Чтобы позволить себе среднюю однушку, петербургская семья должна откладывать все деньги на протяжении пяти с половиной лет
Петербург возглавил рейтинг городов России по уровню недоступности жилья. Такие данные приводит фонд "Институт экономики города" в своем свежем исследовании жилищного рынка. "Комсомолка" ознакомилась с выкладками экспертов и готова рассказать, куда летят цены, и что ждет тех, кто решит обзавестись квартирой в Северной столице.
Цены растут, доходы тормозят
Коэффициент доступности жилья, рассказывает президент Фонда "Институт экономики города" Надежда Косарева, рассчитывается по медианной цене сделок с квартирами (то есть половина сделок была по цене ниже, а половина выше медианной цены). В главной столице она оказалась около 11 миллионов рублей, в Северной – 7,2 миллиона. Потом эту величину поделили на такой же медианный семейный доход – и получилось, что, к примеру, в Московской агломерации этот коэффициент равняется 5,4. А вот в Санкт-Петербургской – 5,5.
- Если говорить простыми словами, это означает, что в Москве среднестатистическая семья, если она никак не будет расходовать свои деньги, сумеет накопить на квартиру примерно за 5,4 года, - объясняет Надежда Косарева. – А в Петербурге – за 5,5 лет. То есть, чем выше значение этого показателя, тем жилье менее доступно.
Расхождение между столичными агломерациями, отмечает эксперт, по факту небольшое. К тому же оно постоянно колеблется – рынки недвижимости в Москве и Петербурге очень схожи, оба города относятся к категории самых дорогих. Так, например, в 2019 году жилье в Московской агломерации было менее доступно, чем в Санкт-Петербургской. К слову, для сравнения – согласно свежему исследованию, на третьем месте после столиц идет Казанская агломерация с коэффициентом 4,1.
- Такая ситуация складывается исходя из двух факторов, - объясняет Надежда Косарева. – Во-первых, цены на жилье растут. Это процесс известный, понятный и ожидаемый – дорожают строительные материалы, увеличивается себестоимость работ, а значит, застройщику для того, чтобы не потерять в прибыли, приходится увеличивать цены. Во-вторых, доходы населения не увеличиваются – они не падают, но находятся в некоей стагнации. В Петербурге доходы населения относительно цен на жилье ниже, чем в Москве – поэтому он и стал лидером рейтинга. Отсюда и разрыв, который только увеличивается в последние годы.
По бюджету в год
И увеличивается, заметим, серьезно: так, еще в 2019 году за квартиру площадью примерно 40 квадратов в Петербурге надо было отдать примерно четыре полных годовых семейных бюджета, то в 2020, как мы помним – уже пять с лишним.
- Мы пока не делаем каких-то далеко идущих прогнозов, - констатирует эксперт. – Но мы ведем наблюдения за доступностью жилья в агломерациях начиная с 2018 года и видим, что за все это время доступность жилья во многих агломерациях снижается. Есть вероятность, что эта тенденция сохранится и в 2022 году, если не вырастут доходы населения.
То, что жилье в Петербурге с каждым годом купить все дороже, подтверждают и сами застройщики.
- За этот год древесина подскочила в цене на 40 %, металл – почти на 50 %, - констатирует генеральный директор Союза застройщиков Северной столицы Алексей Ефимов. – Соответственно, растут и цены, от этого никуда не деться – никто не будет работать в минус.
Тем не менее, отмечает Алексей Ефимов, спрос на недвижимость в Петербурге если и упадет, то незначительно.
- У нас, во-первых, очень мощный приток людей из других регионов, - отмечает эксперт. – Дальний восток к нам чуть ли не бежит, из других областей люди отправляют детей сюда учиться, покупают им квартиры, едут сами. А если будет постоянный спрос – значит, и цены, по крайней мере, в ближайшие несколько лет, будут только расти.
Вирусные законы рынка
И тут мы сталкиваемся с другой проблемой. Те, кто задается целью купить в Петербурге жилье, уже, что называется, просекли фишку: в последнее время на рынке недвижимости особой популярностью пользуются квартиры даже не просто бюджетного, а ультрабюджетного сегмента. Как правило – небольшие студии и компактные однушки ценой в два-четыре миллиона в отдаленных районах и пригородах. И уже в обозримом будущем может сложиться такая ситуация, что этот самый ультрабюджетный сегмент полностью разберут, а ничего нового не появится.
- В Петербурге уже сейчас почти не осталось мест, где можно строить новое жилье, - объясняет Алексей Ефимов. – Свободны, по сути, только старые недействующие промзоны – и то они по большей части уже раскуплены. А город навстречу застройщикам не идет – та же программа реновации движется очень медленно, а условия выкупа освободившейся земли такие, что многие с этой процедурой просто не связываются. Поэтому мы не исключаем, что года примерно с 2024 в Петербурге на рынке жилья останется только средний и высокий ценовые сегменты.
Одним словом, рынок жилья в Петербурге – да и по всей России – развивается плюс-минус по тем же законам, что и эпидемия коронавируса. Волну повышенного спроса и последовавший за ней скачок цен мы уже пережили, теперь время выхода на плато.
- В целом, российский рынок недвижимости с момента образования в 1991 году живет циклами, - отмечает Валерий Виноградов, Вице-Президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Российской Гильдии Риэлторов. – Поэтому можно прогнозировать, что за периодом стагнации последует падение спроса. Но вот сколько сама стагнация продлится, и приведет ли она к снижению цен, пока сказать, увы, невозможно. Что можно сказать точно? Таким периодам всегда предшествует "вымывание" ликвидных объектов. Ну и доступность ипотеки определенно будет снижаться. Поэтому, если вы думаете о том, стоит ли покупать квартиру или лучше подождать, - не ждите. В ближайшие годы ситуация вряд ли изменится в лучшую сторону.
