На конференции Право.ru обсудили острые и практические вопросы градостроительной отрасли
Среди участников были ключевые игроки рынка недвижимости, которые поделились актуальными проблемами комплексного развития территорий и способами их решения. Еще эксперты обсудили неочевидные налоговые и уголовные риски, в частности за нарушение гособоронзаказа. Юристы поделились актуальной судебной практикой с госорганами и рассказали, как решаются некоторые законодательные парадоксы при получении разрешения на строительство.
Комплексное развитие территорий
Конференция началась с Public-talk, во время которого участники обсуждали актуальные вопросы комплексного развития территорий. Управляющий партнер Land Law Firm Денис Литвинов отметил, что при реализации проектов редевелопмента в первую очередь нужно "строить мосты" между его участниками: собственниками недвижимости и участков, застройщиками и властью. Один из таких спорных вопросов, который требует диалога между сторонами, — изъятие, потому что нет единой методики для расчета компенсации.
О том, как видят ответ на этот вопрос застройщики, говорила руководитель управления нормативно-правового обеспечения градостроительной деятельности ГК "Страна Девелопмент" Екатерина Гемпик. Она отметила, что у судов и оценщиков нет единого мнения на этот счет, поэтому пока существуют два подхода к расчету компенсации:
- стоимость доли в праве собственности на земельный участок должна входить в стоимость квартиры;
- отдельно рассчитывается рыночная стоимость квартиры и стоимость доли в праве общей собственности на участок.
По мнению Гемпик, для решения этого вопроса можно ждать позиции Верховного суда или поступить более радикально — скорректировать ч.7 ст. 32 ЖК о правах собственников при изъятии. Это поможет избежать неоднозначных толкований, считает эксперт.
Мнение людей по этому вопросу привела президент Фонда "Институт экономики города" Надежда Косарева. Она отметила, что собственники не заинтересованы участвовать в редевелопменте, поскольку их не устраивают условия изъятия, например размер компенсации. Спикер считает, что справедливым будет подход, когда людям предоставят альтернативное жилье метр в метр, а не исходя из его стоимости. В качестве другого примера она привела работающую в Москве программу реновации, где по факту собственники получают на 20% больше жилплощади при переезде.
Управляющий партнер Регионсервис Анна Жолобова поддержала застройщиков. Она позитивно относится к той норме, которую предлагает институт КРТ в части изъятия. За все время существования ст. 49 ЗК ("Основания для изъятия") было много попыток внести туда изменения и расширить муниципальные нужды, которые там определены, например добавив туда детские сады, школы и поликлиники. Но поскольку изменений нет, то нужно руководствоваться тем, что есть.
Своим взглядом на обсуждаемую проблему поделилась и советник Land Law Firm Ксения Ульянова. Она объяснила, по какому принципу сейчас выплачивается компенсация за изъятую для госнужд недвижимость. По словам эксперта, в большинстве случаев после получения решения об изъятии собственник пытается повысить стоимость имущества. Но делать этого не стоит, поскольку все, что будет вложено в такой объект позднее, не пойдет в сумму возмещения, предупреждает Ульянова. Еще эксперт отметила, что нет четкой практики по изъятию жилья с неоформленным правом собственности на земельный участок. С одной стороны, есть позиция ВС, что эксперт при определении компенсации за объекты недвижимости не может учитывать площадь земельного участка выше той, что находится под самой застройкой. Но с другой — можно включить не только земельные застройки, но и необходимый для эксплуатации участок. Спикер также отметила и другое важное решение об оценке стоимости компенсации. По мнению Ульяновой, из него можно сделать два наиболее актуальных вывода: по долгосрочным договорам аренды нужно компенсировать упущенную выгоду за весь срок действия аренды и ее размер должен рассчитываться исключительно из рыночных арендных ставок.
Еще спикеры обсудили формы договоров комплексного развития территорий (КРТ). Партнер АЛРУД Андрей Жарский отметил, что у инвесторов нет возможности участвовать в обсуждении документа, поскольку он заключается на торгах.
Юрист отметил, что существующие в столице типовые формы таких договоров не сбалансированы с точки зрения интересов инвесторов. А в регионах больше вопросов возникает к юридической технике таких документов. Еще эксперт отметил, что в типовых договорах нет сроков для устранения недостатков на случай, если работы не успели сделать в срок. И поскольку главный риск заключается в расторжении договора комплексного развития территорий, который несет существенные последствия, то часто будут возникать споры по этому вопросу, считает Жарский.
