Россияне не богатеют, но покупают подорожавшие квартиры. Доступность жилья в этом году может вырасти несмотря на высокие цены и невысокие зарплаты
Уже несколько лет эксперты упорно твердят, что доходы россиян снижаются, "денег нет, но вы держитесь". Еще до ковидных ограничений рынок недвижимости пугали, что покупателей будет становиться меньше, цены неподъемные и прочее. А цены, наоборот, на фоне "обнищания населения" вдруг рванули вверх, спрос перерос в ажиотаж, когда новостройки скупали, как гречку в магазинах перед возможным апокалипсисом (а он все не наступал). Как результат – рекордно высокие цены на квартиры, рекордные объемы продаж, рекордное количество ипотечных кредитов и даже рекордный объем ввода жилья. И все это на фоне снижения доходов. Парадокс?
Доступность жилья – проблема твоя
Про доступность жилья сказано уже немало слов. Появился даже такой показатель – коэффициент доступности жилья, который показывает, за сколько лет домохозяйство из 3 человек сможет накопить средства для покупки стандартной квартиры площадью 54 кв. м при условии сбережения всех своих годовых доходов. В среднем всего 3,6 года требуется копить на квартиру в России, в Москве – 6,3 года, в Петербурге – 6,1.
Недавно hh.ru и Циан провели исследование, сравнив рост зарплат и цен на жилье за два последних года. Данные, на первый взгляд, показывают картинку жуткой несправедливости. Так, в Москве заработная плата увеличилась на 13%, а стоимость вторичной недвижимости – на 30%. В Петербурге зарабатывать стали больше на 3%(!), жилье оказалось дороже на 56%. По данным этого исследования, жилье в Петербурге и Москве и раньше было не очень доступным, а за два года стало существенно недоступным. Такая же ситуация характерна для всех российских регионов за небольшим исключением. Но она не особо повлияла на доступность жилья в целом. По итогам прошлого года в "существенно недоступной" Москве заключено рекордное количество сделок как на первичном, так и на вторичном рынке!
И высокие показатели – не только в столице. По статистике Росреестра, с января по декабрь 2021 года в России зарегистрировано 898,6 тыс. договоров долевого участия в строительстве жилья и нежилых помещений в новостройках — на 17% больше, чем в 2020-м. Доступность жилья падает, а покупают больше. Из благостной картины выпадает рынок Петербурга. Здесь продажи падают третий год подряд (с 99,5 тыс. ДДУ в 2019 году до 75,7 тыс. в 2021-м), но после бешеного роста цен на квартиры и рекордного 2019 года это вполне объяснимо.
В целом по России официальные данные не показывают серьезного падения доступности жилья. "Несмотря на продолжающийся рост цен на жилье в 2021 году более высокими темпами, чем в 2020-м, доля семей, которые могут позволить себе покупку квартиры площадью 54 кв. м за счет собственных и заемных средств, снизилась в 2021 году незначительно: с 55,9% в 2020 году до 55,1%", – говорится в исследовании "Динамика доступности жилья в России в 2006-2021 годах", подготовленном Институтом экономики города. Понятно, что такой эффект случился исключительно благодаря манипуляциям с ипотекой.
Доступность ипотеки против доступности жилья
По словам Максима Ельцова, гендиректора "ПИА Недвижимость", вместо доступности жилья государство сделало ставку на доступность ипотеки. В этом году "ставка" достигла своего "дна": на рынок вышли программы ипотеки со ставкой 0,1%. Теперь ее субсидирует не только государство, но и сами застройщики. Тот, кто придумал эту схему, достоин памятника в пантеоне российского жилищного строительства. Нет необходимости увеличивать доходы населения, можно проглотить высокую стоимость квартиры – если ежемесячный платеж будет комфортным. Эксперты уже подметили: покупатели обращают внимание исключительно на величину платежа. Цена квартиры не столь важна.
Даже в Петербурге купить квартиру за 9 млн рублей может позволить себе чуть ли не каждый житель. Ежемесячный платеж – всего 21,5 тыс. рублей на 30 лет (при первоначальном взносе 15%). Грубо говоря, нужно иметь доход 60 тыс. рублей. Для справки (по данным Смольного): в Петербурге средняя номинальная заработная плата, начисленная за январь-май 2022 года, составила 81 025 рублей (111,2% к уровню января-мая 2021 года).
Если исходить из рыночной ставки по ипотеке (9%), то платеж составил бы почти 70 тыс. рублей, а доход должен был быть 210 тыс. рублей. Как правильно поясняют банкиры, платеж 21 тыс. рублей несет значительно меньший риск невозврата кредита, чем платеж 70 тыс. рублей. И это логично. В общем схема позволяет убить трех зайцев: сохранить высокие цены на квартиры, высокую доступность жилья и снизить риски как для банка, так и для заемщика. Повышение уровня доходов в этой схеме без надобности. Даже маленькая зарплата не становится препятствием для покупки дорогой, но все равно доступной квартиры. Правда, ипотечный ресурс, кажется, подошел к своему концу – снижать ставку уже просто некуда.
