Частное строительство становится палочкой-выручалочкой в деле увеличения объемов строительства жилья. Чиновники Минстроя все чаще говорят о стимулировании такой стройки. Многоэтажное строительство достигло своего апогея и не растет уже несколько лет
В России, как известно, есть грандиозный план по строительству 120 млн кв. м жилья ежегодно. Достичь этой цифры планируется к 2030 году (изначально планировали к 2024 году, но повезло с коронавирусом, под его соусом сроки передвинулись). Последние годы государство и чиновники упорно идут к этой цели, активно стимулируя строительство многоэтажек, но результат – даже не нулевой, минусовой: объемы многоэтажного строительства в 2017–2019 годы сокращались, а рекорд 2016 года не удалось побить до сих пор. Но зато росли объемы индивидуального строительства.
Частники-стахановцы
Росли рекордно – с 31,8 млн кв. м в 2016 году до 57,2 млн кв. м в прошлом. Впрочем, цифры эти не вызывают стопроцентного доверия, хотя Росстат и Минстрой врать не будут. Но…
Во-первых, частная стройка не контролируется государством, так что возможны различные приписки, махинации, чтобы продемонстрировать высокие показатели. Во-вторых, большой объем стройки пришелся на объекты давно построенные, но легализованные по "дачной амнистии". И вообще индивидуальное строительство – "темный лес" для статистики, так что манипулировать цифрами можно легко. Тем более что кроме объемов стройки никакие другие важные показатели не фиксируются (из чего строят – показатель малоинформативный).
Можно только порадоваться, что частники показывают более весомые результаты, чем монстры-застройщики, а по итогу еще и оказались палочкой-выручалочкой для Минстроя, которому поставлена задача увеличить объемы стройки до 120 млн кв. м. Уберите из статистики частную стройку и представьте мямлящего чиновника из Минстроя, оправдывающего низкие годовые показатели жилищного строительства несмотря на многомиллиардные вложения в льготную ипотеку и многомиллиардные доходы застройщиков и банков.
Плюсы и минусы индивидуального строительства
Сравнивать "в лоб" многоэтажное и индивидуальное строительство не совсем корректно. Несмотря на то что все это жилье, есть масса специфических особенностей. Но это отдельная тема.
Плюсы индивидуального строительства:
- Стоимость строительства, как правило, ниже, чем квартиры. Но каких-то более-менее внятных оценок стоимости строительства нет. Каждый подрядчик имеет свое понимание ценообразования и легко докажет любое изменение сметы (в большую, конечно, сторону). На сегодня фигурируют цены от 5–6 млн рублей за дом "под ключ", но это, скажем так, эконом-вариант. Часто в прайсах указывается три стоимости дома – в зависимости от комплектации. При массовом проникновении ипотеки на этот рынок более важным показателем станет величина ежемесячного платежа.
- Короткие сроки строительства. Дом можно построить за два-три месяца. При использовании эскроу-счетов чем быстрее дом построен, тем быстрее строители получат свои деньги. Срок пользования банковским кредитом – минимальный.
- Один дом по площади – это семь малогабаритных студий. Таким образом можно улучшить показатели "квадратный метр на человека".
Большая проблема рынка – его слабая изученность, непонимание, что реально происходит на этом рынке. Первое глобальное исследование появилось только в этом году – "Оценка роли малоэтажной жилой застройки в пространственном развитии крупнейших агломераций России" Фонда "Институт экономики города". Нет программы развития ИЖС на государственном уровне – уже три года обещают — а именно поддержки этого сегмента недвижимости государством. Нет данных о вторичном рынке, спросе, ценах, количестве сделок и прочих важных показателей. Можно говорить, что статистика индивидуального строительства только формируется.
Из минусов ИЖС:
- Низкое качество строительства и слабая надежность подрядчиков.
- Отсутствие достаточной социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры. И главное – не совсем понятно, кто и за чей счет должен ее создавать.
- Нерешенные вопросы управления коттеджными поселками.
Малоэтажное будущее
Станет ли Россия малоэтажной – большой вопрос. Но очевидно, что правительство ищет новые возможности увеличить объемы строительства без серьезных вложений средств. Тем более что поддерживать многоэтажку все равно придется – этот сегмент рынка плотно подсел на господдержку и без нее может впасть в кому.
