10 ноября в рамках деловой программы 3-й Международной выставки услуг, технологий и материалов для ЖКХ и строительства UtiliCon-2026 прошла дискуссионная сессия Фонда "Институт экономики города" "Трансформация управления многоквартирными домами: обсуждаем альтернативы"
Сегодняшняя ситуация в сфере управления многоквартирными домами требует комплексного переосмысления базовых институтов и экономических моделей. Накопленный практический опыт и меняющиеся рыночные реалии определили необходимость принятия решений по ряду важных регуляторных развилок, от которых зависит долгосрочная устойчивость всей отрасли эксплуатации многоквартирной жилой недвижимости. Перечень важнейших вопросов достаточно широк – от правил проведения общих собраний до саморегулирования деятельности управляющих организаций. Для обсуждения возможных альтернатив были выбраны три взаимосвязанных вопроса:
1. Способы управления МКД: нужно ли расширять перечень и если да, то как?
2. Нужен ли каждому МКД отдельный счет для формирования общих средств на управление, содержание и текущий ремонт?
3. Ценообразование на услуги и работы по управлению и содержанию МКД: государственное нормирование или самостоятельное решение бизнеса?
Модератор сессии, директор Направления "Городское хозяйство" Фонда "Институт экономики города" И. В. Генцлер, представила предложения ИЭГ, разработанные на основе анализа российского и международного опыта, которые направлены на преодоление существующего дисбаланса прав, обязанностей и ответственности за надлежащее состояние общего имущества в МКД.
Во-первых, необходимо однозначно определить ответственность собственников помещений в МКД за состояние принадлежащего им общего имущества, а для обеспечения возможности сообщества собственников распоряжаться и контролировать целевое использование средств, формируемых за счет платежей на управление, содержание и текущий ремонт МКД, а также нести ответственность по общим обязательствам, предлагается обособить средства собственников помещений от средств управляющих организаций и других лиц путем формирования общих средств собственников на отдельном банковском счете дома. Реализация данного предложения расширит права и повысит ответственность коллектива собственников за состояние дома и финансовое обеспечение его содержания. Существующая сегодня индивидуальная ответственность каждого собственника по договору управления МКД преобразуется в ответственность перед сообществом собственников за неисполнение обязанности участвовать в общих расходах. Необходимо также меры воздействия со стороны сообщества на недобросовестного участника.
Во-вторых, взаимоотношения между собственниками помещений в МКД, располагающими собственными общими средствами, и управляющей организацией потребуют нового способов управления МКД – управление сообществом собственников с заключением договора оказания услуг по управлению МКД. А для случаев, когда собственники не хотят управлять своим домом, а управляющие организации отказываются от управления им, возможен механизм гарантированного управления силами региональной управляющей организацией с отказом от затратного и неэффективного механизма муниципальных конкурсов.
В-третьих, для развития нормальных рыночных отношений предлагается определить обязанность управляющих организаций самим установить и сделать публичной стоимость (единичные расценки) каждой предлагаемой собственникам услуги и работы по содержанию общего имущества в МКД. Для обеспечения единой методологической основы целесообразно принять методику расчета таких единичных расценок. Учитываемые затраты на оказание услуг и выполнение работ должны основываться на анализе практики работы управляющей организации, а не на обязательных нормативах затрат. Единичные расценки позволят обеспечить расчет размера платы индивидуально для каждого МКД с учетом характеристик и состояния общего имущества.
В дискуссии приняли участие приглашенные эксперты, обладающие большим опытом аналитической и практической работы в сфере управления МКД, а также участники обсуждения. Были высказаны самые разные мнения. Так, в отношении размера платы часть экспертов считает, что управляющие организации способны самостоятельно устанавливать цены на свои услуги и обосновывать для собственников, другие – что нужна минимальная плата, устанавливаемая органом местного самоуправления для каждого дома. Предложение об отдельном счете для каждого МКД нашло как поддержку, так и возражения, что это усугубит проблему недостаточности средств на содержание домов небольшого размера и(или) со значительным износом, которая сегодня частично решается за счет перекрестного финансирования, а для более благополучных домов - из-за долгов части собственников. Были также высказаны опасения, что передача денежных средств в управление собственникам отрицательно скажется на оперативности принятия решений.
В заключение прозвучало предложение при обсуждении любого вопроса, связанного с трансформацией отрасли, не ограничиваться одним вариантом решения, использовать комплексный анализ, рассматривать альтернативы, опыт смежных отраслей, проверять подходы через пилотные проекты.
Презентация "К рыночным отношениям и ответственности собственников МКД"
