морозов. Например, между историческим центром и МКАД можно локально использовать высотные здания для разнообразия ландшафта, отметил архитектор. Высотки допустимы в районах с новыми транспортно-пересадочными узлами (ТПУ), уточнил Андрей Колочинский.
Любые ограничительные меры негативно сказываются на развитии городской среды, высказал мнение директор по развитию ГК "А101" Дмитрий Цветов. Жесткие ограничения должны действовать только для исторических районов, считает он.
Перевести фокус
Самый действенный способ в борьбе с перегруженностью мегаполисов — снижение плотности застройки за счет развития пригородов и регионов, полагает президент ГК "Основа" Александр Ручьев. Для этого необходимо регулировать застройку в крупных агломерациях, причем позволять высокую плотность только рядом с крупными общественно-деловыми районами и ТПУ, добавил заместитель гендиректора "Фонда Дом.РФ" Антон Финогенов.
Важную роль в привлекательности городов играют качественные общественные пространства, отметил глава архитектурного бюро IQ Эрик Валеев. Расширение пешеходных зон, создание единого дизайн-кода для вывесок и навигации, организация велодорожек и другое позволяют создавать позитивный общественный климат, а значит, привлекать трудоспособное население, увеличивать активность бизнеса, снижать отток населения, объяснил архитектор.
