Аналитики утверждают, что доступность жилья продолжает падать. Другие показатели демонстрируют, что жилье ныне доступно как никогда ранее
Доступность жилья – это что-то эфемерное, сколько лет нужно работать, чтобы купить квартиру. Не есть, не пить, не одеваться. Такая нереальная ситуация. Чиновники говорят о доступности жилья, но с точки зрения спроса. Если квартиры покупают, а их покупают, то значит, они доступны. Вполне логично.
Доступная недоступность
СМИ любят вбрасывать такие новости, что, мол, чтобы накопить на квартиру площадью 60 кв. м в Тoкио местному жителю придется откладывать всю свою зарплату 15 лет, подсчитали аналитики UBS. В Лондоне для покупки квартиры в 60 кв. м придется копить 11 лет, в Сингапуре и Нью-Йорке — 10 лет. В нашей стране часто применяется показатель доступности жилья, который рассчитывается в годах, но на семью из трех человек, которая покупает квартиру площадью 54 кв. м. На III квартал 2023 года, по оценке Фонда "Институт экономики города", этот коэффициент равняется 4,7 – покупка жилья серьезно осложнена. Конечно, мало семей, которые за пять лет, способны накопить достаточную сумму, так что этот показатель умозрителен и может быть интересен, если анализировать прошлое и настоящее, сравнивать, как он меняется на протяжении определенного срока. Так, в 2007 году КДЖ был равен 5,3, в 2018 году – 3,2, сейчас – 4,7. То есть наибольшая доступность жилья фиксировалась в 2018–2019 годах.
Кардинально ситуацию доступности жилья изменила ипотека, в частности появление льготных ипотечных программ и других, учитывать которые в аналитике практически невозможно. Возьмем конкретный пример. 27-метровая квартира от "ПИК" (рейтинг А+) в ЖК "Кудровский парк" (рейтинг ВВВ) со сдачей в I квартале 2024 года продается за 5,9 млн рублей. Ежемесячный платеж – от 20,5 тыс. рублей (калькулятор ЦИАН). В ЖК "Аквилон Stories" (рейтинг В-ВВ) от "Группы Аквилон" (рейтинг А) квартиру стоимостью 4,2 млн рублей в ипотеку можно купить и платить от 14 тыс. рублей в месяц. Ввод в эксплуатацию – середина 2026 года. Ежемесячный платеж меньше, чем стоимость аренды, правда, придется подождать.
В Москве ситуация аналогичная. В ЖК "Томилинский бульвар" (рейтинг В+ВВ) от "ПИК" 20-метровая студия предлагается за 5,4 млн рублей. Ключи – в середине 2025 года. В первый год платеж – 12,2 тыс. рублей (ипотека 1%), потом – 27,4 тыс. рублей. Можно выбрать другую программу – льготный платеж (3%) на три года. Он составит 17,3 тыс. рублей в месяц, потом – 30,2 тыс. рублей. Другим словами, платежи не выглядят неподъемными.
Аналитики Фонда "Институт экономики города" не отрицают, что, с одной стороны, доступность жилья снижается, но с другой – количество семей, которые могут приобрести собственное жилье, растет. "Несмотря на продолжающийся рост цен на жилье в 2022 г. и ухудшение ситуации с доступностью жилья (увеличение значения КДЖ), значение показателя ДС выросло с 55,1% в 2021 году до 56,3% в 2022 году", - отмечают они в своем аналитическом отчете. Более того, доля семей (ДС), которые могут себе позволить купить 54-метровую квартиру, достигала в прошлом году максимума. Исторического максимума – если делать громкие заголовки. Парадокс, доступность жилья снижается, а число семей, которые могут купить жилье, увеличивается.
Куда идем
Не совсем понятно, когда говорят о доступности жилья наши чиновники, что именно они имеют в виду, как должна эта доступности выглядеть. По той методике, которой пользуется Фонд "Институт экономики города", доступным жилье становится при значении КДЖ менее 3 лет. По такой методике самое доступное жилье – в Магаданской области и Чеченской Республике (всего 13 субъектов РФ из 77 подходят под показатель "менее 3 лет"). Так что есть куда стремиться.
